Выполнение работ по реконструкции

В его обязанности входит оплата выполненных Генподрядчиком (другая организация) работ, услуг, оплата коммунальных услуг (водоснабжение, электроэнергия), необходимых для ведения строительных работ.
Следовательно, ЗАО, кроме функции «Застройщика», выполняет функции «Инвестора».
Есть ли необходимость в договоре генподряда добавить в определение ЗАО «Инвестор-застройщик»?

Для ответа на вопрос сначала рассмотрим, какое лицо является застройщиком, а какое инвестором.

В соответствии с п. 16 ст. 1 ГрК РФ застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Согласно ч. 3 ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее – лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц.
В силу данной статьи заказчик может быть застройщиком, если он осуществляет реконструкцию или строительство объекта капитального строительства.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39) субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее – субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее – иностранные инвесторы).
Заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 6 ст. 4 Закона № 39 субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемыми между ними.
Из анализа приведенных норм следует, что инвестор и заказчик являются субъектами инвестиционной деятельности, а заказчик может являться застройщиком, равно как заказчиком может быть инвестор. Кроме того, субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов. В данном случае инвестор совмещает в себе функции заказчика и застройщика.
В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.
Договором строительного подряда в соответствии со ст. 747 ГК РФ может быть предусмотрена обязанность Заказчика к оплате и предоставлению подрядчику в пользование необходимых для осуществления работ зданий и сооружений, обеспечение транспортировки грузов в адрес подрядчика, временной подводке сетей энергоснабжения, водо- и паропровода. Также в договоре строительного подряда могут быть предусмотрены и иные условия, которые заказчик должен обеспечить для подрядчика и оплатить за свой счет.
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Таким образом, необходимости указания в договоре в определении ЗАО «Инвестор-застройщик» нет, так как независимо от этого права и обязанности сторон по договору будут те, что прописаны в договоре. Но если у сторон есть желание включить в определение ЗАО слово «инвестор», то закон это сделать позволяет.

Этап эксплуатации, на первый взгляд, не имеет отношения к организации строительства. Однако он не однороден: полезная эксплуатация то и дело прерывается подэтапами ремонта и реконструкции, а то и консервации. При этом возникают в миниатюре многие из этапов и процессов, характерных для нового строительства.

Капитальные и текущие ремонты

На предпроектном этапе организации капитального ремонта принимается решение о ремонте, выделяются средства на его финансирование, определяются границы выводимой из эксплуатации части объекта и объем ремонтных работ. В отличие от нового строительства, необходимо решить вопрос об остановке или переносе производства (для производственных зданий) или о временном проживании жильцов (в случае капитального ремонта жилого дома с выселением жильцов).

В многоквартирном жилом доме капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. При этом собственникам (самостоятельно или с привлечением специалистов) следует определить, соблюдаются ли предельно допустимые характеристики надежности и безопасности общего имущества. Капитальный ремонт целесообразно предусматривать для устранения физического износа, поддержания и восстановления эксплуатационных показателей, при опасности разрушения имущества. Решением собственника может быть предусмотрена замена элементов конструкций и систем для устранения физического или морального износа.

Текущий ремонт общего имущества проводится также по решению общего собрания собственников для предупреждения преждевременного износа и поддержания работоспособности, устранения повреждений и неисправностей. Текущий ремонт квартир, включая двери и окна, осуществляется собственниками помещений. Капитального ремонта квартир практически не бывает, однако может быть проведена реконструкция всего здания с заменой перекрытий или несущих стен; в этих случаях квартиры, разумеется, расселяют.

Региональные органы власти вправе предусматривать государственную поддержку капитального ремонта в многоквартирных домах. Региональная программа капитального ремонта определяет перечень многоквартирных домов, сроки и объемы ремонта. Если износ дома превышает 70%, такие дома в программу нс включают; определяется порядок реконструкции или сноса таких домов.

Собственниками общественных зданий часто бывают государственные органы власти или органы местного самоуправления (обычно в лице управлений или департаментов имущества), а также его пользователи — размещаемые в нем организации. Собственниками производственных зданий и сооружений могут являться работающие там предприятия. Однако значительное количество зданий принадлежит совсем другим лицам, а организации и предприятия являются лишь арендаторами. Соответственно инициаторами капитального ремонта должны быть собственники, наймодатели либо арендодатели.

На производственных предприятиях осуществляется ремонт технологического оборудования, а также зданий и сооружений. При этом выделяют капитальный и текущий ремонты, иногда и средний ремонт. Ремонтные работы осуществляются по планово-предупредительному принципу, а также могут быть внеплановыми — после аварий и стихийных бедствий. Периодичность и состав планового ремонта технологического оборудования оговаривается, как правило, отраслевыми технологическими нормативами.

Вопросы финансирования капитального ремонта и его периодичности рассмотрены в гл. 43 учебника «Экономика строительства».

Этап проектирования капитального ремонта значительно сокращен по сравнению с новым строительством. Проект включает лишь те разделы, которые устанавливает заказчик. Экспертиза проектов капитального ремонта не проводится, за исключением автодорог общего пользования, а также многоквартирных домов, если предусматривается изменение высоты, площади, объема домов, замена или восстановление несущих строительных конструкций в целом. Проект текущего ремонта не составляется, его заменяют дефектная ведомость и смета.

Для начала работ но капитальному ремонту не требуется получать разрешение на строительство. Соответственно ремонтные работы не подлежат проверкам Госстройнадзора. Состав работ но капитальному ремонту жилых домов рассмотрен в методических рекомендациях Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

В отношении многоквартирных домов органы государственной власти в регионах учреждают регионального оператора, который может осуществлять функции технического заказчика ремонтно-строительных работ (ст. 180 ЖК РФ). Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта в объеме региональной программы за счет средств собственников и субсидий бюджета. Он направляет собственнику предложения о сроке начала ремонта, перечне и объеме работ, сметной стоимости работ. Собственники помещений должны в течение трех месяцев утвердить

перечень работ, источники финансирования, смету расходов и сроки проведения капитального ремонта, выделить ответственное лицо, принимающее результаты работ.

После принятия решения собственниками региональный оператор обеспечивает подготовку проектной документации и утверждает ее, заключает договоры с подрядными организациями, контролирует качество и сроки выполнения работ, принимает выполненные работы но актам. Для выполнения работ, оказывающих влияние на безопасность зданий, подрядчики обязаны иметь соответствующий допуск СРО.

Если собственники жилья не пользуются услугами регионального оператора, капитальный ремонт может быть организован управляющей компанией или по собственной инициативе. До начала работ техническому заказчику следует (при необходимости) оформить разрешения на земляные работы, вскрытие дорог и перекладку коммуникаций, установку ограды, перекрытие проездов и проходов, пересадку или компенсационную посадку зеленых насаждений и др.

Дискуссионный вопрос

Конкурсные процедуры при капитальном и текущем ремонте проводят в соответствии с правилами, установленными федеральным законодательством для бюджетного финансирования (см. гл. 24), если определенную долю в затратах на капитальный ремонт занимают субсидии из государственных и муниципальных бюджетов. При этом начальной максимальной ценой будет являться результат сводного сметного расчета стоимости капитального ремонта, составленного но государственным расценкам и нормативам на ремонтно-строительные работы (ТЕРр-2001 и ФЕРр-2001). По мнению ряда специалистов, эти расценки и нормативы зачастую не могут обеспечить должного качества ремонта. При отсутствии бюджетной составляющей собственники помещений более свободны в выборе компании и назначении цены ремонта.

и инвентарем. Поэтому при сопоставимом объеме работ продолжительность и затраты труда должны быть увеличены, что должно быть предусмотрено в проекте организации капитального ремонта (иногда называется ПОКР).

Нормы продолжительности капитального ремонта выпущены более 30 лет назад1, однако используются до сих пор. Например, нормы Санкт- Петербурга частично повторяют данные указанных нормативов, однако учитывают изменение технологий и уровня сметных цен. Приведем для примера нормы продолжительности капитального ремонта кровли (табл. 39.1).

Таблица 39.1

Нормы продолжительности выборочного капитального ремонта

Вид ремонта

Примерный состав работ

Продолжительность ремонта, мсс., при площади крыши, кв. м

до

101 — 300

301 — 700

более

Ремонт кровель из штучных материалов

Смена покрытий крыш из кровельной стали или асбоцементных листов с ремонтом обрешетки, слуховых окон, лазов, сменой водосточных труб

0,5

1,5

Ремонт кровель из рулонных материалов

Смена рулонного покрытия с ремонтом карнизных свесов, разжелобков, водостоков, заменой отдельных участков стяжки и утеплителя

0,5

0,5

1,5

Ремонт кровель из наплавляемых материалов

Полный комплекс работ по смене существующих покрытий на наплавляемые кровли (типа изопласт) с сопутствующими работами

0,5

1,5

Основными работами по капитальному ремонту жилых домов являются:

  • • ремонт фундаментов и подвальных помещений;
  • • ремонт стен, перекрытий, балконов и лоджий;
  • • ремонт и переустройство крыши;
  • • утепление и ремонт фасада;
  • • ремонт лифтов и лифтовых шахт, замена лифтового оборудования;
  • • ремонт лестниц и подъездов;
  • • ремонт внутридомовых инженерных систем, установка приборов учета.

По окончании капитального ремонта заказчик может принимать выполненные работы но произвольной форме. Чаще всего используются формы для капитального строительства КС-11 или КС-14. Разрешение на ввод в эксплуатацию с 2011 г. получать не обязательно. Это связано в основном с тем, что после капитальных ремонтов внутреннего значения (например, при замене оборудования на заводе и т.п.) ранее приходилось оформлять весь набор разрешительной документации, включая правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и т.п.

  • Нормы продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданийи объектов городского благоустройства. Утв. Минжилкомхозом РСФСР в 1982 г.
  • Нормы продолжительности капитального и текущего ремонта жилых и общественныхзданий в Санкт-Петербурге. Утв. письмом Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Администрации Санкт-Петербурга от 3 июля 2002 г. № 02/5179.

Добавить комментарий