Субаренда

Договор аренды квартиры с правом субаренды

Значение термина «субаренда» раскрывается в статье 615 ГК РФ. В этой же норме определяются права и ограничения, которые возникают у арендатора при даче арендодателем согласия на субаренду.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ, арендатор при наличии соответствующего разрешения арендодателя имеет право:

  • сдать арендованное имущество в субаренду, то есть заключить арендную сделку, в которой предметом будет являться арендованное им помещение;
  • перевести свои права и обязанности по договору на другое лицо — в этом случае речь идет не о субаренде, а об изменении состава сторон сделки;
  • внести арендные права в качестве залога.

Договор аренды нежилого помещения с правом субаренды заключается по правилам главы 34 ГК РФ (по тем же, что и сделка без такого права). Договор аренды с правом субаренды квартиры также регулируется данной главой ГК РФ.

Соответственно, существенными условиями таких сделок будут:

  • предмет договора (статья 607 ГК РФ);
  • условие о цене (статья 654 ГК РФ).

Комплекс прав и обязанностей сторон, пределы ответственности по перечисленным сделкам тоже определяются одними и теми же нормами ГК РФ (подробно они рассмотрены в нашей отдельной статье), за исключением прав арендатора относительно субаренды, на которых мы и акцентируем внимание.

Субаренда и наем

Закрепленное в договоре право на субаренду нежилого помещения дает возможность арендатору сдавать его в аренду третьим лицам. Использовать такую возможность (т. е. заключать субарендную сделку) или нет, решает сам арендатор.

В то же время, если речь идет о жилье, практикам следует помнить о требованиях статьи 671 ГК РФ. По правилам статей 607 и 671 ГК РФ квартиры и прочие жилые помещения вправе арендовать организации и брать внаем граждане.

Соответственно, если нанимателем жилья является гражданин, то идет речь о найме и последующем поднайме. Если же квартиру берет в аренду организация, то она вправе использовать ее только для проживания граждан (например, обеспечения жильем своих работников). Однако при передаче арендованной квартиры от организации к ее работнику речь идет не о субаренде, а о найме, на что указывает статья 671 ГК РФ. Исходя из ее положений наймодателем может быть как собственник квартиры, так и уполномоченное им лицо, то есть компания-арендатор. Таким образом, на данную юридическую конструкцию будут распространяться не нормы о субаренде, а правила главы 35 ГК РФ, регулирующий процедуру найма жилья.

Правила субаренды и найма

По правилам статьи 678 ГК РФ наниматель, получивший квартиру внаем от организации, вправе использовать ее только для проживания. В то же время субарендатор, взявший в субаренду нежилое помещение, не вправе вселять туда граждан, т. к. разрешенная цель использования нежилого помещения — ведение предпринимательской или иной хозяйственной деятельности. Соответственно, субарендная сделка, в отличие от контракта по предоставлению квартиры внаем, является по своему характеру предпринимательской.

Статья 615 ГК РФ определяет, что срок субаренды не может превышать периода действия основного договора. Соответственно, если основная сделка прекращается досрочно (например, в судебном порядке при наличии грубых нарушений со стороны одного из контрагентов), прекращению подлежит и субарендная. Аналогичные правила будут действовать и в отношении найма, поскольку данная сделка является зависимой от первоначального договора (между собственником жилья и компанией-арендатором).

Что касается ответственности сторон субарендной сделки, то арендатор в полном объеме отвечает перед арендодателем за действия субарендатора или нанимателя. Например, в том случае, если наниматель (субарендатор) использует нежилое помещение или квартиру не по назначению, тем самым причиняя недвижимости ущерб, все претензии арендодатель будет предъявлять арендатору, а не субарендатору.

Соответственно, в последующем у арендатора возникает право регрессного требования к нанимателю или субарендатору о взыскании убытков.

Договор аренды квартиры с правом субаренды — образец и технические требования к составлению документа

Договоры аренды и субаренды заключаются в письменной форме. При этом они, согласно статье 609 ГК РФ, подлежат государственной регистрации, если срок действия сделки превышает одного года.

Практикам также важно помнить, что договор может быть как срочным, так и без ограничения срока. Если в договоре аренды/субаренды срок не ограничен, законодательство не обязывает стороны регистрировать такую сделку в Росреестре.

Еще один момент, на который следует обратить внимание, — это право арендатора и субарендатора на преимущественное продление сделки. В отношении аренды такое право предусмотрено статьей 621 ГК РФ. Аналогичным правом будет обладать и наниматель, согласно статье 684 ГК РФ.

Что касается формы договора найма, то она также письменная. Сделка также требует госрегистрации, если срок ее действия превышает 1 год, согласно статье 674 ГК РФ.

В качестве примера оформления сделки с правом организации вселить в арендованную квартиру своих сотрудников можно использовать следующий образец договора аренды квартиры с правом субаренды (найма):

***

Подводя итог, остается отметить, что подробное описание пределов и правомочий арендатора в части субарендной сделки позволит практикам осознать все последствия указания в договоре данной опции. Также это позволяет как предоставлять арендатору такое право, так и отказывать в нем.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Если договором аренды (субаренды) не предусмотрено право сдачи имущества во вторичную субаренду, то при сдаче имущества в субсубаренду необходимо получить согласие собственника.
Рассматривая спорную ситуацию о возможности сдачи арендованного имущества в субсубаренду без согласия собственника, судебные инстанции пришли к выводу, что собственник имущества передал объект недвижимости в аренду с правом уступки требования третьему лицу или заключения договора субаренды.
Впоследствии арендатором был заключен договор субаренды, после чего данное имущество было субарендатором передано в аренду третьему лицу (субсубарендатору).
В такой ситуации суды пришли к выводу о том, что, поскольку с собственником имущества не была согласована передача недвижимого имущества во вторичную субаренду, договор субсубаренды является ничтожной сделкой. (Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643, Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А36-2906/2013).
Если же договорами предусмотрена сдача имущества в субаренду (субсубаренду), то при сдаче имущества во вторичную субаренду (субсубаренду) получать согласие собственника не нужно.
Так, если собственником заключен договор аренды, в котором предусмотрено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению, а также заключение договоров перенайма, а впоследствии арендатором был заключен договор субаренды, в котором также были предусмотрены соответствующие права для субарендатора на сдачу имущества в аренду (субсубаренду), получать дополнительное согласие собственника не требуется (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009).
Таким образом, при сдаче имущества во вторичную субаренду (субсубаренду) необходимо получить согласие собственника, если договором аренды не предусмотрено право арендатора на сдачу помещения в субаренду, а в последующем договоре субаренды не указано аналогичное право.

СубарендаСубаренда это передача части арендованной недвижимости (имущества) в аренду третьему лицу или группе лиц. В Гражданском кодексе вопрос субаренды поднимаются в ст.774 и ст.823 соответственно в Главе 58 — Аренда и 59 — Аренда жилья

Статья 774. Субаренда (поднайм)

Передача арендатором вещи в пользование другому лицу (субаренда) возможна лишь по согласию арендодателя, если другое не установлено договором или законом. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды. К договору субаренды применяются положения о договоре аренды.

Статья 823. Договор субаренды жилья

По договору субаренды жилья Арендатор по согласию арендодателя передает на определенный срок часть или все нанятое ним помещение в пользование субарендатору. Субарендатор не приобретает самостоятельного права пользования жильем.

Договор субаренды жилья является оплатным. Размер платы за пользование жильем устанавливается договором субаренды. Срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды жилья.

В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды. К договору субаренды не применяется положение о преобладающем праве на заключение договора на новый срок.

По общему правилу договор субаренды заключается в простой письменной форме. Тем не менее, некоторые договора субаренды подлежат нотариальному удостоверению:

  • обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора передачи в аренду недвижимого имущества, если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, при этом и арендатор, и арендодатель не являются субъектами предпринимательской деятельности.
  • договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению (часть вторая статьи 793 ГК). Кроме того, такой договор подлежит и государственной регистрации, поскольку она должна осуществляться вместе с нотариальным удостоверением договора (пункт 6 Временного порядка государственной регистрации сделок, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 26 мая 2004 г. № 671);
  • договор найма транспортного средства, сторонами которого являются физические лица, подлежит нотариальному удостоверению (часть вторая статьи 799 Гражданского кодекса)

В отношениях, связанных с субарендой, субарендатор зачастую оказывается в самом невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества. С заключением договора субаренды арендатор становится вторичным арендодателем, но он по‑прежнему является полноправным участником первичного соглашения об аренде. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

По закону сдавать имущество в субаренду арендатор вправе только с согласия собственника (или уполномоченного им лица). Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение арендатора.

На практике большинство договоров аренды имущества уже содержат условие о субаренде. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость в субаренду, в других — разрешает, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием.

В третьих договорах собственник заранее дает добро на суб­аренду (либо без ограничений, либо с некоторыми оговорками) и нередко даже предоставляет пользователю право самостоятельно определять ее условия и выбирать субарендаторов. Но и тут последним нужно быть осторожными. Может оказаться, что в основном соглашении содержатся противоречивые указания.

Сроки субаренды

Необходимо понимать, что соглашение поднайма не может быть заключено на срок, превышающий период действия договора аренды. Потенциальным субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения о сроках его действия и возможностях досрочного расторжения. Кроме того, ограничение по времени поднайма может содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

Недобросовестные арендаторы способны намеренно ввести потенциального субарендатора в заблуждение относительно условий и сроков основного и (или) дополнительного договора. Тогда в производных соглашениях не учитываются указания собственника. Например, он установил, что предельный срок субаренды — год, а в субарендном договоре было указано другое время — два года. Но это положение недействительно, а значит, соглашение будет работать только в пределах года. К окончанию этого срока субарендатор обязан вернуть имущество или заключить новый договор.

Чтобы не оказаться заложником ситуации, еще на стадии обсуждения условий субаренды следует ознакомиться (при участии юриста) с текстом основного договора и потребовать для изучения подлинный документ (письмо, ответ на запрос и пр.), в котором собственник дает добро на субаренду. После получения этих бумаг надо уделить особое внимание положениям о сроке субаренды и сопоставить его со сроком аренды. Если же арендатор отказывается предъявить необходимые документы, ссылаясь, например, на коммерческую тайну, лучше поискать другие варианты.

При изучении упомянутых выше документов порой удается выяснить, что субарендодатель грубо нарушает какие-то положения договора аренды (использует имущество не по назначению и пр.). Следовательно, есть риск досрочного расторжения договора по инициативе собственника (его представителя). Кроме того, даже если в отношении арендатора нет каких‑то особых ограничений, они могут быть введены специально для субарендатора, и об этом необходимо знать заранее.

В целом к соглашениям субаренды применяют правила о договорах аренды, в том числе по срокам, если, конечно, иное не установлено законодательными или другими правовыми актами. Когда собственник (его представитель) дает согласие на субаренду, он не всегда оговаривает в документах предельный срок субаренды, и тогда тот определяется субарендодателем. Последний вправе возобновлять такие соглашения в пределах срока основного договора, не спрашивая разрешения собственника.

Что делать, если основной договор расторгнут досрочно, ведь это влечет за собой прекращение дополнительного. Как поступить добросовестному суб­арендатору, который желает еще какое‑то время распоряжаться имуществом, полученным в субаренду? Если он неукоснительно соблюдал условия соглашения субаренды и может подтвердить это документально, у него есть преимущественное право на заключение с собственником договора аренды (в пределах оставшегося срока субаренды) в отношении имущества, которым он ранее пользовался. Причем субарендатор вправе требовать, в том числе в судебном порядке, чтобы условия нового соглашения соответствовали условиям прекращенного договора аренды (хотя стороны могут достичь каких‑то принципиально новых соглашений и существенно изменить условия сделки).

Кстати, по закону арендатор и арендодатель вправе заранее предусмотреть возможность того, что при расторжении основного договора заключенные в соответствии с ним суб­арендные соглашения будут переведены в арендные. В данном случае интересы субарендатора лучше защищены, но ему не помешает заранее выяснить регламент этой процедуры. Впрочем, зачастую при расторжении основного договора аренды у субарендодателя нет никаких шансов на продолжение субаренды или на аренду — например, если собственник (бывший субарендодатель) откажется заключить с ним договор.

Ничтожный договор аренды — а что по субаренде?

Если основной договор признан ничтожным, то таковыми же будут и заключенные в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор не сможет принудить собственника или его представителя заключить с ним договор аренды.

Некоторые субарендаторы с самого начала прекрасно осведомлены, что подписывают липовое соглашение о субаренде. Они полагают, что никаких прав и обязанностей по нему не несут, а потому не утруждают себя аккуратным исполнением его условий. Но недобросовестные субарендаторы забывают, что даже признание договора субаренды недействительным не освобождает их от обязанности платить за пользование недвижимостью или имуществом. Эти вопросы решаются в судебном порядке

Если субарендодатель передал права

Иногда права и обязанности субарендодателя (арендатора по основному договору) переходят к какому-то третьему лицу, например при перенайме. И зачастую для субарендаторов наступают нелегкие времена. Новые арендаторы начинают качать права, ошибочно полагая, что заключенные их предшественником договора субаренды больше не действуют.

Они обращаются к пользователям с требованиями подписать новые (как правило, на менее выгодных для тех условиях), поскольку прежние больше не действуют. А бывает, правопреемники сразу же без лишних формальностей сдают недвижимость (имущество), которое еще находится у субарендаторов, в субаренду совершенно другим лицам. Но в данном случае арендаторы не принимают во внимание, что при изменении сторон основного договора соглашения о субаренде остаются в силе.

Субаренда: об оплате

Собственник недвижимости (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если суб­арендатор нарушит договор субаренды, то за его действия перед собственником отвечает субарендодатель, так как при просрочке платежей по основному договору последний не вправе ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, как и перекладывать на него ответственность, если вдруг обнаружится, что тот нарушил условия пользования недвижимостью (имуществом) или в результате его действий (бездействия) ухудшилось состояние переданной в пользование недвижимости.

Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может предъявлять судебные иски.

Нередко субарендаторы считают субарендодателя лишь посредником между ними и собственником и в спорных ситуациях апеллируют к собственнику, считая, что тот принимает все ключевые решения, связанные с субарендой. Но это не так.

Очень часто собственник (его представитель) увеличивает арендную плату по основному договору. Арендатор также требует от субарендатора внести соответствующие изменения в их соглашение. Некоторыми договорами субаренды предусмотрено право субарендодателя изменять ставки в одностороннем порядке, но такое возможно только с учетом требований закона и с соблюдением установленной процедуры.

Иногда арендаторы считают, что с увеличением для них ставок аренды размер платы по дополнительному договору автоматически возрастает. И тогда они пытаются взыскать с пользователя разницу за прошедший период. Однако подобные действия незаконны.

Субаренда недвижимости — налоги

Поиск объектов недвижимости

  • Снять квартиру
  • Снять дом
  • Участок в аренду
  • Снять помещение

Вопрос сдачи недвижимости в аренду и субаренду давно вызывал определенные разногласия у плательщиков и контролирующих органов. Дело в том, что ГНА Украины считает, что аренда и субаренда относятся к различным видам деятельности. В связи с этим субъект хозяйствования, у которого в Свидетельстве об уплате единого налога указан такой вид деятельности, как «сдача в аренду недвижимости», не имеет права по этому Свидетельству сдавать недвижимость в субаренду. В противном случае с доходов, полученных от сдачи недвижимости в субаренду, необходимо уплатить налог с доходов.

Госкомстат Украины в письме от 26.04.2007 г. № 14/3-53/44 разъяснил вопрос о кодировании деятельности по предоставлению в аренду и субаренду собственного недвижимого имущества по Классификации видов экономической деятельности (КВЭД). В письме указано, что по КВЭД деятельность по сдаче в аренду собственного недвижимого имущества относится к подклассу 70.20.0 «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества». Субаренда – это передача арендатором арендованного им объекта в аренду третьему лицу. Результатом этой деятельности также будет получение добавленной стоимости от аренды. Поэтому деятельность по предоставлению в субаренду недвижимого имущества по КВЭД относится тоже к подклассу 70.20.0.

Таким образом, косвенно Госкомстат подтвердил, что по сути аренда и субаренда – это схожие виды деятельности. Следовательно, и в Свидетельстве об уплате единого налога достаточно вида деятельности «сдача в аренду недвижимости». Однако если решением местного совета установлены разные ставки единого налога на аренду и субаренду, то рекомендуем предпринимателю все же указывать в Свидетельстве фактически осуществляемый вид деятельности.

Rss лента статей Просмотров: 8845

При каких условиях арендодатель может разрешить субаренду помещений, а потом запретить? В вопросе разбиралась экономколлегия Верховного суда. На заседание явились юристы арендодателя и арендатора, которые в своих выступлениях ссылались на позиции практики Высшего арбитражного и Верховного судов. Стороны по-разному трактовали нормы и разошлись даже в изложении фактов.

Может ли арендодатель в одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду, если оно закреплено в договоре? В этом вопросе разбиралась «тройка» экономколлегии ВС в деле № А73-5337/2016. В нем истец, ООО «Промсвязь», добивалась расторжения договора аренды 2010 года ввиду существенного нарушения его условий арендатором, «Аренда Центром». Соглашение разрешало ему без письменного согласия арендодателя сдавать офисы в субаренду, чем арендатор и занимался все эти годы. Но в 2015 году «Промсвязь» уведомила, что отменяет разрешение на субаренду. В «Аренда Центре» на письмо не отреагировали, потому что сочли, что нельзя отменить условие двусторонней сделки (договора) в одностороннем порядке. В ответ арендодатель собрал доказательства того, что субаренда продолжается, и отправился в суд с требованием расторгнуть договор, потому что не давал на нее согласия.

Два суда согласились с арендатором, что одна из сторон по своей инициативе не может изменить договор, но АС Дальневосточного округа занял точку зрения арендодателя. Он указал, что согласие на сдачу помещений в субаренду – это одностороняя сделка, пусть и изложенная в договоре, а значит, арендодатель может отозвать свое согласие. К тому же третье лицо, давшее согласие на совершение сделки, в любой момент может его отозвать, гласит п. 57 постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 года. Арендатор не может ограничивать волеизъявление собственника, подытожил окружной суд, отменяя решения нижестоящих инстанций.

Диспозитивность или императивность

Постановление кассации «Аренда Центр» обжаловал в Верховном суде, чье заседание состоялось сегодня, 16 января. На нем стороны поспорили, императивен или диспозитивен п. 2 ст. 615 ГК, который дозволяет сдавать помещения в субаренду с согласия арендодателя. По мнению юриста «Аренда Центра» Марины Масловой, норма диспозитивна. Об этом говорит п. 18 информационного письма ВАС № 66 от 11 января 2002 г., который гласит, что условие договора о разрешении перенайма не противоречит п. 2 ст. 615 ГК. Маслова настаивала, что такое условие является частью двустороннего соглашения и от него нельзя отказаться в одностороннем порядке. Поэтому неприменим п. 57 25-го Пленума: он говорит об односторонних сделках.

– Если бы этого условия не было, вы заключили бы договор? – поинтересовалась председательствующая Ирина Грачева.

– Нет, – ответила Маслова. – Арендодатель, бывший завод, получает прибыль от помещений, но не хочет содержать их и ремонтировать. Для этого и нужен арендатор: следить за состоянием офисов, заниматься субарендой и платить за это. До нас была другая фирма. А после того, как договор был расторгнут по решению суда, «Промсвязь» сразу же заключила аналогичный договор с другой компанией.

По мнению Масловой, иск был нужен для того, чтобы сменить арендатора на нового. Причина – корпоративный конфликт в «Промсвязи», пояснила юрист.

«Если бы не было разрешения сдавать офисы в субаренду без согласия собственника, мы бы не заключили такой договор»

Право.ru

Договор с другими условиями, возражал представитель арендодателя Константин Константинов. По его словам, «Промсвязь» отозвала лишь автоматическое согласие на любую субаренду – отношения можно было продолжать, только согласовывая с владельцем каждую кандидатуру субарендатора. Сейчас все организовано именно так, подчеркнул Константинов. По его словам, налоговые органы интересуются у «Промсвязи» как у собственника офисов, кто реально находится по адресу – выявляют фирмы-«однодневки».

По убеждению Константинова, п. 2 ст. 615 строго императивен, а в информационном письме ВАС речь идет лишь о форме сделки – разрешается включить одностороннее согласие на субаренду в двусторонний договор, что не меняет характера этих двух сделок.

– Много лет ваши отношения складывались именно так, что согласия не требовалось, – отметила судья Грачева.

Константинов повторил, что согласие отозвано и он не понимает позиции арендатора: «Что ему мешало каждый раз согласовывать субаренду?» Владелец не мешал владеть и пользоваться помещением, что составляет суть аренды, а значит, договор не изменился, заявил юрист.

Но его доводы экономколлегию не убедили, и спустя некоторое время она огласила свое решение: постановление кассации отменить, акты второй и первой инстанции оставить в силе. Таким образом, «Аренда Центр» отстоял свое право и дальше снимать офисы и отдавать их в субаренду.

Добавить комментарий