Субаренда 2018

Содержание

Дмитрий Алексеев

Дмитрий Алексеев

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

Март 25, 2020Нет комментариев

Согласно нормам действующего законодательства, существует несколько разновидностей сделок, на основании которых объект недвижимости сдается третьему лицу.

Одной из самых применяемых сделок является сдача собственником помещения другому лицу, который именуется арендатором (или субарендатором).

Для того, чтобы договор аренды считался действительным, владелец недвижимого имущества должен иметь на него зарегистрированное должным образом право собственности.

Стороны договора субаренды

Стороны договора субаренды

Смысл сделки

В сущности, договор субаренды является гражданско-правовой сделкой, в соответствии с которым сдаваемый объект недвижимости передается во временное владение субарендатору.

Тот, в свою очередь, несет обязанность систематической уплаты арендных платежей, сумма которых определяется по соглашению сторон договора.

Сторонами субаренды могут быть как физические лица, так и организации.

Правовые основы

Правила заключения договора субаренды установлены в положениях ст. 615 ГК РФ. В силу п. 2 указанной статьи, арендатор может с письменного согласия собственника пересдать арендованное недвижимое имущество в субаренду (поднаем).

В статье также определен перечень лиц, которые участвуют в аренде недвижимости, установлен порядок ее совершения, в соответствии с которым первоначальный арендатор может уступить свои права другому лицу.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ, владелец помещения имеет право распоряжаться им, что включает в себя право на сдачу его в аренду.

В некоторых ситуациях объект недвижимости может быть сдан другому лицу на основании субаренды, если арендатору предоставлено такое право собственником.

В этом случае как правильно будут называться стороны в договоре субаренды?

В соответствии с нормативами Гражданского кодекса в сделке по сдаче объектами недвижимости принимают участие:

  • арендатор, который выступает по отношению к нанимателю в качестве арендодателя;
  • субарендатор, являющийся арендатором.

Заключаемый сторонами договор может быть как безвозмездным, так и возмездным. По соглашению сторон сделки субарендатор снимает арендуемое помещение за установленную плату.

В случае безвозмездности субарендатор использует недвижимость без уплаты арендной платы в течение установленного срока действия договора. При этом впоследствии арендодатель имеет право на изменение данного условия сделки.

Соответственно договору субаренды первоначальный арендатор сдает объект недвижимости субарендатору за установленную плату.

Субарендатор же обязуется принять объект, регулярно уплачивать арендные платежи, а также пользоваться недвижимостью в соответствии с его назначением, содержать ее надлежащим образом и вернуть его по окончанию срока действия договора.

Для заключения договора субаренды требуется обязательное согласие собственника недвижимого имущества на его оформление.

Прочие нюансы

Немаловажной сложностью данных сделок является пробелы в действующем законодательстве относительно вопросов регламентации правовых отношений сторон договора, учитывающие ее особенности.

Регистрация договора необходима в случаях, если предмет сделки арендуется на срок превышающий 1 год.

Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного соглашения.

Стороны сделки субаренды нежилого помещения

По сути, субаренда представляет собой вид юридической сделки, сторонам которой выступают первоначальный арендатор и последующий арендатор.

Зачастую предметом такого договора является нежилые помещения – такие помещения в здании, которые предназначены для ведения коммерческой деятельности (торговли, офисов, ателье, парикмахерских, складов, пунктов выдачи заказов и др.)

Также нежилые помещения могут предназначаться для промышленных задач. Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то оно является его составной частью, но считается отдельным объектом недвижимости.

Критериями признания нежилого помещения отдельным объектом являются:

  • у такого помещения должен быть отдельный вход;
  • площадь помещения имеет установленные границы в виде стен, потолка, пола;
  • право собственности на него зарегистрировано в ФКП Росреестр.

В случае расположения нежилого помещения в жилом многоквартирном доме, правом долевой собственности на него могут обладать все жители дома.

Жилой площади

В большинстве случаев, жилые помещения являются частной собственностью определенного гражданина, в случае если он владеет им по надлежащему правовому основанию.

Жилье может быть предоставлено на основании договора соцнайма, оформленному с органом местного самоуправления. В этом случае он является квартиросъемщиком квартиры или комнаты.

Он имеет право на сдачу жилого помещения другому лицу, оформив с ним сделку субаренды. В итоге наниматель становится арендодателем, а третье лицо, снявшее жилье, получает права субарендатора.

Порядок заключения договора

Арендатор сдает арендованное нежилое помещение на время другому лицу, что сопровождается заключением договора субаренды. Такой договор допускается только в случае, если получено письменное разрешение собственника на сдачу имущества стороннему лицу.

Иначе сделка признается незаключенной, а в результате субарендатор не имеет законных прав на пользование недвижимостью.

Ключевым отличием договора аренды объекта недвижимости и субаренды состоит в том, что арендатор сам выступает в качестве арендодателя, но он сдает чужое имущество.

В данном случае субаренда является трехсторонним соглашением, поскольку собственник недвижимости также подписывает договор субаренды. Этот факт в отдельных случаях усложняет реализацию их обязательств.

В силу п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, если арендодатель не передал арендатору сданное внаем недвижимое имущество в установленный в договоре аренды срок, а в случае, если в договоре этот срок не определен, в разумный срок, арендатор имеет право на истребование данного имущества согласно нормам ст. 398 ГК РФ и затребовать возмещения убытков в результате задержки выполнения, или требовать расторжения договора и возместить убытки в результате его невыполнения.

Правила оформления документа

В отношении договора субаренды действуют правила оформления договора аренды, установленные нормами ГК РФ.

Также допускается возможность использования указаний законодательных актов, не противоречащих общим правилам договорного права.

При заключении сделки субаренды обязательно требуется согласие собственника объекта недвижимости в письменной форме.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса, такое согласие может быть оформлено как дополнительное соглашение к договору.

Также возможно включение согласия арендодателя непосредственно в основной договор аренды о том, что он не против сдачи имущества в субаренду третьему лицу.

Содержание и форма субарендного соглашения аналогичны форме и содержанию первоначального договора с владельцем недвижимости.

Договор состоит из отдельных параграфов, состоящих из пунктов, в которых содержатся согласованные сторонами договора субаренды условия.

В вводной части договора прописывается наименование договора, его номер и дата заключения. Также вначале документа указываются личные сведения сторон, на основании чего они действуют, а также место его оформления.

Как встать в очередь на расселение из аварийного жилья, .

В основной части текста договора содержатся следующие пункты:

Предмет сделки описание его характеристик, функциональное назначение, сдаваемая точная площадь, прочие параметры
Права и обязанности сторон величина арендной платы, порядок расчетов, срок действия субаренды (в случае, если срок не прописан, то она считается оформленной на неопределенный срок)
Ответственность по договору возможность досрочного расторжения договора
Иные условия, которые стороны хотят включить в договор банковские реквизиты, местонахождение, контактные телефоны сторон

Договор должен быть подписан арендатором, субарендатором, а также собственником помещения. Если стороной субаренды выступает юридическое лицо, то ставится его печать.

Процедура регистрации сделки

Согласно положениям действующих законов сделка субаренды, срок действия которой превышает 1 год, должна проходить процедуру государственной регистрации.

Регистрация выполняется службой Росреестра в заявительном порядке, в соответствии с нормами ст. 425 Гражданского кодекса. К заявлению прикладываются необходимые документы, в том числе договор субаренды.

Если регистрация сделки не произведена в надлежащем порядке, то она считается недействительной.

В данном случае реализация прав субарендатора не может быть обеспечена в соответствии с установленными законодательными средствами правовой защиты.

Мнение эксперта
Дмитрий Алексеев
Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

Задать вопрос

При досрочном расторжении основного арендного договора, сделка субаренды также прекращает свое действие. Кроме того, договор субаренды отменяется, если договор аренды признан судом недействительным.

Какие обязанности несут стороны

Договор обретает юридическую силу в момент его госрегистрации в службе Росреестра, что соответствует положениям ст. 425 Гражданского кодекса. После подписания и регистрации у сторон возникают обязанности по договору субаренды.

Обязанности арендатора:

  • передать нежилое помещение (или иной объект недвижимости) субарендатору, представить ему информацию относительно порядка использования объектом;
  • пользоваться арендованной недвижимостью согласно условий договора. Если соглашением сторон не установлено иное, то арендатор должен пользоваться ею в соответствии с назначением;
  • содержать помещение должным образом, согласно условиям договора.

При несоблюдении каких-либо обязанностей собственник вправе расторгнуть договор аренды, а также потребовать возмещения причиненного ущерба.

Субарендатору сдается арендуемый объект недвижимости во временное владение и пользование. Он несет определенные обязанности по договору субаренды.

К обязанностям субарендатора относятся:

Соблюдать условия договора производить уплату арендной платы вовремя
Пользоваться нежилым помещением по назначению а также содержать его надлежащим образом
Следить за исправным состоянием инженерных коммуникаций подключенных к объекту недвижимости, соблюдение требований и норм санитарной и пожарной безопасности
Возмещение причиненного ущерба в результате экстренных ситуаций
Уведомлять арендатора о досрочном расторжении сделки (за 1 месяц до назначенного срока)

На субарендатора возлагается ответственность за произведенные им неправомерные действия перед:

Государственными органами исполнительной власти предоставившими допуск на занятие коммерческой или промышленной деятельностью
Надзорными учреждениями в чьи полномочия входит контроль за исполнением требований законодательства

В случае необходимости выполнения в арендуемом помещении работ по перепланировке или переустройству, субарендатору необходимо получить согласование собственника объекта.

Особенности соглашения

На практике, зачастую разрешение на передачу в аренду недвижимости его собственника содержится в основном договоре аренды.

Это разрешение санкционирует возможность арендатора пересдавать помещение по своему усмотрению, что не всегда соответствует интересам арендодателя.

Собственник лишается возможности иметь полный контроль за состоянием объекта недвижимости и использованием его надлежащим образом.

В настоящее время арендаторы осуществляют сдачу арендованного чужого нежилого помещения, получая от этого доход.

Важно знать, что согласно ст. 615 ГК, ответственность за сданную в наем недвижимость перед ее собственником, лежит на первоначальном арендаторе.

Если в договоре аренды содержится согласие собственника на совершение договора субаренды без указания ее максимального срока, дает право арендатору не получать отдельное согласие.

То есть арендатор можно неограниченное количество раз сдавать объект недвижимости в рамках действия соглашения аренды.

Данная позиция включена в опубликованном от 11.01.2002 N 66 Информационном письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Как составить договор субаренды нежилого помещения между юридичесими лицами смотрите в статье: договор субаренды нежилого помещения.

Видео: Договор аренды (субаренды) нежилого помещения

Договор субаренды (или договор поднайма) — это договор, согласно которому арендатор сдает арендованное им имущество другому лицу.

В соответствии со ст.615 ГК РФ арендатор имеет право заключать договор субаренды только с согласия арендодателя. Если же арендодатель заранее не желает, чтобы его имущество подлежало в дальнейшем передаче в субаренду третьим лицам, он может сделать это путем включения в договор соответствующей оговорки.

Если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору. Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия.

До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не могут передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся учредителем этой организации, участником, руководителем, членом ее органов управления и контроля.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным.

Поэтому и в образце договора субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта договора субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.

Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

ДОГОВОР АРЕНДЫ жилого помещения, с правом передачи в субаренду

г. _______________
«_____» _______________ 2016 г.

Гражданин ______________________________, паспорт: серия __________, № __________, выданный ____________________, проживающий по адресу: ______________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ______________________________ в лице ______________________________, действующего на основании ______________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор» , о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора аренды жилого помещения является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатора жилого помещения для последующей передачи его для проживания работнику Арендатора с семьей. Все отношения по вопросам аренды жилого помещения регулируются непосредственно между сторонами настоящего договора аренды.

1.2. Объект аренды (жилое помещение) расположен по адресу: ______________________________. Характеристика объекта: __________ комнатная квартира на __________ этаже многоэтажного жилого здания № квартиры __________, обеспеченность теплом, водой, электроэнергией, санузлом, обеспеченность телефонной связью и др. Далее по тексту договора – жилое помещение, помещение, объект аренды.

1.3. На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Арендодателем. Несоблюдение изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора аренды жилого помещения.

1.4. Передаваемое в аренду жилое помещение находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям, используемым для целей проживания в соответствии с назначением аренды.

1.5. С согласия Арендодателя арендуемое по данному договору жилое помещение может быть сдано Арендатором в субаренду. Арендатор при этом может передать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование. Во всех указанных выше случаях ответственным по настоящему договору перед Арендодателем остается Арендатор.

1.6. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещения не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного жилого помещения.

1.7. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков. При этом Арендатор может потребовать от Арендодателя возмещения своих нарушенных имущественных интересов или потребовать досрочного расторжения настоящего договора аренды жилого помещения.

1.8. В случаях, когда недостатки арендованного жилого помещения были оговорены при заключении договора или были известны Арендатору либо должны были быть выявлены им при осмотре объекта аренды при заключении договора или передаче его Арендатору в пользование по договору, Арендодатель не отвечает за подобные недостатки.

1.9. Арендодатель гарантировал Арендатору отсутствие прав третьих лиц на жилое помещение, являющееся объектом аренды по настоящему договору.

1.10. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы за жилое помещение (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы за жилое помещение в установленный Арендодателем срок или потребовать расторжения договора.

1.11. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды жилого помещения на новый срок по истечении срока действия данного договора.

АРЕНДОДАТЕЛЬ ТАКЖЕ ОБЯЗУЕТСЯ

2.1. Передать по документу (акту), определенному сторонами настоящего договора и подтверждающему факт передачи, жилое помещение, являющееся объектом аренды, в течение __________ дней со дня подписания настоящего договора (вступления настоящего договора в силу).

2.2. Передать (предоставить) Арендатору жилое помещение, предусмотренное настоящим договором, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, назначению арендованного помещения и его пригодности для проживания людей.

2.3. В присутствии Арендатора по договору аренды проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду жилого помещения, а также ознакомить Арендатора с правилами эксплуатации его либо выдать Арендатору письменные инструкции о правилах и порядке пользования этим помещением и его систем жизнеобеспечения.

2.4. Оказывать в период действия договора аренды Арендатору информационную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования Арендатором жилого помещения, переданного ему во временное владение и пользование по настоящему договору аренды.

2.5. В течение всего срока действия договора аренды жилого помещения, осуществлять его капитальный ремонт (по мере необходимости) с предоставлением необходимых расходных материалов и иных принадлежностей.

2.6. На день передачи Арендатору жилого помещения осуществить расчеты с коммунальными и иными службами города за потребленные им услуги: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода, газ, канализация, вывоз мусора, телефон и др.

2.7. Возмещать Арендатору стоимость улучшений арендованного жилого помещения, неотделимых без вреда для помещения, в случаях, когда Арендатор осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия Арендодателя как собственника переданного в аренду жилого помещения.

АРЕНДАТОР ТАКЖЕ ОБЯЗУЕТСЯ

3.1. Использовать полученное в аренду жилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора и исключительно по прямому назначению названного помещения, т.е. для проживания.

3.2. Ознакомить (передать копию настоящего договора) работника, для проживания которого с семьей арендуется жилое помещение, с текстом договора аренды (условиями аренды) и обязать его надлежащим образом обеспечить исполнение Арендатором своих обязательств по договору аренды жилого помещения.

3.3. Нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного жилого помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии.

3.4. Возместить Арендодателю убытки, причиненные в случае повреждения арендованного жилого помещения, если Арендодатель докажет, что повреждение жилого помещения произошло в результате наступления обстоятельств, за которые Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством или условиями настоящего договора аренды.

3.5.Не производить без согласия Арендодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию помещения.

3.6. Соблюдать меры пожарной безопасности, регулярно проверять и поддерживать в надлежащем состоянии систему пожарной сигнализации и систему пожаротушения в арендуемом жилом помещении.

3.7. В сроки, согласованные сторонами настоящего договора, вносить арендную плату за пользование полученным в аренду жилым помещением.

3.8. В течение всего срока аренды жилого помещения в установленные сроки самостоятельно оплачивать потребленные услуги местных коммунальных служб. Услуги телефонной связи должны оплачиваться по факту пользования абонентским номером.

3.9. Возвратить арендованное жилое помещение в течение __________ дней после истечения срока действия настоящего договора или прекращения действия его по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора аренды жилого помещения.

УСЛОВИЯ УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

4.1. Улучшения арендованного по данному договору жилого помещения, осуществленные Арендатором за свой счет и которые могут быть отделимы без вреда для помещения, являются собственностью Арендатора. По соглашению сторон договора Арендодатель вправе оплатить расходы Арендатора по улучшению жилого помещения в период аренды, после чего указанные улучшения перейдут в его собственность.

4.2. Арендодатель вправе не возмещать Арендатору расходы его по улучшению помещения, находящегося в аренде у последнего, если эти улучшения являются неотделимыми без вреда для жилого помещения и осуществлены Арендатором без согласия на то Арендодателя.

4.3. Любые улучшения арендованного жилого помещения (как отделимые, так и неотделимые), осуществленные Арендатором в период действия срока договора аренды за счет амортизационных отчислений от указанного помещения, являются собственностью Арендодателя по настоящему договору аренды жилого помещения.

ИНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

5.1. Пригодность сдаваемого в аренду жилого помещения определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

5.2. Арендатор наряду с пользованием жилым помещением, арендуемым по настоящему договору, вправе пользоваться общими помещениями жилого дома, несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри нанимаемой квартиры, обслуживающим более одной квартиры.

5.3. В соответствии с договоренностью, достигнутой сторонами настоящего договора аренды жилого помещения в переданном Арендатору в аренду жилом помещении (квартиры) будет проживать работник Арендатора (вправе проживать) и следующие члены семьи, постоянно проживающие с указанным работником: ______________________________.

5.4. Проживающие постоянно совместно с работником Арендатора в жилом помещении, являющемся объектом аренды по данному договору, имеют равные права с работником Арендатора по пользованию упомянутым жилым помещением.

5.5. Арендатор несет ответственность перед Арендодателем за действия граждан, проживающих в арендованном жилом помещении, которые нарушают условия настоящего договора аренды жилого помещения.

5.6. Арендодатель обязуется предупредить Арендатора об отказе от продления договора в связи со своим решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (в случае наличия такого намерения у него). В случае, когда Арендодатель выполнит условие, изложенное выше, в результате чего договор аренды жилого помещения с Арендатором им не будет продлен (пролонгирован), но в течение года со дня истечения срока действия договора с Арендатором он заключит договор аренды жилого помещения с другим лицом, Арендатор вправе требовать признания такого договора недействительным и(или) возмещения убытков, причиненных отказом Арендодателя возобновить договор с Арендатором.

5.6. В случае сдачи арендованного жилого помещения Арендатором в субаренду договор субаренды жилого помещения прекращается одновременно с договором аренды жилого помещения при досрочном его прекращении по любым основаниям.

5.7. В случае выбытия работника Арендатора из жилого помещения вместе с семьей договор аренды продолжает действовать на тех же условиях, а стороны настоящего договора в течение __________ дней на основе взаимной договоренности определят судьбу договора: целесообразность и необходимость его досрочного прекращения, возможность дальнейшего использования арендуемого жилого помещения Арендатором для тех целей и др.

5.8. При расторжении договора аренды жилого помещения работник Арендатора и лица, проживающие в арендуемом жилом помещении к моменту расторжения договора аренды, могут быть выселены из жилого помещения на основании решения суда.

РИСК СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ИЛИ СЛУЧАЙНОГО ПОВРЕЖДЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СТРАХОВАНИЕ

6.1. Если иное не будет установлено сторонами настоящего договора аренды в процессе исполнения условий его, риск случайной гибели или случайного повреждения переданного в аренду жилого помещения в течение срока действия договора несет Арендодатель.

6.2. Страхование принятого в аренду жилого помещения в течение всего срока действия договора аренды (от момента принятия его от Арендодателя и до момента сдачи помещения последнему) осуществляет Арендатор. Выбор видов страхования (от каких рисков) принадлежит Арендатору.

ПЛАТА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

7.1. Стороны настоящего договора установили, что стоимость аренды жилого помещения, переданного в пользование Арендатору, за полный срок аренды его составляет – __________ рублей, исходя из следующего: (далее – «Расшифровка» по каждой позиции жилого помещения).

7.2. Указанная сумма арендной платы по договору Арендатором выплачивается ежемесячно равными долями в твердой (фиксированной) сумме платежа – __________ рублей в месяц.

7.3. Оплата аренды жилого помещения осуществляется Арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на счет Арендодателя в ______________________________. Указанные платежи должны осуществляться Арендатором до __________ числа каждого календарного месяца.

7.4. Размер (стоимость) арендной платы, при наличии в том необходимости и объективных реальностей, может в период срока действия договора изменяться по соглашению сторон в сроки, которые могут быть дополнительно определены сторонами договора аренды, но не чаще одного раза в год.

7.5. Арендатор вправе требовать от Арендодателя уменьшения платы за аренду в соответствующем размере (пропорции), если в силу обстоятельств, на которые он не может повлиять и за результат наступления которых не может быть ответственен, условия использования арендованного жилого помещения, предусмотренные настоящим договором аренды, или состояние находящегося в аренде жилого помещения существенно ухудшились.

7.6. Арендодатель обязан возвратить Арендатору соответствующую часть уже полученной им арендной платы при досрочном возврате Арендатором жилого помещения, переданного ему в аренду. При этом возвращаемая сумма должна исчисляться со дня, следующего за днем фактического возврата жилого помещения, находившегося в пользовании у Арендатора.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ФОРС-МАЖОР

8.1. Сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов; повреждение жилого помещения (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые эта сторона получила бы при обычных условиях делового оборота, если бы ее права и интересы не были нарушены (упущенная выгода).

8.2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

8.3. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

8.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору при выполнении его условий, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, уточнением условий договора, составлением его дополнений и изменений и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

9.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между сторонами-участниками отношений делового оборота, когда одной из сторон спора является лицо, т.е. в суде общей юрисдикции.

ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ СТОРОН

10.1. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

ИЗМЕНЕНИЕ И/ИЛИ ДОПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА

11.1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия и наличия объективных причин, вызвавших такие действия сторон.

11.2. Если стороны договора не достигли согласия о приведении договора в соответствие с изменившимися обстоятельствами (изменение или дополнение условий договора), по требованию заинтересованной стороны договор может быть изменен и/или дополнен по решению суда только при наличии условий, предусмотренных действующим законодательством.

11.3. Последствия изменения и/или дополнения настоящего договора определяются взаимным соглашением сторон или судом по требованию любой из сторон договора.

11.4. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеют силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписаны сторонами договора и скреплены печатями сторон.

ПРОДЛЕНИЕ СРОКА ДЕЙСТВИЯ (ПРОЛОНГАЦИЯ) ДОГОВОРА АРЕНДЫ

12.1. При наличии в том необходимости и взаимного желания сторон настоящего договора аренды они вправе рассматривать вопрос о продлении срока действия (пролонгации) договора на определенный обоюдным решением период времени (срок) на тех же или иных, определенных сторонами, условиях аренды жилого помещения.

12.2. Если за __________ дней до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон его не заявит о своем намерении не продлевать аренду по договору или заключить новый договор аренды на существенно иных условиях пользования жилым помещением, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий 12-х месячный срок и так далее.

12.3. Стороны настоящего договора, если сочтут необходимым, рассмотрят и согласуют дополнительно иной, против указанного выше, порядок продления срока действия (пролонгации) договора аренды жилого помещения.

ВОЗМОЖНОСТЬ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

13.1. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

13.2. Договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон только при существенном нарушении условий договора одной из сторон, или в иных случаях, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством. Нарушение условий договора признается существенным, когда одна из сторон его допустила действие (или бездействие), которое влечет для другой стороны такой ущерб, что дальнейшее действие договора теряет смысл, поскольку эта сторона в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

13.3. По требованию Арендодателя настоящий договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

  1. пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает жилое помещение;
  3. более 6-и месяцев по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за жилое помещение.

13.4. По требованию Арендатор договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

  1. Арендодатель не предоставляет жилое помещение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию этим жилым помещением в соответствии с условиями договора или назначением его;
  2. переданное Арендатору жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра этого помещения его при заключении договора;
  3. Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт жилого помещения в разумные сроки (по необходимости);
  4. арендованное помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

13.5. Договор может быть расторгнут сторонами его или по решению суда, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы такие изменения можно было предвидеть заранее, договор между сторонами его вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от согласованных по настоящему договору.

13.6. В случаях расторжения договора по соглашению сторон договор прекращает свое действие по истечении __________ дней со дня, когда стороны достигли соглашения о расторжении заключенного между ними договора аренды жилого помещения.

13.7. Последствия расторжения настоящего договора аренды определяются взаимным соглашением сторон его или судом по требованию любой из сторон договора аренды.

ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА ВО ВРЕМЕНИ

14.1. Настоящий договор вступает в силу (считается заключенным) со дня его подписания, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.

14.2. Настоящий договор действует в течение __________ месяцев (до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему) и прекращает свое действие «_____» _______________2016 года.

14.3. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора аренды.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательАдрес регистрации:________________________________________ Почтовый адрес:________________________________________ Паспорт серия, номер:____________________ Кем выдан:________________________________________ Когда выдан:_______________ Контактный телефон:____________________
АрендаторЮридический адрес:________________________________________ Почтовый адрес:________________________________________ ИНН/КПП:______________________________ Телефон/факс:____________________ Расчетный счёт:______________________________ Наименование банка:______________________________ Корреспондентский счёт:______________________________ БИК:____________________

ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________
Арендатор _________________

Субаренда нежилого помещения – это сделка, во время которой арендатор передает третьей стороне права по аренде помещения. Не запрещается увеличение оплаты, а условия соглашения не должны отличаться от пунктов, прописанных в основном договоре аренды. Первоначальный договор с владельцем должен допускать передачу помещения для временного пользования третьим лицам.

Законодательство

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ, допускается передача арендуемого имущества в субаренду, если имеется согласие владельца недвижимости. В качестве субарендаторов рассматриваются:

  • юридическое лицо;
  • физическое лицо;
  • индивидуальный предприниматель.

Сделка связана с рядом особенностей, ведь в ней участвует две стороны с согласия владельца. Арендатор может передать помещение с письменного разрешения собственника или при наличии указания на это в договоре. В противном случае эти действия считаются незаконными. Важно подтвердить согласие документально, ведь при разбирательстве устное разрешение подтвердить невозможно.

Особенности субаренды

Зачастую к сделке прибегают арендаторы, которые смогли получить помещение по невысокой стоимости. В результате можно получить существенную прибыль. У арендатора появляются следующие возможности:

  • передать частному или юридическому лицу право аренды;
  • передать объект по договору безвозмездного пользования без взимания оплаты;
  • сдать помещение частично или полностью на выгодных условиях.

Если речь идет о торговом или бизнес-центре, зачастую передают часть помещения. Это удобно, если оно имеет большую площадь и задействовано не полностью. Возможно заключение сделки с физическим лицом, даже если помещение коммерческое.

Обратите внимание! Если в первоначальном договоре не содержится указание на возможность передачи третьим лицам, но собственник на нее согласен, возможно заключение дополнительного соглашения или подписание письменного согласия.

Договор субаренды

Соглашение заключается только в письменной форме. Договор субаренды нежилого помещения подписывают обе стороны сделки. Он содержит следующие важные моменты:

  • предмет, включающие указание точного адреса и места расположения объекта;
  • общую площадь и количество отдельных помещений;
  • назначение и вид разрешенного использования;
  • сроки и особенности оплаты;
  • срок действия соглашения.

Тщательной проработки требуют как права, так и обязанности сторон. Обязательной стороной является арендатор, предоставляющий помещение в пригодном состоянии в пользование. Он отвечает за наличие воды, электроэнергии и отопления. Но при возникновении перебоев необходимо обращаться в управляющую компанию.

Он знакомит вторую сторону с правилами пользования, распорядка и планом эвакуации. Это важно, когда помещение находится в пределах большого комплекса, такого как торговый или офисный центр.

проведение ремонта

Арендатор может проверять соблюдение условий договора. Это допускается не чаще 1-2 раз в месяц по предварительной договоренности. Обязательно присутствие субарендатора, а посещение возможно в рабочие часы. Арендатор может проводить капитальный или текущий ремонт, если эта возможность устанавливается первоначальной договоренностью с собственником. Субарендатор уведомляется об этом в письменном виде за 1 месяц до начала работы. На период ремонта не взимается аренда.

Субарендатор обязуется использовать переданное помещение согласно требованиям соглашения, следить за пожарным и техническим состоянием. Он несет полную ответственность перед контролирующими инстанциями, предоставляющими соответствующие разрешения. Если произойдет аварийная ситуация, нанесенный ущерб придется возмещать за собственный счет. Это необходимо, если установлена вина субарендатора.

Субарендатор не имеет право выполнять перепланировку или реконструкции при отсутствии письменного согласия от арендатора. Важно своевременно вносить установленную оплату. Если договор расторгается по инициативе субарендатора досрочно, необходимо направить уведомление об этом в 30-дневный срок.

Возможно включение дополнительных пунктов, касающихся прав и обязанностей сторон. Обе стороны должны быть на это согласны, в противном случае заключение сделки не представляется возможным.

Необходимые документы

При подписании соглашения предоставляются стандартные документы, состав которых может меняться в зависимости от статуса участников. Физическое лицо предоставляет паспорт, в то время как от организации требуется внушительный пакет документов. Предоставляется следующее:

  • заявление установленного образца;
  • правоустанавливающий документ на объект;
  • акт приема-передачи;
  • письменное разрешение, выданное владельцем недвижимости;
  • оригинал договора аренды;
  • соглашение о субаренде;
  • паспорта участников сделки или регистрационные документы юридического лица.

Если сделка оформляется на срок от 1 года, она регистрируется в Росреестре. Необходимо обратиться в ближайшее отделение организации или в МФЦ. Субарендатор предоставляет следующее:

  • банковские реквизиты с печатью и подписью организации;
  • доверенность, дающее право представителю подписывать документы;
  • выписку из ЕГРЮЛ, полученную в течение 30 дней.

Важно, чтобы период субаренды не превышал действия договора аренды. Соглашение можно оформить по образцу или в свободной форме. Главное условие – включение обязательных разделов. После завершения срока действия, документ не может продлеваться в автоматическом порядке, так как полностью зависит от желаний собственника. Каждый раз необходимо заключать новое соглашение на основании действующего договора об аренде.

Возможные риски

Субаренда – сложная сделка, которая несет риски для обеих сторон. Возможность сдачи помещения третьим лицам имеет не только положительные моменты, но и некоторые риски. С одной стороны, нет необходимости согласовывать с владельцем помещения подобные действия. Арендатор вправе самостоятельно решать, когда и кого выбирать в качестве субарендатора.

С другой стороны, владелец в любой момент может прекратить сдавать помещение или выбрать другого арендатора. Договор субаренды в этом случае теряет силу, а субарендатору придется заключить новое соглашение с собственником или новым арендатором. Но возможна ситуация, когда ему придется покинуть помещение. Это неудобно в случаях, когда площадь используется под организацию торгового павильона или магазина.

Обратите внимание! Если помещение находится в муниципальной или государственной собственности, разрешение на субаренду предоставляется органами власти. Потребуются подписи ряда чиновников, без которых использование помещения не является законным.

Таким образом, правильно заключенный договор субаренды позволяет использовать необходимое помещение по назначению. А арендатор имеет возможность заработать дополнительную сумму на разнице между платежами по договорам аренды и субаренды. Но необходимо уведомить собственника надлежащим образом и подписать договор на основе положений первоначального соглашения.

Добавить комментарий