Создание ТСН

Домашний консультант: что такое управлять многоквартирным домом?

Жители края обращаются в SK-NEWS.RU с вопросом: зачем мно-гоквартирному дому нужна управляющая организация? Можно ли обойтись без ее услуг? Отвечает минЖКХ Ставрополья.

Многоквартирный дом – это технически сложное сооружение, в котором расположены жилые и нежилые помещения, места общего пользования, общедомовое имущество, в том числе инженерные коммуникации.

Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление самими жильцами; с помощью управляющей компании; ТСЖ/ТСН или иным специализированным потребительским кооперативом.

Чтобы сделать правильный выбор, нужно учитывать размеры дома, его состояние, платежную дисциплину жильцов, их активность и ответственность, а также конкурентную среду управляющих организаций в вашем населенном пункте.

Если в доме не больше 30 квартир, закон разрешает собственникам помещений управлять им самостоятельно, оформив решение о непосредственном способе управления. В этом случае ответственность за содержание общего имущества они берут на себя и самостоятельно заключают договоры на оказание соответствующих услуг.

Другой способ – поручить управление многоквартирным домом профессиональной организации – управляющей компании (УК). УК имеет свой штат сотрудников (дворники, сантехники, электрики, бухгалтер и т.д.) или привлекает для выполнения тех или иных работ другие организации, имеющие нужных специалистов.

Услуги УК оплачиваются жильцами дома ежемесячно в рамках платы на содержание общего имущества в МКД, который они сами и определяют на общем собрании. Размер платы должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающим санитарным и техническим требованиям.

Деятельность УК лицензируется и контролируется государством. В Ставропольском крае надзорным органом за деятельностью УК является управлением СК по жилищному надзору – жилищная инспекция края.

Третий способ управления МКД лучше всего подходит домам, где сложился дружный и активный соседский коллектив. В отличие от управляющей компании товарищество собственников жилья/недвижимости (ТСЖ/ТСН), жилищно-строительный или жилищный кооператив (ЖСК/ЖК) не является коммерческим предприятием и не преследует целью своей деятельности извлечение прибыли.

В состав такого объединения входят собственники помещений в МКД. Они сами решают, когда выполнять те или иные работы в доме, принимают решение об источнике их финансирования, свободны в выборе подрядчика, имеют прямой контроль над хозяйственной деятельностью, оперативно решают возникающие в доме проблемы. Размер платы на содержание жилья они также устанавливают самостоятельно – решением общего собрания. При эффективном управлении этот способ управления может стать хорошей альтернативой управляющей компании.

Какой способ управления домом выбрать, решают собственники на общем собрании. Решение о способе управления МКД принимается более 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в данном собрании. Точно так же это решение можно изменить в любое время.

Если решение о выборе способа управления домом собственниками не будет принято, либо выбранный способ не будет реализован, такое решение за них обязан принять орган местного самоуправления.

Статьи на тему: СКФО, Ставропольский край, многоквартирный дом, вопросы, управление, компания, ТСЖ, квартира

Цель создания товарищества собственников жилья

Товарищество собственников недвижимости цель создания

Владельцы жилья в многоквартирных домах, объединяясь для управления им, организовывают ТСЖ (товарищества собственников жилья).

Деятельность такой некоммерческой организации требует обязательного бухгалтерского учета и контроля за соблюдением закона.

По каким правилам осуществляется учет имущества и обязательств ТСЖ? Что является объектом налогообложения? В статье расскажем про бухучет в ТСЖ (ТСН), рассмотрим порядок учета и налогообложения при общей и упрощенной системах.

ТСЖ образуется для эффективного управления недвижимостью, принадлежащей участникам этого объединения.

В товарищества чаще всего объединяются собственники жилья в многоквартирных домах, но не возбраняется это для владельцев частных домов, расположенных на соседних участках.

ТСЖ формируется для:

  • поддержания имущества собственников в должном состоянии;
  • своевременного его ремонта;
  • создания условий комфортного проживания.

Кроме того, товариществу не запрещается занятие коммерческой деятельностью и получение дохода. Это могут быть мелкие платные услуги по ремонту для жильцов товарищества, предоставление в наем недвижимости, размещение рекламы и т.д.

Средства товарищества могут формироваться за счет:

  • членских, вступительных взносов, прочих аналогичных поступлений;
  • субсидий;
  • доходов от коммерческой деятельности организации.

Денежные средства, полученные в качестве членских или прочих взносов, не образуют дохода товарищества и направляются на оплату коммунальных услуг, поддержание жилья в надлежащем состоянии. При осуществлении деятельности, при заключении договоров, ТСЖ должно действовать только в интересах собственников жилья.

Товарищество не является хозяйствующим субъектом, созданным для ведения коммерческой деятельности. Перечень видов деятельности, разрешенных таким организациям, закрытый и имеет строгие ограничения.

ТСЖ может осуществлять:

  • обслуживание и ремонт недвижимости в товариществе;
  • строительство дополнительной недвижимости;
  • предоставление помещений в наем.

Выручка, которая поступает на счета организации от этого, формирует специальные фонды. Расходовать ее можно по тем направлениям, которые предусмотрены уставом товарищества.

В соответствии с законодательством по бухгалтерскому учету ТСЖ обязано формировать и предоставлять отчетность в налоговые службы, Пенсионный фонд, органы статистики. Бухгалтерская отчетность товарищества за год включает:

  • баланс;
  • отчет о финансовых результатах;
  • отчет о целевом использовании денежных средств.

Обязанность ведения бухучета и формирования отчетности сохраняется за ТСЖ, даже если оно не ведет коммерческую деятельность и применяет УСН. Кроме вышеперечисленных форм ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества.

Особенности учета при режиме УСН

В большинстве случаев ТСЖ предпочитает упрощенную систему.

Основное преимущество упрощенки для ТСЖ – понижение страховых взносов (ставка 20%) Бухгалтер ТСЖ должен различать поступления, которые относятся к доходам, и суммы, не попадающие под это определение и, соответственно, под налогообложение.

Не относятся к доходам товарищества при УСН следующие поступления:

  • взносы;
  • от собственников на содержание имущества;
  • из бюджета на ремонт недвижимости, в том числе капитальный.

Согласно уставу ТСЖ основной целью его создания является содержание общей недвижимости, предоставление коммунальных услуг членам товарищества.

Поэтому все денежные средства, полученные товариществом на такие цели, не относятся к доходам организации.

Необходимо учесть, что денежные средства, поступающие на указанные цели, от членов ТСЖ к доходам не относятся.

Но средства, полученные на эти же цели от лиц, не являющихся членами товарищества, к доходам относятся и подлежат налогообложению.

Денежные поступления, подлежащие и не подлежащие налогообложению, необходимо учитывать раздельно.

Также важно обеспечить раздельный учет расходов средств, полученных в качестве целевых поступлений.

Поэтому к приоритетным направлениям работы бухгалтера ТСЖ относится составление сметы расходов и распределения затрат, организация аналитического учета издержек организации.

Уплата налогов при использовании режима ОСНО

ТСЖ, применяющие ОСНО, являются плательщиками налога на прибыль и НДС.

  1. Налог на прибыль. От начисления и уплаты этого налога освобождаются средства, относящиеся к целевому финансированию. Это суммы, поступившие от владельцев жилья в товариществе на ремонт и подержание помещений ТСЖ в должном состоянии. Все доходы и расходы ТСЖ должны учитывать обособленно. Если такое условие не соблюдается, то суммы целевого финансирования подлежат налогообложению в общеустановленном порядке. Под налогообложение не попадают вступительные, членские, паевые взносы, пожертвования, средства в резерве на ремонт. Налоговый учет сумм в ТСЖ, поступивших в качестве дохода, не имеет отличий от учета в иных организациях, осуществляющих коммерческую деятельность.
  2. НДС. ТСЖ, не применяющие специальные налоговые режимы, относятся к плательщикам НДС. Этим налогом не облагаются целевые средства, поступление которых не определено коммерческой деятельностью организации. Для товариществ по НДС установлены льготы. Продажа услуг ТСЖ по содержанию, ремонту помещений НДС не облагается.

Отражение операций на счетах ТСЖ: проводки

Хозяйственные операции на счетах бухгалтерского учета отражаются так:

Корреспонденция счетов операции
Дебет Кредит
76 86 Задолженность члена товарищества по взносам
62 90 Задолженность владельца имущества, не вступившего в товарищество
26 70, 69,02, 10 Расходы на содержание имущества ТСЖ
26 68 Начисление единого налога при УСН
26 60 Затраты на содержание помещений товарищества (услуги сторонних поставщиков)
86, 20 26 Распределены затраты между членами ТСЖ и собственниками помещений, не вступившими в товарищество
90 20 Списаны расходы на содержание имущества, не принадлежащего членам ТСЖ
90 51 Банковские расходы
99 84 Реформация баланса (в случае, когда финансовый результат – прибыль)
84 86 Пополнение средств целевого финансирования за счет нераспределенной прибыли
76, 62 84 Предъявлен убыток к покрытию
86,20 96 Создание ремонтного фонда

Пример 1. В результате коммерческой деятельности товарищества за год сформировался финансовый результат — прибыль в сумме 3000 рублей.

Эту сумму в соответствии с решением членов ТСЖ израсходовали на благоустройство площадки во дворе дома.

В бухгалтерском учете товарищества сделаны следующие записи:

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — что это такое

Товарищество собственников недвижимости цель создания

В гражданское законодательство 3 года назад было внесено несколько изменений о формах объединений граждан, вследствие чего появилось такое понятие как ТСН или товарищество собственников недвижимости. Для чего потребовалось ввести новую форму управления собственности и какие отличия она имеет от уже устоявшейся ТСЖ, рассмотрим ниже в статье.

Понятие

Гражданский кодекс признаёт ТСН, как собрание людей на добровольной основе, которые являются собственниками недвижимого имущества и имеют общую территории пользования. Цель такого собрания граждан направлена на совместное владение и пользование общей территорией и имуществом, которое располагается на данной территории.

Цели и условия должны быть прописаны в уставных документах собрания. В решения должны принимать на основе общего ания всех участников. Владельцы следующих типов недвижимого имущества могут организовывать ТСН:

• квартиры в многоквартирных домах;

• дачные жилища;

• земельные участки под дачи;

• земельные участки под садоводство;

• жилые дома.

• гаражи;

• офисные помещения;

• складские помещения;

• помещения промышленного назначения.

Иными словами объединятся в товарищества, могут собственники недвижимого имущества, в котором можно проживать, осуществлять какую-либо деятельность, или хранить различное имущество.
С юридической точки зрения, новая форма объединения собственников это некоммерческая организация основной функцией которой, является совместное:

• решение вопросов об общей территории;

• использование общей территории;

• ремонт и обслуживание объектов расположенных на совместной территории.

Координирует всю деятельность сообщества, помимо гражданского кодекса документ, принимаемый на общем собрании жильцов. Таким документов является устав. Он содержит в себе следующую информацию:

• общие сведения о товариществе;

• адрес местоположения товарищества;

• предметы деятельности;

• цели деятельности;

• права собственников и их обязанности;

• правила вступления в товарищества;

• правила по выходу из товарищества;

• порядок и размер уплачиваемых взносов;

• список имущества, которое находится в совместном пользовании;

• порядок назначения правления в товариществе;

• состав ревизионной комиссии;

• порядок реорганизации или ликвидации товарищество.

Все пункты устава до его заверения в налоговых органах должны быть проработаны на общем собрании жильцов. При проведении собраний должен составляться протокол, который должен быть подкреплён после проведения к уставным документам.

Согласно гражданскому кодексу, учреждённое товарищество владельцев недвижимости вправе заниматься предпринимательской деятельностью, но с двумя оговорками:

1. заниматься деятельностью, которая приносит доход, можно, только если она связана с целями сообщества, прописанными в уставе;

2. все вырученные от деятельности средства должны либо в равных частях распределяться на участников, либо направляться на улучшение общей материальной базы, которая находится в собственности жильцов.

Материальная ответственность за ведение бизнеса сообществом лежит на самом сообществе. Никто из собственников не несёт ответственность своим имуществом в случае возникновения задолженностей.

Какие права имеет товарищество

Согласно действующему законодательству и принимаемому уставу ТСН имеют следующие права:

• проводить сделки по недвижимости и общему имуществу, которое находится в совместной собственности;

• заключать сделки по содержанию и ремонту общего движимого и недвижимого имущества;

• оформлять договоры с другими компании по коммунальному обслуживанию;

• разрабатывать сметы по доходам и расходам за текущий год;

• совместно проводит расчёт требуемых средств, в случае возникновения необходимости ремонта;

• определять размер специальных отчислений и взносов в сторону товарищества;

• на основе разработанной сметы по доходам и расходам рассчитывать размер ежемесячных отчислений в фонд, на всех собственников в размер установленной уставом доли;

• осуществлять различные виды работ и услуг в пользу самих собственников;

• оформлять на товарищество банковские кредиты на цели указанные в уставе;

• осуществлять оплату денежными средствами в пользу лиц и компаний. которые осуществляли в пользу товарищества работы или услуги;

• осуществлять сдачу в аренду, продажу или передачу во временное использование движимое или недвижимое имущество, находящееся в общей собственности жильцов.

Помимо перечисленных прав, товарищество, если это не нарушает законных интересов всех собственников, может:

• по договору передать часть общего имущества в ограниченное использование;

• не нарушая жилищного и земельного законодательства, проводить различные виды работы связанные с перепланировкой, перестройкой, достройкой общего имущества жильцов;

• использовать или покупать недвижимость или земельные участки с дальнейшим их включением в общую собственность;

• на основании уставных документов и по общему согласию жильцов, проводить застройку земельного участка, который находится в общей собственности жильцов.

Если кто-либо из собственников нарушит положения уставов, относящиеся к уплате ежемесячных взносов в фонд, то представители от товарищества вправе подать исковое заявление в суд, для принудительного взыскания образовавшийся у собственника жилья задолженности.

Также, если будет установлен факт того, что кто то из руководства товарищества злоупотребив своим положением воспользовался общей долевой собственность в своих корыстных целях, или расходовал деньги фонда не по целевому назначению, прописанному в смете расходов и доходов, он может быть привлечёт к уголовной ответственности.

Какие обязанности имеет товарищества

Кроме прав у ТСН есть и обязательства, как перед законом, так и перед собственниками. Эти обязанности заключаются в следующем:

• соблюдать и надлежаще исполнять все требования указанные в предметах совместного ведения законодательства и прописанных в уставе товариществ;

• не заключать различные типы сделок по выполнению работ или оказанию услуг с собственниками недвижимого имущества, которые входят в состав товарищества;

• исполнять все договорные обязательства;

• проводить надлежащим образом санитарные и технические работы в совместной собственности;

• следить за исполнением всех обязательства собственников связанные с содержанием либо ремонтом имуществом, которое находится в совместной собственности, перед товариществом;

• контролировать соблюдения всех прав владельцев недвижимого имущества, которые находятся в товариществе, связанные с владением, использование и распоряжением общим имуществом;

• в случае, когда третьи лица препятствуют нормальному использованию или владению общей долевой собственностью. Оказывать различные меры воздействия для решения возникших затруднений установленными законом способами;

• осуществлять права по представлению интересов собственников недвижимого имущества в отношениях с физическими или юридическими лицами, по поводу владения использования или распоряжения общей собственностью товарищества.

Контролировать надлежащее исполнение всех перечисленных обязательств должны выбираемые на общем собрании жильцов члены руководства.

Реквизиты и должности также закреплены в уставе товарищества. Данное руководство представляет интересы всего сообщества.

От имени товарищества они могут:

• заключать сделки на проведение работ и оказание услуг;

• делать запросы и посылать документы в органы муниципальной власти;

• подавать исковые заявления в судебные органы;

• контролировать проведение заказанных работ или услуг;

• контролировать поступление и расходование денежных средств числящихся на счету товарищества;

• на основании предварительно проведённого собрания обращаться в банки для оформления кредита на имя товарищества;

• проводить расчёты с физическими или юридическими лицами;

• вести учёт всего имущества находящегося в распоряжении всего товарищества.

На выбранных лиц ложится большая ответственность, чем на других участников сообщества. Выбираться в состав руководства могут только граждане, которые состоят в данном товариществе.

В чём различия между тсн и тсж

Вначале стоит отметить, что оба товарищества достаточно похожи не только аббревиатурами, но и нормами, которые их регулируют, а также правами и обязанностями. Связанно это с тем, что они имеют общий объект, на основании которого они и объединяются.

К примеру, как ТСН так и ТСЖ могут организовываться собственниками квартир в многоквартирном доме.

Приобретая недвижимость в многоэтажном доме, владелец становится собственником не только площади купленной им квартиры, но и территории и других объектов недвижимости, которые прилегают к дому.

Такими объектами будут являться:

• подъезды;

• лестничные площадки;

• подвалы;

• крыши;

• тамбуры;

• дворовые площадки;

• площадки под парковку.

Список может быть расширен в зависимости от того, какие объекты были заранее спроектированы застройщиком.

Для того чтобы подтвердить официально и юридически наличие данных прав на перечисленные объекты, необходимо организовать организацию, члены которой бы являлись по сути владельцами, в равных долях. Для этих целей и утверждаются подобного рода некоммерческие организации.

Важным отличием от ТСЖ является более широкий спектр применения данной некоммерческой формы. В первую очередь это связано с составом её участников.

В случае с ТСЖ, в товарищество могут входить только физические лица.

В ТСН же этот список более обширный, в него могут быть включены помимо граждан различные формы образований юридических лиц.

Во вторых, ТСЖ ограничено в решении вопросов по совместному имуществу жильцов.

ТСН расширяет границы использования и даёт возможность решать вопросы, которые связаны не только с обслуживание многоквартирных домов.

ТСН также вправе заниматься решением задач по различным типам недвижимости, начиная от земельных участков и заканчивая складскими помещениями или помещениями под различные типы производства.

Пожалуй, самое главное отличие состоит в ведении коммерческой деятельности.

Хотя ТСН и имеет форму некоммерческой организации, она может осуществлять хозяйственную деятельность, направленную на получение материальных выгод.

Так согласно гражданскому законодательству, собственники, которые являются участниками ТСН, на основании проведённого общего ания могут выступать в роли арендодателя и сдавать помещения находящиеся в совместной собственности третьим лицам. Все вырученные средства могут разделяться между участниками в равных долях, либо направляются в фонд товарищества.

Плюсы

У любой некоммерческой организации есть свои плюсы и минусы. ТСН также не является исключением по этому правилу.

Хотя такая организационная форма и является достаточно молодой, законодатели значительно потрудились над её созданием, используя опыт с ТСЖ и других подобных организаций.

Основные положительные моменты в данной форме можно выделить следующие:

• как уже было отмечено выше, в ТСН можно распоряжаться не только общей собственность от жилых объектов, но и других различных типов недвижимого имущества. Благодаря этому, к примеру, владельцы гаражей или складских помещений могут объединяться в данные товарищества;

• второй положительный момент вытекает из первого – это рост эффективности использования общей собственности.

Выраженно это тем, что теперь объединяясь в подобные сообщества, владельцы всё тех же складских помещений, будут гораздо эффективней следить за общей собственностью в виде прилегающей территории или объектов расположенных на ней.

При объединении, уже не будет возникать вопроса об обязанностях по обслуживанию, а средства из установленного фонда будут направляться на улучшение общей территории;

• третий плюс неотъемлемо связан с указанными выше – это возможность сдавать в аренду территорию и другие объекты общей недвижимости, которые находятся в пределах совместного ведения всех участников.

Рациональное использование таких объектов позволяет увеличить доход, который может быть направлен как на улучшения условий общей территории и собственности на ней, так и разделён в равных долях между всеми участниками сообщества.

Минусы

Минусы, в принятой организационной форме так же присутствуют.

Не одно законодательное решение, как и принятая юридическая форма не может удовлетворять спрос всех, кто в ней нуждается.

Расширяя права в одном нормативно правовом акте, в другом, права уменьшаются.

К основным минусам товарищества собственников недвижимости можно отнести следующее:

• на первом месте стоит человеческий фактор. Как бы то ни было странно, но уже в сложившейся практике, такие случаи, как отказ от уплаты ежемесячных отчислений в фонды товарищества становится обыденным делом.

Стоит также отметить, что такие ситуации, не особо то и аргументированы. Собственник просто отказывается платить ни чем не руководствуясь.

ТСН та организационная форма, которая может включать себя большое количество собственников и типов помещений.

Организовать надлежащую работу по сбору средств достаточно проблематично и при неправильном подходе и вовсе можно усугубить материальное состояние общих объектов недвижимости;

• вторая отрицательная сторона связана с рисками. Никто не может быть застрахован на 100% от потери денежных средств. ТСН даёт право вступать юридическим лицам и собственникам коммерческой недвижимости в товарищество.

Если учесть, что такие участники являются владельцами торговых точек, то в фонд будут выделять значительные средства для развития и улучшения общей собственности вокруг.

Однако в любой момент такое товарищество может обанкротиться, что может привести к потере вложенных средств.

К общему минусу можно привести и факт того что любой недавно принятый законодательный акт на практике не сразу обнажает свои минусы. При его действии возникают прецеденты, большая часть которых решается в судебном порядке.

Чтобы закон действительно нормально мог функционировать должен пройти не один год. За это время его действия, складывается практика по делам, которые возникали за этот период.

Такая практика изучается и на общих случаях, возникающих в ней, прорабатываются поправки к изданному закону.

Таких поправок может издано десятки до того момента пока правовой акт не станет работать в полную силу.

Если собственники помещений в МКД достигли консенсуса и объединяются в товарищество для управления своим домом, крайне важно правильно оформить данное решение. Для этого инициативной группе лиц необходимо уделить особое внимание подготовке таких документов, как протокол общего собрания и бюллетень голосования. А еще важно не забыть, что членство в товариществе начинается с подачи соответствующего заявления.

Создание товарищества

В силу действующего законодательства товарищества собственников недвижимости (далее – ТСН), к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ), являются одной из форм некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). Как указано в Письме ФНС РФ от 27.03.2015 № СА-17-14/33, при создании ТСЖ как вида ТСН наименование товарищества должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» и может содержать указание на вид недвижимого имущества – «товарищество собственников недвижимости (квартир)» или «товарищество собственников недвижимости (жилья)». При этом Пленум ВС РФ в п. 21 Постановления от 23.06.2015 № 25 подтвердил, что нормы Жилищного кодекса о ТСЖ применяются и являются специальными по отношению к общим положениям Гражданского кодекса о ТСН. По­этому создание товариществ в целях управления общим имуществом в МКД должно осуществляться с учетом норм разд. VI ЖК РФ.

Требования к форме протокола

По общим правилам, закрепленным в ст. 181.1 ГК РФ, решения, принятые собранием, фиксируются протоколом, который составляется в письменной форме. Протокол подписывается председательствующим на собрании и секретарем собрания.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны:

  1. дата, время и место проведения собрания;
  2. сведения о лицах, принявших участие в собрании;
  3. результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
  4. сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
  5. сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собранием и потребовавших внести запись об этом в протокол.

В протоколе о результатах заочного голосования должны быть отражены:

  1. дата, до которой принимались документы, содержащие сведения о голосовании членов гражданско-правового сообщества;
  2. сведения о лицах, принявших участие в голосовании;
  3. результаты голосования по каждому вопросу повестки дня;
  4. сведения о лицах, проводивших подсчет голосов;
  5. сведения о лицах, подписавших протокол.

В силу п. 4, 5 ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 135, ч. 2 ст. 136 ЖК РФ выбор способа управления МКД, в том числе того, который предполагает создание ТСЖ (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ), и утверждение устава ТСЖ относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Таким образом, на общем собрании, посвященном созданию ТСН, обязательными для обсуждения и голосования являются вопросы:

  • выбора способа управления МКД (создания ТСН);
  • утверждения устава ТСН.

В силу ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании ТСЖ и утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие таких решений.

Важно, что при государственной регистрации ТСЖ представляются упомянутый протокол, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание ТСЖ, принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в МКД (ч. 5 ст. 136 ЖК РФ).

Согласно Методическим рекомендациям Минстроя по порядку проведения общего собрания собственников помещений в МКД лица, осуществляющие подсчет голосов по повестке дня, тоже подписывают протокол собрания, в который также желательно включить сведения о совокупном количестве голосов собственников помещений в данном МКД и количестве голосов собственников, которые присутствуют на собрании (кворум) (см. п. 16 и 22 методички).

Примерная форма протокола общего собрания собственников помещений в МКД о создании ТСН приведена на стр. (приложение 1).

Протокол собрания ТСН

Создание ТСН

Подготовка протокола ТСН

Вопросы, выносимые на повестку дня

Обращаем ваше внимание на то, что в предложенную форму протокола включены только обязательные для обсуждения на общем собрании собственников помещений в МКД вопросы. На практике довольно часто в рамках общих собраний принимаются решения:

  • о выборе уполномоченного лица для осуществления государственной регистрации ТСН;
  • о выборе правления ТСН;
  • о выборе председателя ТСН (если избрание председателя отнесено уставом ТСН к компетенции общего собрания членов – ч. 3 ст. 147 ЖК РФ);
  • о выборе ревизионной комиссии.

Включение данных вопросов в повестку дня остается на усмотрение инициативной группы собственников, поскольку согласно п. 3 ч. 1 ст. 145 ЖК РФ избрание членов правления (из числа членов ТСЖ – ч. 2 ст. 147 ЖК РФ), а также членов ревизионной комиссии товарищества (куда не могут входить члены правления – ч. 1 ст. 150 ЖК РФ) отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ. Поскольку председатель правления действует от имени товарищества без доверенности (см. ч. 2 ст. 149 ЖК РФ), как правило, именно он осуществляет регистрацию ТСН (пп. «а» п. 1.3 ст. 9 Федерального закона от 08.08.2001 № 129‑ФЗ).

Решение собственников

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться посредством:

  1. очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
  2. заочного голосования (путем опроса или с использованием системы в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ);
  3. очно-заочного голосования.

Формулировки ч. 4, 4.1 и 5 ст. 48 ЖК РФ позволяют сделать вывод, что свои решения по вопросам повестки дня собственники оформляют письменно только в случае заочного голосования, то есть когда собрание проводится в заочной или очно-заочной форме. При проведении собрания в очной форме голосование может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Как указано в методических рекомендациях Минстроя (см. п. 15 документа), голосование может проводиться:

  • посредством поднятия рук;
  • посредством письменных решений собственников помещений в МКД, в которых указываются доля в праве общей собственности на общее имущество в доме и количество голосов, которым обладает данный собственник;
  • другими способами.

При этом регламент и способы, которыми осуществляется голосование по вопросам повестки дня общего собрания, могут быть утверждены общим собранием.

Однако все же следует признать, что содержание ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ фактически предопределяет письменную форму голосования для собраний любого вида. Данная норма требует, чтобы независимо от формы проведения собрания в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, были указаны:

  1. сведения о лице, участвующем в голосовании;
  2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем МКД;
  3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Выполнение данного требования означает необходимость использования именно письменной формы решений собственников по вопросам повестки дня, так называемых бюллетеней.

Примерная форма бюллетеня голосования по вопросу создания ТСН приведена на стр. (приложение 2).

Оформление формы ТСН

Членство в ТСН

В силу ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество. Поэтому важно, чтобы все собственники, желающие вступить в товарищество, оформили соответствующее заявление.

Примерная форма заявления о вступлении в ТСН приведена на стр. (приложение 3).

форма заявления о вступлении в ТСН

* * *

Из совокупности норм гражданского и жилищного законодательств можно сделать вывод, что при проведении собрания собственников на предмет выбора способа управления МКД, создания ТСН и утверждения его устава протокол собрания должен содержать ряд обязательных реквизитов. Так, в протоколе должны быть указаны место и сроки проведения собрания, повестка дня (в которую входят в том числе организационные вопросы: избрание председателя и секретаря собрания, а также членов счетной комиссии). В протоколе должны быть зафиксированы итоги голосования по каждому пункту повестки дня, которые подводятся на основании письменных решений собственников (бюллетеней). Особое внимание следует уделить подписанию протокола о создании товарищества. Свои подписи под ним должны поставить председатель собрания и секретарь, а также все собственники, проголосовавшие за создание ТСН и утверждение его устава, и те, кто проголосовал против и пожелал внести эту информацию в протокол. Желательно, чтобы протокол подписали и члены счетной комиссии. Несмотря на то, что это представляется формальностью, чтобы вступить в ТСН, собственник должен подать соответствующее заявление. Думается, что заявление следует подать даже тем собственникам, которые проголосовали за создание ТСН. Это позволит избежать возможных разногласий по вопросам легитимности как самого ТСН, так и членства в нем.

 Утверждены Приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр.

М. О. Денисова,
главный редактор журнала
«Жилищно-коммунальноехозяйство: бухгалтерскийучет и налогообложение», №11, ноябрь, 2015 г.

ГЛАВА 32
ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ

Статья 207. Товарищество собственников
1. Товарищество собственников создается и действует в соответствии с настоящим Кодексом, иными актами законодательства и уставом товарищества.
2. Товарищество собственников является некоммерческой организацией.
3. Создание двух и более товариществ собственников по управлению общим имуществом в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенном на придомовой территории, не допускается.
4. Товарищество собственников должно состоять из двух и более членов.
5. Создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой:
многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам;
несколько одноквартирных жилых домов, принадлежащих не менее чем двум собственникам и расположенных на смежных земельных участках.
6. Товарищество собственников создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.
7. Товарищество собственников считается созданным и приобретает права юридического лица с момента его государственной регистрации, имеет текущий (расчетный) банковский счет и печать со своим наименованием.
8. Имущество товарищества собственников формируется в соответствии с его уставом за счет вступительных и иных взносов, обязательных платежей его членов, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, государственных социальных гарантий, предоставления отдельных видов жилищно-коммунальных услуг и иных поступлений.
9. Решение о создании товарищества собственников принимается на общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом в порядке, установленном главой 30 настоящего Кодекса.
10. Учредителями товарищества собственников являются участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом, в том числе проводимом в форме письменного опроса, и голосовавшие за создание товарищества собственников.

Статья 208. Создание товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории
1. Инициирование создания товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома и (или) иных капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на придомовой территории, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, а также подготовку для регистрации его устава осуществляет застройщик до ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.
2. Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории, принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества.

Статья 209. Устав товарищества собственников
1. Учредительным документом товарищества собственников является его устав.
2. Устав товарищества собственников утверждается общим собранием его учредителей – участников совместного домовладения.
3. В уставе товарищества собственников указываются:
наименование товарищества собственников;
место его нахождения;
предмет и цели его деятельности, органы управления, порядок их избрания;
права и обязанности членов товарищества собственников;
компетенция органов управления и порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
размеры, состав и порядок внесения вступительного, членских, целевых и дополнительных взносов;
меры ответственности членов товарищества собственников за нарушение обязательств по внесению взносов;
обязанность товарищества собственников обеспечивать сохранность общего имущества, соблюдать технические нормы и требования по содержанию и эксплуатации объектов недвижимого имущества;
обязанность товарищества собственников соблюдать интересы его членов при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом;
порядок возмещения убытков членами товарищества собственников;
права и обязанности товарищества собственников;
порядок рассмотрения споров между товариществом собственников и его членами, другими гражданами, организациями;
права местного исполнительного и распорядительного органа по осуществлению контроля за деятельностью товарищества собственников, в том числе за содержанием, эксплуатацией и обеспечением этим товариществом сохранности общего имущества, по назначению в соответствии с законодательством уполномоченного лица, внесению предложений о созыве внеочередного общего собрания членов товарищества собственников для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий членов правления этого товарищества, его председателя, ревизионной комиссии (ревизора);
порядок ликвидации товарищества собственников;
иные положения, предусмотренные настоящим Кодексом и иными актами законодательства.
4. В уставе товарищества собственников могут содержаться иные положения, касающиеся его деятельности и не противоречащие настоящему Кодексу и иным актам законодательства.

Статья 210. Государственная регистрация товарищества собственников
1. Государственная регистрация товарищества собственников осуществляется по месту нахождения общего имущества соответствующим регистрирующим органом в соответствии с законодательством.
2. Для государственной регистрации товарищества собственников представляются документы, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.

Статья 211. Права товарищества собственников
Товарищество собственников имеет право:
выбирать способ управления общим имуществом непосредственно товариществом собственников или организацией, управляющей общим имуществом;
пользоваться кредитами банков;
получать в установленном порядке земельные участки и производить их застройку и обустройство в порядке, установленном законодательством;
осуществлять строительство дополнительных объектов общего имущества;
распоряжаться имуществом товарищества собственников;
заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг;
заключать договоры газо-, электро- и теплоснабжения с организациями, предоставляющими указанные энергоресурсы;
требовать в порядке, установленном законодательством, от членов товарищества собственников компенсации за неуплату обязательных платежей, предусмотренных статьей 166 настоящего Кодекса, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате неисполнения его членами обязательств по уплате обязательных платежей и иных общих расходов;
осуществлять хозяйственную деятельность, соответствующую целям создания товарищества собственников;
совершать иные действия, отвечающие целям и задачам деятельности товарищества собственников и не противоречащие законодательству.

Статья 212. Обязанности товарищества собственников
Товарищество собственников обязано обеспечивать:
организацию обслуживания объектов недвижимого имущества и придомовой территории;
сохранность общего имущества, соблюдение технических норм и требований по его содержанию и эксплуатации;
соблюдение интересов членов товарищества собственников при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом, осуществлении финансово-хозяйственной деятельности, распределении между его членами расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества;
внесение в установленном порядке платы за капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем при эксплуатации объектов недвижимого имущества;
соблюдение требований настоящего Кодекса, иных актов законодательства и устава товарищества собственников.

Статья 213. Членство в товариществе собственников
1. Членами товарищества собственников могут быть граждане и организации, являющиеся участниками совместного домовладения.
2. Членами товарищества собственников являются участники совместного домовладения, в том числе не принимавшие участия в голосовании либо голосовавшие против, – со дня государственной регистрации товарищества собственников.
3. Основаниями для прекращения членства в товариществе собственников являются:
прекращение права собственности его члена на объекты недвижимого имущества;
смерть гражданина – члена товарищества собственников;
ликвидация юридического лица – члена товарищества собственников;
иные основания, предусмотренные законодательными актами и уставом товарищества собственников.
4. При приобретении в собственность объектов недвижимого имущества новый собственник приобретенных объектов недвижимого имущества становится членом товарищества собственников с момента возникновения его права собственности на эти объекты.
5. Права и обязанности членов товарищества собственников определяются настоящим Кодексом, законодательством и уставом этого товарищества.

Статья 214. Органы управления товарищества собственников
1. Органами управления товарищества собственников являются:
общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников;
правление товарищества собственников;
председатель правления товарищества собственников.
2. Порядок образования и деятельности органов управления товарищества собственников в части, не урегулированной настоящим Кодексом, устанавливается законодательством и уставом товарищества собственников.

Статья 215. Общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников
1. Высшим органом управления товарищества собственников является общее собрание его членов. При наличии в товариществе собственников более пятидесяти членов высшим органом управления может являться собрание уполномоченных.
Уполномоченные избираются на общем собрании, на котором присутствуют более двух третей членов товарищества собственников, из числа членов этого товарищества из расчета по одному уполномоченному от каждых пяти членов товарищества. Уставом товарищества собственников может быть предусмотрено иное представительство.
Выборы уполномоченных должны проводиться не реже одного раза в пять лет. В случае неизбрания общим собранием нового состава уполномоченных в установленный срок они сохраняют свои полномочия до избрания нового состава, но не более чем на один год. Досрочное переизбрание уполномоченного возможно в случае его выхода или исключения из членов товарищества собственников, отказа от своих полномочий, смерти, в иных случаях, предусмотренных уставом товарищества собственников.
На общем собрании каждый член товарищества собственников имеет количество голосов, пропорциональное размеру его доли в праве собственности на общее имущество, уполномоченный на собрании уполномоченных – количество голосов, равное сумме собственных голосов и голосов представляемых им членов товарищества собственников.
2. Общее собрание членов товарищества собственников является правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных – в случае присутствия на нем уполномоченных, обладающих более чем двумя третями голосов от их общего количества, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 9 настоящей статьи.
3. Решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов товарищества собственников.
4. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников относятся:
внесение изменений и (или) дополнений в устав товарищества собственников;
определение основных направлений деятельности этого товарищества;
прием в члены товарищества собственников и исключение из членов товарищества собственников;
избрание членов правления и председателя правления товарищества собственников (прием на работу председателя товарищества собственников по трудовому договору (контракту)), досрочное прекращение их полномочий;
избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников, досрочное прекращение их полномочий, утверждение положения о ревизионной комиссии (ревизоре) товарищества собственников;
предоставление полномочий председателю общего собрания членов товарищества собственников по заключению трудового договора (контракта) с избранным (принятым на работу) председателем правления товарищества собственников;
утверждение ежегодной сметы доходов и расходов, вносимых в нее изменений;
утверждение сметы расходов на содержание органов управления и контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников, определяемой в соответствии с законодательством, а также форм и систем оплаты труда, мер социальной защиты работников;
установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников;
изменение размера общего имущества в процессе реконструкции объектов недвижимого имущества путем надстройки и (или) пристройки (за исключением случаев, когда надстройка и (или) пристройка объектов недвижимого имущества при реконструкции объектов недвижимого имущества планируются соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом согласно законодательным актам) либо отчуждение или передача общего имущества во владение и пользование одному или нескольким членам товарищества собственников, иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов членов товарищества собственников;
рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов правления товарищества собственников и его председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников;
принятие решений о реорганизации и ликвидации этого товарищества, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждение передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов;
принятие решений о проведении аудита финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников.
5. Уставом товарищества собственников к компетенции общего собрания членов товарищества собственников помимо вопросов, указанных в пункте 4 настоящей статьи, также может быть отнесено решение иных вопросов.
6. Общее собрание членов товарищества собственников имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества собственников.
7. Общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников созывается правлением товарищества собственников по мере необходимости, но не реже одного раза в год. Внеочередные общие собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников проводятся по решению правления товарищества собственников, по предложению местного исполнительного и распорядительного органа, по письменному требованию ревизионной комиссии (ревизора) или членов товарищества собственников, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества. Такое решение (предложение или требование) должно включать в себя предполагаемую повестку дня общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.
Правление товарищества собственников обязано принять решение о созыве внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников в течение семи дней с даты получения предложения местного исполнительного и распорядительного органа, письменного требования ревизионной комиссии (ревизора) или членов товарищества собственников, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества.
Правление товарищества собственников может отказать в проведении внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников только в случае, если не соблюден порядок подачи предложения или требования, установленный частью первой настоящего пункта. При отказе правления товарищества собственников в удовлетворении предложения или требования по иным причинам или без объяснения причин инициаторы проведения такого собрания вправе сами созвать внеочередное общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников. Инициаторы проведения такого собрания информируют членов товарищества собственников о принятом ими решении в порядке, установленном пунктом 8 настоящей статьи.
При положительном решении правления товарищества собственников внеочередное общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников должно быть созвано не позднее тридцати дней с даты получения соответствующего предложения или требования.
8. Письменные уведомления о проведении общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников должны быть направлены правлением (председателем правления) товарищества собственников каждому члену этого товарищества (уполномоченному) не позднее десяти дней до даты его проведения. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, дата, место и время его проведения, повестка дня, которая может быть дополнена или изменена решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.
9. В случае отсутствия кворума правление товарищества собственников, инициаторы проведения общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников назначают новую дату, место и время его проведения. Общее собрание (собрание уполномоченных) может быть созвано не позднее тридцати дней с даты несостоявшегося общего собрания (собрания уполномоченных). Повторное общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют члены этого товарищества, обладающие не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества, а собрание уполномоченных – если на нем присутствуют уполномоченные, обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.
Вместо члена товарищества собственников в заседании общего собрания может участвовать его представитель, действующий на основании доверенности, удостоверенной в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь либо председателем правления товарищества собственников.
Уполномоченные члены товарищества собственников не могут передавать свои полномочия другим лицам.
10. При необходимости решение общего собрания членов товарищества собственников может приниматься путем проведения письменного опроса. При этом каждому члену товарищества собственников направляется нарочным под роспись в получении или заказным письмом с обратным уведомлением бюллетень для голосования единого образца, установленного правлением товарищества собственников.
11. Бюллетень должен содержать:
повестку дня общего собрания членов товарищества собственников;
формулировку вопросов, голосование по которым проводится этим бюллетенем, и формулировку проектов решений по каждому вопросу;
варианты голосования по каждому вопросу повестки дня, выраженные словами «за», «против», «воздержался»;
разъяснение порядка заполнения бюллетеня по каждому вопросу;
указание места представления заполненных бюллетеней, даты окончания голосования и даты заседания правления товарищества собственников.
Член товарищества собственников, получивший такой бюллетень, заполняет его, выражая свое мнение по вопросам повестки дня («за», «против», «воздержался»), подписывает его и направляет по адресу, указанному в бюллетене. Подсчет голосов осуществляется правлением товарищества собственников. Члены правления вскрывают конверты на своем заседании, которое проводится не ранее чем через пятнадцать дней после даты окончания письменного опроса, и оформляют протокол об итогах письменного опроса. Протокол подписывается всеми членами правления и заверяется печатью товарищества собственников. Бюллетени для голосования хранятся в делах товарищества собственников в течение пяти лет, протоколы – постоянно.
Голосование, проведенное путем письменного опроса, считается правомочным, если в нем приняли участие члены товарищества собственников, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества.

Статья 216. Правление товарищества собственников, председатель правления товарищества собственников
1. Правление товарищества собственников избирается общим собранием (собранием уполномоченных) членов товарищества собственников на срок до пяти лет в соответствии с уставом товарищества собственников и сохраняет свои полномочия до избрания нового состава правления.
2. К компетенции правления товарищества собственников относятся:
осуществление текущего руководства деятельностью товарищества собственников в соответствии с законодательством, уставом товарищества собственников и решениями общего собрания членов товарищества собственников;
учет членов товарищества собственников, а также учет имущества (в том числе денежных средств), доходов и расходов товарищества собственников;
назначение по предложению председателя правления его заместителя (заместителей), освобождение заместителя (заместителей) председателя правления от занимаемой должности, распределение обязанностей между председателем правления и его заместителем (заместителями);
рассмотрение обращений членов и работников товарищества собственников, за исключением обращений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания членов товарищества собственников;
созыв очередных и внеочередных общих собраний (собраний уполномоченных) членов товарищества собственников, организация их подготовки и проведения;
подготовка ежегодного отчета о работе правления товарищества собственников для представления общему собранию (собранию уполномоченных) членов товарищества собственников;
организация хозяйственной деятельности товарищества собственников;
другие вопросы, отнесенные к его компетенции уставом товарищества собственников и решениями общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.
3. К компетенции председателя правления товарищества собственников относятся:
осуществление текущего руководства деятельностью товарищества собственников в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников и трудовым договором (контрактом), заключенным с ним в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о труде;
организация и проведение заседаний правления товарищества собственников;
организация исполнения решений общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, правления товарищества собственников;
заключение в пределах своей компетенции договоров и соглашений от имени товарищества собственников;
утверждение должностных инструкций штатных работников товарищества собственников, утверждение штатного расписания этого товарищества после его согласования с общим собранием (собранием уполномоченных) членов товарищества собственников;
принятие на работу и увольнение работников товарищества собственников, применение к ним мер поощрения и взыскания;
издание в пределах своей компетенции распоряжений, обязательных для исполнения работниками товарищества собственников, в целях реализации решений общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, правления товарищества собственников;
совершение действий без доверенности от имени товарищества собственников, представление его интересов в суде, государственных органах, других организациях, выдача доверенности на представление интересов товарищества собственников, подписание платежных документов, выдача справок;
осуществление расчетов за поставленные энергоресурсы;
осуществление иных полномочий, предусмотренных настоящим Кодексом и уставом товарищества собственников.
4. Председатель правления товарищества собственников избирается из числа членов товарищества собственников или принимается на работу по трудовому договору (контракту) в товариществе собственников на срок до пяти лет в соответствии с уставом товарищества собственников.
Председателем правления товарищества собственников избирается гражданин, имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедший образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом, кандидатура которого согласована местным исполнительным и распорядительным органом в порядке, установленном этим органом.
В исключительных случаях председателем правления может быть избран гражданин, не имеющий образования, предусмотренного частью второй настоящего пункта, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом.
5. Председатель правления товарищества собственников слагает свои полномочия перед вновь избранным правлением товарищества.
6. Председатель правления обязан:
осуществлять свои функции в соответствии с требованиями законодательства;
обеспечить в течение шести месяцев после ввода жилого дома и (или) иного капитального строения (здания, сооружения) в эксплуатацию проведение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников по вопросам определения способа управления общим имуществом и предоставления основных и дополнительных жилищно-коммунальных услуг;
выполнять требования местного исполнительного и распорядительного органа по управлению общим имуществом, в том числе по качественному и своевременному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, содержанию общего имущества и придомовой территории в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов законодательства;
обеспечивать ежемесячно в установленном порядке аккумулирование платы на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем, если иное не установлено законодательством;
повышать квалификацию не реже одного раза в пять лет в установленном порядке.

Статья 217. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников
1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников, председателя правления и членов правления товарищества собственников общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников избирает ревизионную комиссию (ревизора) из числа членов этого товарищества. Товарищество собственников вправе проводить аудит своей финансово-хозяйственной деятельности.
2. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников избирается на три года в составе не менее трех человек.
В состав ревизионной комиссии (ревизором) товарищества собственников не могут быть избраны председатель правления, члены правления товарищества собственников, их близкие родственники и свойственники.
Ревизионная комиссия товарищества собственников из своего состава избирает председателя.
3. Вопрос о досрочном прекращении полномочий (переизбрании) ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников может быть вынесен на обсуждение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников по письменному требованию его членов, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества, либо по предложению местного исполнительного и распорядительного органа.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников подотчетна только общему собранию (собранию уполномоченных) членов товарищества собственников.
В случае прекращения членства в товариществе собственников либо отказа от полномочий члена ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников может быть избран новый член ревизионной комиссии (ревизор) на оставшийся срок действия полномочий ревизионной комиссии (ревизора).
4. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников:
контролирует соблюдение финансово-хозяйственной дисциплины и финансового законодательства правлением, председателем правления, членами товарищества собственников в процессе деятельности этого товарищества;
проводит не реже одного раза в год проверку финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников;
дает заключения общему собранию (собранию уполномоченных) членов товарищества собственников по отчетам правления и председателя правления товарищества собственников;
отчитывается перед общим собранием членов товарищества собственников о своей деятельности.
5. Без заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников или аудитора общее собрание (собрание уполномоченных) членов товарищества собственников не вправе утверждать годовой отчет и годовой баланс товарищества собственников.
6. При обнаружении нарушений в финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников и (или) финансовых нарушений со стороны правления и (или) председателя правления товарищества собственников ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников в десятидневный срок со дня обнаружения этих нарушений обязана потребовать созыва внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников.

Статья 218. Реорганизация или ликвидация товарищества собственников
1. Товарищество собственников может быть реорганизовано или ликвидировано по решению:
общего собрания его членов при условии выбора этим собранием иного способа управления общим имуществом, за исключением случаев гибели или уничтожения недвижимого имущества;
хозяйственного суда по основаниям, предусмотренным законодательными актами;
собственника объектов недвижимого имущества в случае перехода права собственности на объекты недвижимого имущества к одному собственнику.
2. Реорганизация или ликвидация товарищества собственников осуществляется в порядке, установленном законодательными актами.
3. При ликвидации товарищества собственников его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами этого товарищества в порядке, установленном его уставом.

Статья 219. Объединение товариществ собственников
Товарищества собственников для координации деятельности, а также представления и защиты общих имущественных интересов могут объединяться на добровольных началах в ассоциации (союзы).

Статья 220. Контроль за созданием и деятельностью товариществ собственников
1. Контроль за созданием и деятельностью товариществ собственников осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, а также иными государственными органами в порядке, предусмотренном законодательством.
2. Местные исполнительные и распорядительные органы на соответствующей территории:
осуществляют координацию деятельности товариществ собственников и контроль за ней;
принимают меры по защите прав и законных интересов членов товариществ собственников;
согласовывают кандидатуру при избрании (переизбрании) на должность председателя правления товарищества собственников;
вносят в случае отсутствия у товарищества собственников кандидатуры для ее избрания председателем правления на рассмотрение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников кандидатуру на должность председателя правления;
вносят предложение о проведении внеочередного общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, в том числе для решения вопросов о досрочном прекращении полномочий членов правления, председателя правления, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников;
назначают уполномоченное лицо в случае, если товарищество собственников не обеспечивает должным образом сохранность, содержание и эксплуатацию общего имущества, организацию работы его органов управления. При этом председателем общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников заключается с уполномоченным лицом, являющимся физическим лицом, трудовой договор (контракт), а с уполномоченным лицом, являющимся юридическим лицом, – гражданско-правовой договор;
осуществляют иные полномочия в соответствии с законодательством.
3. Местные исполнительные и распорядительные органы содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление общим имуществом, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Под товариществом собственников недвижимости понимается модернизированная организационно-правовая форма некоммерческого объединения, которая даёт возможность интегрировать владельцев любых видов недвижимого имущества в совместную структурную единицу. Термин ТСН впервые появился в гражданском законодательстве РФ в сентябре 2014 года. По своей природе он значительно шире более старой организационно-правовой формы товарищества собственников жилья (ТСЖ), которая группирует собственников лишь на уровне многоквартирного дома.

Эффективность создания и функционирования подобной корпорации во многом связывается с чёткостью и полнотой законодательного регулирования общественных отношений с её участием. По причине этого следует определить и решить проблемы, связанные с установлением сущности организации и выявлением его правового статуса.

Законодательное определение товарищества собственников недвижимости и его виды

Существует три организационно-правовых формы товарищества

В пункте 1 статьи 123.12 кодифицированного акта в области гражданских отношений устанавливается, что к организации относится добровольное формирование собственников недвижимого имущества (апартаментов в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких строениях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и тому подобное).

Исходя из смысла нормативно-правовых актов, оно создаётся субъектами гражданских правоотношений для коллективного владения, пользования и в некоторых случаях распоряжения собственностью (вещами), а также для достижения иных результатов, предусмотренных законами.

Что относится к общему имуществу многоквартирного дома, вы можете узнать на этой странице: https://consultmill.ru/kvartira/documenty/imushhestvo.html

На основе правового закрепления такие вариации ТСН как садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения могут вести свою деятельность в трёх организационно-правовых формах:

  • Некоммерческое. Это корпорация, где вещи, образованные или полученные из средств участников организации, являются собственностью товарищества как юридического лица. В то же время вовлечённые субъекты не отвечают по обязательствам корпорации, а последняя в свою очередь не отвечает по обязательствам своих участников.
  • Некоммерческое партнёрство. Вещи, созданные или приобретённые за счёт взносов участников организации, является собственностью партнёрства как юридического лица. При этом члены не отвечают по обязательствам корпорации, а последняя в свою очередь не отвечает по обязательствам своих участников.
  • Потребительский кооператив. Это корпорация, в которой вещи, созданные или приобретённые за счёт взносов участников организации, являются собственностью товарищества как юридического лица. При этом участники садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива должны каждый год погашать возникающие неустойки путём передачи сверх причитающихся взносов. Также на членов накладывается субсидарная ответственность по обязательствам такой корпорации в пределах невнесённой части дополнительного взноса.

Законодательная база

Деятельность товарищества регилируется Граджанским, Жилищным кодексом и другими постановлениями

Регламентация деятельности производится посредством нескольких нормативно-правовых документов, в частности:

  • Первой частью Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Жилищным кодексом Российской Федерации.
  • Постановлением Правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
  • Постановлением Правительства РФ № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества».

Учредительным документом может являться исключительно одна официальная бумага — Устав. В него включается:

  • Информация о наименовании ТСН. В названии обязательно должно присутствовать словосочетание «товарищество собственников недвижимости».
  • Юридическое и фактическое место нахождения некоммерческой организации. Определяется расположением исполнительного органа и местом постановки на налоговый учёт.
  • Предмет и цели деятельности ТСН. О них было сказано выше. Цели могут быть любыми, если не связаны с извлечением коммерческих выгод.
  • Состав и компетенция органов товарищества, порядок принятия им решений.
  • Иные сведения, предусмотренные нормативно-правовыми актами

ТСН может создаваться исключительно в форме юридического лица. Индивидуальная предпринимательская деятельность и её иные коммерческие формы не применимы к товариществу собственников жилья по объективным причинам.

Устав — один из основных документов товарищества собственников недвижимости, в котором обосновываются все аспекты деятельности организации

Ещё одним нормативным документом, подготовкой которого стоит начать заняться перед созданием ТСН, является реестр. В него помещаются:

  • Данные, позволяющие каким-либо образом идентифицировать участников товарищества и осуществлять взаимосвязь с ними.
  • Сведения о размерах принадлежащих членам ТСН долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Максимальное количество учредителей не регламентировано. Однако их должно быть не менее 3 субъектов. Юридическое лицо тоже имеет право стать полноправным членом, и даже муниципалитет.

Как составить договор долевого участия при строительстве многоквартирного дома: https://consultmill.ru/kvartira/documenty/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Алгоритм создания

Пошаговая инструкция по регистрации ТСН включает в себя семь детально регламентированных шагов:

  1. Согласование решения о выборе способа управления и о создании корпорации в этой организационно-правовой форме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право организовать исключительно единственное ТСН и не более. Вердикт о создании принимается владельцами помещений на их всеобщем собрании. Обсуждаемое решение станет удовлетворённым в том случае, если за него проголосовало более 50 % общего числа собственников помещений.
  2. Подготовка Протокола общего собрания. На котором принято решение о создании ТСН и об утверждении его учредительного документа. Он подписывается всеми проголосовавшими собственниками помещений в многоквартирном доме.
  3. Утверждение Устава. На описываемом собрании жильцов следует обсудить и принять устав ТСН. В этой официальной бумаге обосновываются все аспекты деятельности ТСН: правомочия, обязанности жильцов и руководителей, ревизия ТСН, начало и прекращение работы и так далее.
  4. Избрание управляющих структур ТСН. Правление ТСН баллотируется также на общем собрании жильцов до регистрации ТСН. Эта организационная структура избирает из своего состава председателя товарищества на своём отдельном собрании. Также общим собранием членов ТСН необходимо определиться с выбором ревизионной группы, которая будет проверять работу правления.
  5. Регистрация ТСН. При государственной регистрации ТСН представляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава. Учредительный документ некоммерческой организации в двух экземплярах, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание организации, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для успешного завершения всех формальных процедур необходимо предоставить:

  • Заявление о государственной регистрации по форме № 11001.
  • Решение о создании в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию).
  • Два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утверждённые общим собранием домовладельцев).
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию товарищества.
  • Открытие расчётного счёта в банковской организации. После регистрации ТСН открываются счета в кредитных учреждениях, на которые будут поступать деньги от членских взносов и иной деятельности в соответствии с целями этого некоммерческого юридического лица.
  • Уведомление Администрации города либо района, а также Инспекции по жилищному надзору о начале деятельности ТСН.

Цели и функции организации

Товарищество собственников недвижимости осуществляет осмотр и технический контроль состояния объекта недвижимости

ТСН при регистрации своей организационно-правовой формы и в процессе деятельности может реализовывать множество разнообразных целей. К некоторым из них относятся:

  • Обоюдное руководство комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.
  • Поддержание на надлежащем уровне эксплуатации жилой территории.
  • Владение, пользование и в обозначенных законом случаях распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

СТН относится к некоммерческим организациям и его деятельность не может быть направлена на извлечение какой-либо материальной выгоды.

ТСН создаётся для решения ряда актуальных вопросов и выполнения следующих функций:

  • Совместное создание планов по хозяйственным и финансовым вопросам на предстоящий год.
  • Управление объектом недвижимости, а также установка и контроль сбора обязательных платежей, которые взимаются с жильцов за предоставление этой услуги.
  • Обеспечение жильцов всеми необходимыми услугами, контроль их предоставления и решение всех связанных с ними вопросов.
  • Осуществление контроля расходов финансовых средств, направленных на содержание объекта недвижимости, формирование соответствующей отчётности и проведение сбора и распределения средств в случае возникновения такой необходимости.
  • Иные функции, прописанные в уставе.

Главная задача такого объединения — организация коллективного использования недвижимости. Благодаря такому товариществу владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).

Права и обязанности участников и учредителей

Учредителями могут быть два и более собственника. Это могут быть как физические, так и юридические лица. После совместного объединения его члены могут:

  • Заключать договоры, удовлетворяющие потребности и интересы корпорации.
  • Становится участниками договоров купли-продажи недвижимости (в долевую собственность), а также аренды (ограниченное или полное пользование частью общего имущества) или обмена имущества ТСН.
  • Проводить работы и предоставлять услуги собственникам недвижимости.
  • Получать и использовать займы от банков.
  • Определять передачу и получение средств лицами, которые выполняют для ТСН работы и предоставляют услуги.

Члены, вступившие в ТСН после его учреждения, наделяются правами по:

  • Ознакомлению с основными документами организации.
  • Требованию от корпорации надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.
  • Запрашиванию у ТСН сведения о его деятельности.
  • Участию в деятельности объединения самостоятельно или после направления туда доверенного субъекта.

Членство в товариществе начинается с подачи соответствующего заявления.

Потенциальный участник товарищества должен написать заявления на вступление в ТСН, указав свои ФИО и собственность

Членские взносы для всех участников некоммерческой организации складывается из трёх наиболее значимых составляющих:

  • поощрение членам правления и его председателю;
  • налог за земли общего пользования;
  • плата за пользование имуществом и услугами товарищества (на зарплату электрику, сторожу).

Члены товарищества вправе сами установить, в рамках Устава или решения общего собрания, порядок расчёта и уплаты взносов.

Касательно ответственности Закон устанавливает правило, что ТСН не отвечает по обязательствам своих членов, а участники не отвечают по его обязательствам.

Плюсы и минусы такого объединения

Организации существуют уже более четырёх лет в российской правовой системе. На сегодняшний день можно увидеть их главные плюсы и минусы.

Итак, к достоинствам следует отнести:

  • Самостоятельное принятие решений по ремонту, содержанию и коммунальному обслуживанию имущества непосредственно всеми его владельцами. Это позволяет повысить прозрачность управления и рационализировать расходы.
  • Установление размера взносов и сборов только на основании мнений участников объединения (они же утверждают сметы и планы работ.
  • Право выбирать поставщиков всех услуг, а также возможность ведения контроля их предоставления.

Недостатки тоже присутствуют:

  • Возможность банкротства и, соответственно, потери взносов.
  • Затруднения при регистрации ТСН, связанные с тем, что в протоколе учредительного собрания количество голосов «за» должно превышать пятьдесят процентов.
  • ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Таким образом, учитывая добровольность принимаемого решения, именно владельцам собственности необходимо будет взвешивать все минусы и плюсы формирования ТСН. Они зависят от многих факторов, в том числе характеристик самой общей собственности.

Также рекомендуем статью о том, что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома: https://consultmill.ru/kvartira/pereplanirovka/kapitalnyj-remont.html

Ликвидация

Товарищество собственников недвижимости может быть ликвидировано по решению суда в случае обнаружения незаконной деятельности

Процедура по прекращению существования юридического лица осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Если при ликвидации товарищества стоимость его имущества окажется недостаточной для удовлетворения всех требований кредиторов, то оно ликвидируется в особом порядке. Его регламентация содержится в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

К основаниям ликвидации относится:

  • Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о ликвидации.
  • Решение суда. Может найти своё отражение в случаях допущения при создании юридических лиц грубых нарушений закона, осуществления деятельности запрещённой законом, неоднократные грубые и систематические нарушения, а также иные основания.
  • Иные случаи, предусмотренные ГК РФ.

Ликвидация ТСН влечёт утрату им гражданской правоспособности.

Из совокупности норм гражданского и жилищного законодательств можно сделать вывод, что регламентации созданию ТСН уделено достаточно повышенное внимание. Однако в функционировании этой структуры есть как свои достоинства, так и недостатки.

При решении создания этой организационной формы особое внимание следует уделить подписанию протокола о создании товарищества и собиранию необходимых документов. Именно тогда процесс регистрации пройдёт без затруднений и не займёт продолжительный срок.

Добавить комментарий