Расчет размера арендной платы за земельный участок

Перейти в Справочник по коммерческой нежилой недвижимости

Понятие арендной ставки используется обычно при оплате за производственные площади или земельные участки, предоставленные в пользование. Наиболее частый пример – продавцы, торгующие на рынке, берут у собственника рынка места для торговли в аренду. Как определяется плата за право разместить на рынке собственный магазин? Прежде всего она зависит от размера помещения: просторное помещение и стоить будет дороже. Важно еще и расположение на рынке – магазин на входе или в центральной части рынка привлечет большее количество покупателей, чем отдаленные уголки, так что и стоить должен дороже.

Для расчетов существует понятие базовой ставки арендной платы – это стоимость месячной аренды одного квадратного метра. Цифра эта установлена на законодательном уровне – государственном, региональном, муниципальном. А чтобы оценить конкретное место, используются коэффициенты, которые могут быть повышающими и понижающими. К примеру, для торговой точки в центре рынка может быть применен коэффициент 3, а в отдаленном углу – 0,9. Устанавливаются эти показатели договором аренды, подписываемым владельцем и арендатором. Коэффициенты могут учитывать комфортность помещения – наличие тепла и воды, а также срок, на который заключен договор. В договоре на пять лет обычно годовая плата меньше, чем в договоре, рассчитанном на один год. Оптовый показатель дешевле, так как через год хозяину не придется подбирать на пустующую площадь нового арендатора.

Использовав базовую ставку аренды и соответствующие коэффициенты, можно вычислить полную стоимость аренды. На самом деле формула расчета более сложная, но принципы именно такие.

Арендная плата в форме № 1ДФ

Действительно, начиная с III квартала этого года при заполнении формы № 1ДФ следует применять новые признаки некоторых видов дохода. В частности, обновлены признаки дохода для платы, выплачиваемой физлицам за аренду земли и недвижимости. Теперь такие суммы отражают не с одним признаком дохода «106», как ранее, а в зависимости от вида недвижимости.

Так, в Справочнике признаков доходов, используемом при заполнении формы № 1ДФ, указано, что плата за аренду (субаренду, лизинг, эмфитевзис):

  • земельных долей (паев) отражается с признаком доходов «106»;
  • земельных участков сельхозназначения, имущественных паев – с признаком дохода «195»;
  • других видов имущества (за исключением земельных участков сельхозназначения, земельных и имущественных паев) – с признаком «196».

Таким образом, чтобы правильно заполнить форму № 1ДФ, сначала нужно разобраться, что именно арендует ваше предприятие – земельные паи или земельные участки. Ведь, как видно из практики, сельхозпредприятия часто путают эти понятия.

Справка от Оксаны ЛИТВИН, юриста по земельным вопросам

Земельная доля (пай) – это право на получение земельного участка, который еще не выделен в натуре. Фактически пай не имеет точного места расположения, границ, о нем нет информации в Государственном земельном кадастре (далее – ГЗК) и на Публичной кадастровой карте. Основным документом, удостоверяющим право на земельную долю (пай), является сертификат на право на земельную долю (пай) (ст. 13 Закона от 05.06.03 г. № 899-IV «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)»).

Земельный участок – это сформированный объект гражданских прав с точно установленной площадью, границами и соответствующей информацией в ГЗК (ст. 791 Земельного кодекса, далее – ЗК). Земельный участок считается сформированным с момента присвоения ему кадастрового номера.

К земельным участкам сельхозназначения относятся участки с видом использования (ч. 3 ст. 22 ЗК):

  • для ведения личного крестьянского хозяйства;
  • ведения товарного сельхозпроизводства;
  • ФХ;
  • садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота.

Назначение земельного участка указывается в госакте на право собственности или другом документе, удостоверяющем право собственности или пользования земельным участком. А если акта или другого аналогичного документа по каким-то причинам нет, то можно заказать справку из ГЗК на этот земельный участок, в которой будет указано его целевое назначение.

Итак, теперь, зная различие между земельным паем и земельным участком, можем подытожить вышеизложенное.

При выплате арендодателю дохода в виде арендной платы признак дохода в форме № 1ДФ указывается так. Если сельхозпредприятие арендует:

  • земельный пай, то берем признак дохода «106»;
  • земельный участок сельхозназначения или имущественный пай – «195»;
  • земельный участок несельскохозяйственного назначения – «196».

Отметим, что ГНС в Индивидуальной налоговой консультации от 21.08.20 г. № 3550/ІПК/99-00-04-05-03-06 представила собственное видение порядка отражения доходов в виде арендной платы в форме № 1ДФ. В частности, по мнению налоговиков, с признаком «106» следует отражать доход не только от аренды земельных долей (паев), но и от аренды земель несельскохозяйственного назначения. Мы с этим категорически не согласны. Ведь, как следует из разъяснений юриста, земельная (доля) пай – это не земельный участок, а только право на условный земельный участок без выделения в натуре/на местности.

Но, поскольку это не обобщающая, а индивидуальная налоговая консультация, которой может воспользоваться только плательщик, которому она была направлена, всем остальным налогоплательщикам необходимо руководствоваться действующим Справочником признаков доходов и понятиями «земельная (доля) пай» и «земельный участок сельскохозяйственного назначения», определенными действующим законодательством.

Теперь вернемся к нашему вопросу.

В этой ситуации ФХ арендует не земельный пай, а земельный участок, выделенный в натуре, о чем свидетельствует выданный ему госакт на право собственности на земельный участок. Поэтому доход от арендной платы следует отражать с признаком «195».

Что касается аренды земли под причал, то можно предположить, что такой участок по целевому назначению относится не к землям сельхозназначения (безусловно, это тоже не земельный пай), а к землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения (п. «ж» ч. 1 ст. 19 ЗК). Поэтому согласно Справочнику признаков доходов арендную плату за него следует отражать с кодом «196».

Источник: «Баланс-Агро» № 52, который виходит из печати 09.11.20 г.

Добавить комментарий