Путеводитель по судебной практике купля продажа

См.изменения за последний месяц

КонсультантПлюс,17.03.2010

Глава 30. Купля-продажа

§ 1. Общие положения о купле-продаже

Статья454. Договор купли-продажи

Вопросысудебной практики по толкованию иприменению ст. 454 ГК РФ

1.Последствие отсутствия в товарнойнакладной ссылки на заключенный междусторонами договор >>>

2.Возможность признания исполненногодоговора купли-продажи незаключенным>>>

3.Последствия передачи товара приотсутствии заключенного договорапоставки >>>

4.Купля-продажа векселя >>>

5.Купля-продажа дебиторской задолженности>>>

6.Возможность применения положений окупле-продаже к продаже доли в уставномкапитале >>>

7.Возможность применения положений гл.30 ГК РФ при передаче исключительныхправ >>>

8.Соотношение сделок РЕПО с договоромкупли-продажи >>>

Последствие отсутствия в товарной накладной ссылки на заключенный между сторонами договор

1.1.Вывод из судебной практики:Отсутствие в товарной накладной ссылкина заключенный между сторонами договорпоставки свидетельствует о том, чтотовар поставлялся по разовой сделкекупли-продажи.

Судебнаяпрактика:

ПостановлениеФАС Волго-Вятского округа от 13.10.2009 поделу N А17-4447/2008

«…Какследует из материалов дела, Общество(поставщик) и Предприниматель (покупатель)заключили договор поставки от 01.02.2007 N425/07 на поставку продуктов питания. Истецпредставил в подтверждение долгарасходные накладные за период с февраляпо сентябрь 2007 года N 5523, 6556, 9299, 10601, 12268,15188, 15715, 16257, 17092, 20318, 20320, 20322, 20863, 24125, 25838,25883, 26461, 28081, 30163, 30165, 32348, 33103, 33566, 33567, 33577,33569, 33578, 36631, 41094, 41115, 41082 на общую сумму677 208 рублей, доверенности к ним исчета-фактуры на оплату.

Судапелляционной инстанции установил, чторасходные накладные, доверенности наполучение товар и счета-фактуры несодержат ссылки на договор поставки от01.02.2007 N 425/07, поэтому, применив статью486 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации, сделал обоснованный выводо наличии между сторонами спора разовыхсделок с обязанностью ответчика оплатитьтовар после передачи товара…»

ПостановлениеФАС Волго-Вятского округа от 25.09.2009 поделу N А43-29475/2008-29-441

«…Посколькуимеющиеся в материалах дела товарнаяи товарно-транспортная накладные от08.11.2007 N 00827 в нарушение пункта 1.2 спорногодоговора ссылки на него не содержат,суды правомерно расценили поставку понакладным как внедоговорную.

Вуказанных накладных содержатся сведенияо наименовании, цене и количествепринятого ООО ТД «Растяпино» товара,что позволяет квалифицировать действиясторон как заключение разовой сделкикупли-продажи.

Такимобразом, к обязательствам сторон попередаче и принятию спорного товараподлежат применению правила § 1 главы30 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации об обязательствах, вытекающихиз договоров купли-продажи…»

ПостановлениеФАС Западно-Сибирского округа от21.10.2009 по делу N А46-5217/2009

«…Судапелляционной инстанции при повторномрассмотрении материалов дела пришел квыводу о том, что поставка алкогольнойпродукции осуществлена по разовымсделкам, оформленным товарно-транспортныминакладными, содержащими сведения онаименовании и количестве переданноготовара. При этом апелляционный судпосчитал, что не имеется оснований дляоценки имеющегося в деле договорапоставки от 20.12.2005 N 1015, посколькупредставленные товарно-транспортныенакладные не содержат указаний напередачу алкогольной продукции воисполнение данного договора.

Кассационнаяколлегия считает, что указанные выводысудов сделаны в соответствии со статьей71 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации на основе полногои всестороннего исследования всехобстоятельств и доказательств в ихсовокупности по делу, при правильномприменении норм материального права.

Следуетсогласиться с выводом апелляционногосуда о том, что поставка продукции поназванным товарно-транспортным накладнымпредставляет собой разовые сделкикупли-продажи, к которым применяютсяположения главы 30 Гражданского кодексаРоссийской Федерации…»

ПостановлениеФАС Московского округа от 18.01.2010 NКГ-А40/14193-09 по делу N А40-57077/09-128-377

«…Так,из представленных в материалы делатоварных накладных усматривается, чтов качестве основания поставок указандоговор от 28 мая 2007 года N 718.

Междутем, судами первой и апелляционнойинстанций, рассматривавшими настоящийспор по существу заявленных требований,установлено, что договор с указаннымиреквизитами между сторонами не заключался.

Приэтом, в представленных в материалы делатоварных накладных отсутствуют ссылкина договоры N 44713 и 44795 от 01 января 2007года, N 44874 от 31 декабря 2007 года, в связис чем, у судов не было оснований и дляприменения положений, предусмотренныхэтими договорами.

Судыобеих инстанций правомерно квалифицировалиспорные правоотношения сторон какразовые сделки купли-продажи, в которыхусловия о наименовании и цене товарасогласованы истцом и ответчиком внакладных, что не противоречит ст. 432,ч. 3 ст. 455 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации…»

ПостановлениеФАС Московского округа от 14.10.2009 NКГ-А41/10266-09 по делу N А41-18039/09

«…Судыобеих инстанций установили, что поставкатовара истцом в адрес ответчикаподтверждена товарной накладной N 298179от 11 августа 2005 года на общую сумму229.106 руб. 93 коп.

Судапелляционной инстанции, оценив указаннуюнакладную по правилам ст. 71 Арбитражногопроцессуального кодекса РоссийскойФедерации, пришел к выводу, что онаявляется одноразовой сделкой купли-продажи,поскольку договор поставки от 01 августа2005 года N 05090030-86, на который ссылаетсяистец в исковом заявлении, в качествеоснования поставки в данной накладнойне указан.

Всоответствии с п. 1 ст. 486 Гражданскогокодекса Российской Федерации покупательобязан оплатить товар непосредственнодо или после передачи ему продавцомтовара, если иное не предусмотренонастоящим Кодексом, другим законом,иными правовыми актами или договоромкупли-продажи и не вытекает из существаобязательства.

Посколькупоставка товара по накладной N 298179 от11 августа 2005 года выполнена не в рамкахдоговора N 05090030-86 от 01 августа 2005 года,суд апелляционной инстанции пришел кправильному выводу о том, что исковыетребования в части взыскания неустойкив сумме 152 553 руб. 31 коп., основанные науказанном договоре, удовлетворению неподлежат…»

ПостановлениеФАС Московского округа от 22.07.2002 NКГ-А40/4597-02

«…Решениемот 6 марта 2002 г. Арбитражного суда городаМосквы, оставленным без измененияпостановлением апелляционной инстанциитого же суда от 8 мая 2002 г., удовлетворениск ЗАО «ОРФЕ» о взыскании с ООО»Кубаньмедстрах — Фармация» 180734руб., составляющих задолженность запоставленную во исполнение договораот 6 февраля 1998 г. N 46/98к продукциюмедицинского назначения по накладнымN 9801171 и 9801167.

Признаваяисковые требования подлежащимиудовлетворению, суды первой и апелляционнойинстанций исходили из того, что спорныеотношения возникли из разовых сделоккупли — продажи, поскольку накладные N9801171 и 9801167 не содержат ссылок на договорот 6 февраля 1998 г. N 46/98к, и ответчик долженбыл произвести оплату полученнойпродукции в сроки, установленные статьей486 ГК РФ.

Разрешаяданный спор, суды первой и апелляционнойинстанций полно и всесторонне исследовалипредставленные доказательства, установиливсе имеющие значение для делаобстоятельства, сделали правильныевыводы как о характере спорных отношений,так и о наличии оснований для удовлетворенияисковых требований и не допустили приэтом нарушений ни норм материальногоправа, ни норм процессуального права…»

ПостановлениеФАС Уральского округа от 12.10.2009 NФ09-7749/09-С3 по делу N А50-5692/2009

«…Какследует из материалов дела, 17.01.2008 междуобществом «Пермжелтранс-Сервис»(поставщик) и обществом «Пермскиймотовозоремонтный завод «Ремпутьмаш»(заказчик) заключен договор поставки N07, в соответствии с п. 1.1 которого поставщикобязался поставить, а заказчик принятьи оплатить продукцию согласно спецификаций,являющихся неотъемлемой частью договора.

Арбитражнымсудом установлено, что общество»Пермжелтранс-сервис» поставилов адрес общества «Пермскиймотовозоремонтный завод «Ремпутьмаш»товар по товарной накладной от 08.10.2008 N19 на сумму 3 003 890 руб. 60 коп.

Посколькуобщество «Пермский мотовозоремонтныйзавод «Ремпутьмаш» не оплатилостоимость поставленного товара, общество»Пермжелтранс-сервис» в соответствиис п. 7.2 договора поставки от 17.01.2008 N 07направило в адрес заказчика претензиюот 19.01.2009 N 006 с предложением в добровольномпорядке погасить задолженность в сумме3 003 890 руб. 60 коп. и уплатить проценты пост. 395 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации в сумме 96 289 руб. 10 коп.

Всвязи с невыполнением обществом «Пермскиймотовозоремонтный завод «Ремпутьмаш»изложенных в претензии требованийобщество «Пермжелтранс-сервис»обратилось в арбитражный суд с даннымисковым заявлением.

Апелляционныйсуд признал удовлетворение исковыхтребований общества «Пермжелтранс-сервис»правомерным, однако при этом указал нато, что в данном случае имела месторазовая поставка товара, посколькуспорная товарная накладная не содержитссылки на договор поставки от 17.01.2008 N07.

Выводапелляционного суда является правильными подтверждается материалами дела…»

ПостановлениеФАС Уральского округа от 03.03.2009 NФ09-866/09-С5 по делу N А60-14932/2008-С9

«…Разрешаяспор, суд первой инстанции исходил изтого, что в материалы дела не представленыспецификации к договору от 24.01.2008 N3-642/08, упомянутые накладные ссылки надоговор не содержат, поэтому передачутовара по ним следует рассматриватькак разовые сделки купли-продажи…

…Условиядоговора от 24.01.2008 N 3-642/08 не подлежатприменению к правоотношениям сторонпо поставке товара по накладным от28.12.2007 N 92 и от 26.02.2008 N 1288, посколькупередача товара по ним квалифицированасудом как разовые сделки купли-продажи.Соответственно, отношения сторонрегламентируются гл. 30 Гражданскогокодекса Российской Федерации, неисключающей возможность оплаты товарапосле его передачи покупателю…»

ПостановлениеФАС Уральского округа от 15.01.2009 NФ09-10351/08-С5 по делу N А71-3636/2008

«…Какустановлено судом, обществом»Центрметалл-Оренбург» (поставщик)и предприятием «Башавтотранс»(покупатель) подписан договор на поставкупродукции от 01.06.2007 N 093/1, по условиямкоторого поставщик в течение срокадействия названного договора обязуетсяпоставлять, а покупатель — принимать иоплачивать продукцию в порядке и сроки,предусмотренные условиями договора.Ассортимент, количество и цена продукциисогласовываются сторонами путемпереговоров и указываются в накладных,являющихся неотъемлемой частью договора(пункт 1.3 данного договора).

Условиедоговора купли-продажи о товаре считаетсясогласованным, если договор позволяетопределить наименование и количествотовара (п. 3 ст. 455 Гражданского кодексаРоссийской Федерации).

Судомустановлено, что в представленныхобществом «Центрметалл-Оренбург»в обоснование исковых требованийнакладных отсутствует ссылка на договорот 01.06.2007 N 093/1. Иных доказательств,подтверждающих факт согласованиясторонами наименования и количестватовара, являющегося предметом поставкипо данному договору, истцом не представлено(ст. 65 Арбитражного процессуальногокодекса Российской Федерации).

Следовательно,как верно указано судом апелляционнойинстанции, между сторонами возниклиотношения по поставке товара по разовымсделкам (ст. 506 Гражданского кодексаРоссийской Федерации)…»

ПостановлениеФАС Уральского округа от 26.06.2006 NФ09-5306/06-С5 по делу N А71-480/05

«…Установив,что факт поставки товаров по разовымсделкам подтвержден товарными накладными,в которых имеются отметки (подпись ипечать ответчика) о получении товара,расчет задолженности выполнен истцомправильно, доказательств полной оплатыполученного от истца товара ответчикомне представлено, суды обоснованно, всоответствии со ст. 309, 486 Гражданскогокодекса Российской Федерации, удовлетворилиисковые требования.

Доводызаявителя кассационной жалобы о том,что поставка товара производились врамках договора поставки от 01.11.2004, а непо разовым сделкам купли-продажи,отклоняются, поскольку в накладныхотсутствуют ссылки на названный договор.

Судкассационной инстанции полагает, чтоарбитражным судом спор разрешен всоответствии с действующим законодательством,фактические обстоятельства делаустановлены на основе всестороннего,полного и объективного исследованияпредставленных доказательств, выводысуда соответствуют этим обстоятельствам.Нарушений норм материального ипроцессуального права, которые в силуст. 288 Арбитражного процессуальногокодекса Российской Федерации могутявляться основанием для отмены судебныхактов, не установлено…»

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними. Изменение, прекращение прав и обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она была совершена. Молчание может свидетельствовать о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока договора аренды может считаться выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме путем составления единого документа, который должен:

  • o выражать содержание сделки (ее условия);
  • o быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;
  • o быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;
  • o зарегистрирован в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

В устной форме возможен только договор аренды недвижимости между физическими лицами на срок до одного года (ст. 159, 609 ГК РФ).

С введением в действие ГК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ренты — продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 СК РФ).

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574 ГК РФ) заимствована из англосаксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

  • o участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;
  • o обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;
  • o защиты прав добросовестного приобретателя в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

  • o увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения;
  • o сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;
  • o исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;
  • o увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора;
  • o расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и до его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество;
  • o увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ) и не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей сделку стороны в судебном порядке данную сделку действительной. При таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (п. 2 ст. 165 ГК РФ). Но в данном случае важно иметь в виду, что приведенное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Положения о последствиях несоблюдения установленной формы сделки применяются и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, которая с 01.02.1998 выступает как единственное доказательство существования прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (см. гл. 22 настоящего учебника). Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры i! отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы). Обязательно прилагается кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению — в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

При этом специалисты рекомендуют не доверять документам, полученным по факсимильной связи. Принимать ответственные решения по сделкам с недвижимостью следует только па основе оригинальных документов и проверки их подлинности. Подделку можно обнаружить, осмотрев документ под различными углами при естественном дневном освещении и с использованием увеличительного стекла (табл. 5.1).

Таблица 5.1. Характерные признаки подделки документов и методы их выявления

№ п/п

Признаки подделки

Методы выявления

Подчистки

Нарушение поверхности слоя бумаги

Уменьшение толщины бумаги

Остатки красящих материалов удаленного текста

Остатки рельефа штрихов удаления текста

Наруше11ия близлежащей линовки

Расплывы чернильных штрихов

В косо падающем свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются взъерошенные, приподнятые волокна бумаги

В проходящем свете (на просвет) в местах подчистки наблюдаются светлые пятна

В рассеянном свете при 4-8-кратном увеличении наблюдаются частички красящего материала, .локализирующиеся вдоль удаленных штрихов

В косо падающем свете на обратной стороне наблюдаются выпуклость, а на лицевой — вдавленность бумаги в местах расположения удаленных штрихов

В рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении наблюдаются разорванные штрихи линовки в местах удаления штрихов

Чернильные штрихи, а также штрихи, выполненные тушью и другими жидкими красящими материалами, нанесенные поверху подчищенного текста, дают расплывы, хорошо различимые невооруженным глазом

Дописки

Различие в цвете основного текста и отдельных букв, цифр, штрихов

Отличия в размещении отдельных букв, цифр, штрихов от остального текста

Отдельные сдвоенные штрихи букв и цифр

Проявляются в рассеянном свете дневном, солнечном, люминесцентных и электрических ламп накаливания при 2-4-кратном увеличении

Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения

Наблюдаются в рассеянном свете различного происхождения. Образуются при повторной обводке (исправлениях)

Травление

Изменение цвета бумаги в местах гравления

Увеличение ломкости бумаги в местах травления

Нарушение проклейки бумаги

Изменение цвета или оттенка штрихов, соприкасающихся с участками травления

Расплывы чернильных штрихов

Остатки штрихов удаленного текста

Наблюдается пожелтение бумаги при рассмотрении ее в рассеянном дневном свете

Наблюдается появление трещин в бумаге в проходящем свете

Обнаруживаются матовые пятна, надломленность бумаги в косо падающем свете при изменении угла падения света

Проявляется в рассеянном свете

Появляются расплывы, хорошо видимые невооруженным глазом, чернильных штрихов (а также штрихов, выполненных тушью и другими жидкими красящими материалами, нанесенных на вытравленный или смятый участок

Проявляются в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении

Допечатка на пишущей машинке

Различия в начертании шрифта

Различия в насыщенности букв основного текста и допечатанного

Несовпадение линий основного текста и допечатанного

Сдвоенность отдельных букв

Наличие или отсутствие дефектов одинаковых букв в отдельном тексте и допечатанном

Проявляются в рассеянном свете (можно обнаружить при наличии каталога машинописных шрифтов) Проявляется в рассеянном свете

Проявляется в рассеянном свете

Проявляется в рассеянном свете (при подгонке допечатываемых букв к основному тексту)

Проявляется в рассеянном свете

Подделка подписей

Замедленность движений, извилистость, угловатость штрихов, немотивированные остановки при написании

Отсутствие следов ручки или карандаша

Проявляется в рассеянном свете при 2-4-кратном увеличении

Проявляется в косо падающем свете при 4-8-кратном увеличении (при перекопировании подписи)

В тех случаях, когда возникают сомнения в подлинности учредительных финансово-хозяйственных и прочих документов, а самим предпринимателям, бухгалтерским работникам, сотрудникам служб безопасности затруднительно определить признаки подделки, необходимо обратиться в соответствующие экспертные организации для проведения квалифицированного исследования.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в ст. 20 Закона о государственной регистрации прав па недвижимое имущество, и может быть обжалован в суде.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в ЕГРПН.

Как продать квартиру, если ипотека за неё ещё не выплачена?

Существует 3 способа продажи такой квартиры:

  1. Полная выплата долга по кредиту перед сделкой купли-продажи. При отсутствии возможности погашения долга настоящим собственником квартиры, можно переоформить документы на покупателя недвижимости. Для этого нужно получить согласие в банке и оформить сделку, согласно договору между продавцом и покупателем.
  2. Обращение к банку-кредитору, который выступит в качестве третьей стороны сделки. Погашение кредита происходит через банк-кредитор.
  3. Обратиться к специалистам и заключить договор с покупателем недвижимости на погашение им ипотеки. Таким образом, сделка купли-продажи будет проведена без ипотечного обременения квартиры.

Как купить квартиру с использованием МСК?

МСК — сертификат на материнский капитал, владельцы которого в том числе имеют право приобрести квартиру в новостройке или на рынке вторичного жилья.

По закону, получить материнский сертификат можно после появления второго ребенка в семье, а воспользоваться этими средствами на покупку жилья можно только, когда ребёнку исполнится 3 года.

Использовать сертификат на покупку недвижимости, не дожидаясь достижения 3х-летия второго ребёнка можно, если квартира приобретается с помощью ипотеки или в случае, когда у семьи уже есть жилищный кредит.

Документы, необходимые для покупки квартиры с помощью материнского капитала:

  1. паспорт владельца сертификата МСК;
  2. заявление о распоряжении средствами МСК;
  3. договор купли-продажи недвижимости;
  4. если супруг тоже участвует в сделке, необходим его паспорт и свидетельство о заключении брака;
  5. если приобретаемая недвижимость ещё не оформлена в общедолевую собственность родителей и детей, необходимо предоставить нотариально заверенное обязательство оформить покупаемую квартиру между указанными членами семьи;
  6. дополнительный пакет документов определяется видом сделки по приобретению квартиры.

Что лучше: новостройка или вторичное жилье?

Большинство фактов говорит, что покупать квартиру в новостройке выгодно:

  • При оформлении договора долевого участия в строительстве:цена на квартиру дешевле; возможно принять участие в создании планировки своей будущей квартиры; выбор лучших вариантов по более низкой стоимости;
  • Максимальная юридическая прозрачность и страхование сделки;
  • Выгодные ипотечные программы на новостройки от банков и государства;
  • Современная планировка, оборудование и технологические решения в новой квартире;
  • Комфортные условия для проживания сразу же после заселения;
  • Однородная социальная среда.;
  • Удобная инфраструктура, которая стала обязательной частью при постройке жилищных комплексов.

У вторичного жилья тоже существуют неоспоримые факты, которые могут быть решающими в выборе нового жилья:

  1. Возможность заселения сразу же после оформления сделки;
  2. Меньшая стоимость в отдалённых районах;
  3. Вероятность присутствия соседей, делающих ремонт, очень низкая.

Если Вы не имеет опыта в приобретении жилой недвижимости на первичном или вторичном рынке, советуем обратиться к нам за бесплатной консультацией.

Как продать квартиру, если при покупке использовали МСК?

Использовать сертификат для приобретения или улучшения жилья можно, если все члены семьи будут иметь доли в покупаемой квартире, в том числе и несовершеннолетние дети. Согласно закону, продать купленную на материнский капитал квартиру, без особого разрешения органов попечительства и опеки нельзя.

Чтобы получить разрешение на продажу такой квартиры, нужно предоставить органам опеки документы, подтверждающие, что:

  • Доля собственности будет соблюдена на каждого ребёнка;
  • Новые жилищные условия будут соответствовать санитарным нормам;
  • Новое жильё не будет хуже предыдущего по другим условиям;

Документы, необходимые для получения разрешения на продажу квартиры, купленной с помощью МСК:

  • Паспорта детей старше 18 лет;
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • Заявление родителей на согласие ребёнка в предстоящей сделке;
  • Документ об оценочной стоимости квартиры;
  • Документы на квартиру;
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Нужно ли наделять детей долями при покупке квартиры с использованием МСК?

Если семья использует сертификат на материнский капитал в целях приобретения или увеличения жилья, наделение всех детей долями обязательно.

Как продать квартиру, если она в долевой собственности?

  1. Согласовать продажу квартиры со всеми участниками долевой собственности;
  2. Определить рыночную стоимость квартиры самостоятельно или с помощью независимой оценки;
  3. Найти покупателя жилья самостоятельно или через агентство недвижимости;
  4. Подготовить документы на продажу квартиры:
    • правоустанавливающие: договор купли-продажи, мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность или свидетельство о праве на наследство;
    • выписка из ЕГРН;
    • документы БТИ;
    • выписка из домовой книги;
    • иные необходимые документы.
  5. Заключить договор купли-продажи и заверить сделку нотариально;
  6. Зарегистрировать право собственности на новых жильцов в Росеестре;
  7. Получить оплату за квартиру по срокам, указанным в договоре.

Что такое приватизация? Как продать квартиру, если нет права собственности?

Приватизация — это форма преобразования собственности, процесс передачи или продажи (полной или частичной) государственной (муниципальной) собственности в частные руки. Право на приватизацию даётся только один раз. Граждане, которые сначала приватизировали квартиру, а потом вернули её государству (расприватизировали) также не могут приватизировать жильё второй раз. Несовершеннолетние граждане, которые стали собственниками занимаемого жилого помещения, могут воспользоваться однократной приватизацией после достижения ими совершеннолетия.

Для подтверждения права на владение жилой недвижимостью до 2016 года обязательным было наличие свидетельства о праве собственности, которое позволяет продавать, покупать или обменивать жилую недвижимость.

С 2016 года документ о праве собственности заменяет выписка из ЕГРП, без которой продать квартиру невозможно.

В соответствии с действующим законодательством, продажа неприватизированной квартиры невозможна.

Чтобы избежать недоразумений и проблем при продаже, самым верным решением будет приватизация квартиры, после которой у гражданина появляется возможность официально распоряжаться квартирой на своё усмотрение.

Как продать квартиру, если перепланировка не узаконена? Обязательно ли узаконивать?

Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, не предусматривает отказ в регистрации договора, если в квартире имеется незаконная перепланировка. На практике Росреестр может отказать в совершении сделки, если в квартире есть перепланировка.

Если Вы собираетесь продать квартиру с перепланировкой, то лучше согласовать её до проведения сделки купли-продажи.

Как оформить ипотеку?

  1. Собрать документы:
  • Копия паспорта заёмщика;
  • Заявление по форме банка;
  • Техпаспорт квартиры;
  • Справка о стоимости квартиры из БТИ;
  • Выписка из домовой книги;
  • Выписка из ЕГРП об отсутствии или наличии ограничений права собственности;
  • Оценка независимого эксперта;
  • Копия трудовой книжки;
  • Справка 2-НДФЛ;
  • Другие документы, которые может потребовать банк: водительские права, загранпаспорт, пенсионное страховое свидетельство, медицинское страховое свидетельство ИНН, свидетельство о браке или разводе, свидетельства о рождении детей при их наличии).
  • Оставить заявку на ипотеку в банке;
  • Ждать решения от банка. Рассмотрение документов в банке может занять от нескольких дней до нескольких недель;
  • Подписать документы на предоставленную ипотеку;
  • Заключить договор купли-продажи;
  • Выплатить первоначальный взнос;
  • Оформить страховку на приобретаемую недвижимость;
  • Заключить с банком кредитный договор и договор залога недвижимости.
  • Как продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети?

    По закону покупка или дарение ребёнку жилой площади в собственность не ограничено. Также, дети могут стать собственниками квартиры при приватизации. Но распоряжаться имуществом самостоятельно дети не имеют права до 18 лет. Поэтому любые сделки с имуществом несовершеннолетнего осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

    Чтобы продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний ребёнок, необходимо получить следующие документы:

    • Письменное согласие на совершение сделки от законных представителей;
    • Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение купли-продажи недвижимости.

    Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

    2 способа продать такую квартиру:

    1. Составить предварительный договор с условием оплаты аванса покупателем квартиры. В договоре помимо основных условий должны быть прописаны цели, на которые пойдут данные денежные средства. Договор обязует владельца продать квартиру человеку, выплатившему аванс.
    2. Договориться об уменьшении суммы сделки на стоимость, соответствующую сумме долга по коммунальным платежам. В этом случае покупатель квартиры может взять погашение долга на себя. Но ответственность за это висит на владельце, накопившем долги.

    Добавить комментарий