Продажа квартиры по договору мены

На беглый взгляд может показаться, что в процедуре продажи квартиры, прошедшей приватизацию, нет ничего необычного: выбрал подходящих покупателей, заключил ДКП, получил свои деньги. Однако на практике человек часто натыкается на неожиданные «подводные камни»: как узнать сумму налога от совершенной сделки, как распорядиться своей долей, какие подготовить документы для продажи приватизированной квартиры и так далее. В этом материале акцентируется внимание на вопросах, связанных с подготовкой документации, и попутно раскрыты некоторые важные законодательные тонкости.

Осуществить сделку купли-продажи вправе только лицо, личные данные которого прописаны в правоустанавливающих документах (фактический собственник) либо любой дееспособный гражданин, имеющий на руках заверенный нотариатом документ на право представлять собственника (доверенное лицо).

Все ли жилье одинаково. Агентство Чистые Пруды, Москва, Чистопрудный бульвар, 5. Звоните 84957443377

Все ли жилье одинаково

Любая жилая приватизированная площадь имеет свой статус:

  • персональный (единственный владелец);
  • долевой (несколько собственников, каждый наделен правами на определенную часть);
  • равнообщий (более одного владельца с равными долями);
  • всеобщей собственности (объект принадлежит всем членам семьи без выделения долей).

Статус приватизированного жилья определяет наличие дополнительных нюансов при подготовке документов (например, согласие второго собственника при продаже).

Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры. Агентство Чистые Пруды, Москва, Чистопрудный бульвар, 5. Звоните 84957443377

Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры

Приступая к сбору документов, нужно помнить: некоторые справки имеют ограниченный период действия.

Основной комплект

Законодательно определен список документов, без которых зарегистрировать сделку будет нельзя:

  • паспорт собственника/доверенного лица;
  • свидетельство о приватизации, ДКП, договор мены, дарственная или другой правоустанавливающий документ;
  • извлечение из домовой книги;
  • если собственник несовершеннолетний — положительное решение опеки;
  • справка от ФНС об отсутствии непогашенных налоговых обзательств;
  • заверенное согласие мужа/жены, если квартира — это имущество, нажитое в период брака;
  • техпаспорт (заказать в БТИ или предоставить имеющийся, если давность не превышает 5 лет);
  • расширенная выписка из ЕГРП;
  • 3 оригинала договора (для обеих сторон и для госоргана).

Выписки из домовой книги и ЕГРП — это два документа, на основании анализа которых можно дать оценку юридической чистоте квартиры.

Дополнительный перечень документов для продажи приватизированной квартиры

В ряде случаев требуются дополнительные справки и свидетельства:

  • справка о дееспособности фактического собственника нужна, если продавец пожилой или одинокий (получить можно в ПНД по месту жительства);
  • разрешение опекунского совета необходимо, если собственник младше 18 лет или при покупке использовались средства семейного капитала;
  • свидетельство из ЗАГСА, если супруг собственника скончался;
  • предыдущие договора купли-продажи;
  • справка от управляющей компании;
  • согласие банка, если недвижимость обременена ипотечным кредитом (ознакомьтесь, какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры в ипотеку).

Приватизация на бесплатной основе допустима единожды в жизни каждого взрослого гражданина РФ. Сейчас действует закон о бессрочной приватизации, согласно которому оформление муниципального жилья в собственность возможно в любое время.

Советы экспертов. Агентство Чистые Пруды, Москва, Чистопрудный бульвар, 5. Звоните 84957443377

Советы экспертов

Юристы и риэлторы агентства недвижимости «МИЭЛЬ» рекомендуют:

  1. Быстрый переход с переговоров на сделку более вероятен, когда у продавца на руках имеется весь пакет бумаг, подлинность которых не порождает сомнений.
  2. Чтобы исключить риск быть втянутым в мошенническую схему, стоит заключить предварительное соглашение, в котором детально прописаны ответственность и права сторон.
  3. Без письменного согласия супруга-совладельца на реализацию недвижимого имущества сделка впоследствии может быть признана ничтожной.
  4. Действовать в обход опекунского совета, когда один из собственников ребенок, категорически не рекомендуется. Такая сделка после обращения представителей опеки в суд будет аннулирована по причине нарушения прав несовершеннолетних.
  5. Продажа недвижимости — не рядовое событие, а хлопотное и ответственное дело, поэтому лучше избегать самодеятельности и поручить процедуру профессионалу.

Истории из жизни
Поручили собрать документы необходимые для продажи приватизированной квартиры, где мы с братом являемся равнодолевыми собственниками, юристу из агентства. Как и предполагалось, статус объекта предполагает подготовку дополнительных бумаг. Ни разу не пожалели, что обратились в «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах! Все проделано профессионально и оперативно, нам с покупателем осталось только поставить подписи в договоре! И, что немаловажно, вознаграждение агентства оказалось вполне посильным.

Доверив сопровождение процедуры продажи жилплощади специалистам из «Чистые Пруды», вы получите гарантии законности и юридической чистоты сделки, и сможете спать спокойно. Мы поможем собрать и проверить необходимые для продажи приватизированной квартиры документы, окажем содействие на этапе подготовки к приватизации, поможем реализовать жилье с долгами по коммуналке и обремененное ипотечными обязательствами, и многое другое.

Согласно ст. 567 Гражданского кодекса РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит специальным правилам о мене, предусмотренным гл. 31 ГК РФ, и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствие со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Таким образом, в данном случае имеет значение порядок совершенной мены в части определения сторонами стоимости объектов, которыми они обменялись. Фактически мена рассматривается как купля-продажа активов между двумя сторонами без проведения расчетов, если стороны посчитали такие активы равноценными, либо с соответствующей доплатой в пользу одной из сторон, если стороны посчитали активы неравноценными.

Согласно контексту вопроса, если прямо в договоре мены не указана цена приобретенной квартиры, ее стоимостью является цена переданного в обмен на квартиру имущества – незавершенного строительством коттеджа, определяемая при отсутствии иных способов суммой фактических затрат на его возведение, подтвержденных документально.

Представляется, что, определив цену квартиры таким образом, возможно учесть ее стоимость в качестве произведенных и документально подтвержденных расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу для целей исчисления налога на доход при ее последующей продаже на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Данный вывод вытекает из следующего. В соответствии с пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (пяти лет по общему правилу либо трех лет в особых случаях), не превышающем в целом 1 млн руб.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения вышеуказанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, если в договоре мены цена приобретенной квартиры прямо не указана, в расчете налогооблагаемой базы в целях исчисления налога на доходы физического лица, полученного при последующей продаже той же квартиры, справедливо учесть расходы на ее приобретение в размере фактически произведенных и документально подтвержденных затрат на строительство коттеджа, переданного в обмен на данную квартиру.

Если в договоре мены прямо указана цена квартиры, расходы на ее приобретение в соответствии с правилами пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ для целей уменьшения налогооблагаемой базы по полученному доходу при ее последующей продаже правомерно приравнять к данной цене. Она же будет являться ценой проданного (переданного в обмен) коттеджа (как имущества, не относящегося к недвижимому, поскольку его строительство не было завершено).

Следует иметь в виду, что в обоих случаях также выявляется стоимость имущества (незавершенного строительством коттеджа), переданного в обмен на приобретенную квартиру: либо по стоимости фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на его возведение, либо по цене квартиры, прямо указанной в договоре мены, так как объекты мены признаются равноценными при отсутствии иных указаний в договоре, как указывалось выше.

Таким образом, при исполнении указанного в вопросе договора мены имеет место реализация (продажа) имущества (недостроенного коттеджа), не являющегося недвижимым в юридическом смысле, что также влечет соответствующие налоговые последствия в форме наступления обязанности исчислить и уплатить в бюджет соответствующий налог на доход, определяемый одним из вышеуказанных способов. Данный доход также может быть уменьшен, но по иным правилам, нежели предусмотрены для недвижимого имущества, что в предмет вопроса не входит. Кроме этого, в предмете не рассматривается стоимость земельного участка, на котором возведен коттедж, относящегося к недвижимости. Данный участок также фактически реализован в обмен на квартиру неотъемлемо от недостроенного коттеджа, и его стоимость может влиять на общую стоимость переданного в обмен на квартиру актива и совокупный объем налоговых обязательств.

В случае принятия соответствующих поправок россияне смогут подать заявление онлайн без использования электронной подписи

Читать в полной версии

Фото: Andrey_Popov/

Фото: Andrey_Popov/

В Госдуму внесен законопроект, который должен упростить порядок электронного оформления недвижимости. В частности, предлагается разрешить подавать заявления онлайн без использования электронной подписи. Об этом рассказали в пресс-службе Федеральной кадастровой палаты (ФКП).

Поправки предлагается внести в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Они должны упростить порядок подачи электронного заявления о государственной регистрации права и государственном кадастровом учете объекта недвижимости, не связанных с переходом и ограничением прав.

«С принятием поправок у граждан появится возможность подачи электронного заявления без использования электронной подписи. Идентификация личности подающего заявление гражданина будет проводиться с помощью Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) — через аккаунт на портале госуслуг», — отметили в ФКП.

ЕСИА позволяет пользователю создать универсальную учетную запись для получения госуслуг в электронном виде. Система обеспечивает защиту размещаемой в ней информации.

Принятие поправок должно сократить сроки оформления недвижимости — так как не нужно будет оформлять электронную подпись.

Сейчас россияне могут подать электронное заявление на оформление недвижимости только с использованием электронной подписи. Ее можно получить в любом аккредитованном Минкомсвязи удостоверяющем центре.

Какие операции можно будет совершать

Авторизовавшись с помощью ЕСИА, россияне смогут подать в орган регистрации прав электронные заявления о:

  • государственном кадастровом учете в связи с изменениями основных сведений об объекте недвижимости;
  • государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на жилой или садовый дом;
  • государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на земельный участок или земельные участки, образованные путем перераспределения земель;
  • государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на земельные участки, образованные в результате раздела или объединения других земельных участков;
  • внесении в Единый госреестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

Такие заявления без электронной подписи можно будет подать через личный кабинет на сайте Росреестра.

В ФКП также напомнили, что совершать операции с недвижимостью онлайн можно только после специального разрешения собственника. Информация о нем вносится в госреестр по заявлению собственника. Если на момент совершения электронной сделки отсутствует запись о наличии соответствующего заявления от собственника, документы возвращаются ему без рассмотрения.

Исключение составляют ситуации, когда заявление о переходе права собственности представляют нотариусы, органы местного самоуправления, госорганы или взаимодействующие с Росреестром с помощью специальных сервисов кредитные организации.

Ранее правительство России внесло в Госдуму законопроект, который упрощает порядок снятия недвижимости с учета. В частности, предлагается расширить перечень категорий граждан, которые могут подать заявление о снятии с учета. Например, в него предлагается внести людей, которые получили наследство.

Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно. Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно. В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона. Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне. То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости. Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент. И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

Решили купить квартиру у родственника и не знаете, имеет ли такая покупка отличие от сделки с посторонним? Отвечаем – да, имеет. Закон воспринимает ее по-другому, да и в оформлении есть свои нюансы. Кого закон считает родственником, в кого нет? Что выгоднее – оформить договор купли-продажи или дарственную (с передачей средств «в обход» налоговой)? Рассказываем в статье.

Кого закон относит к родственникам

Определено статьей 105.1 НК:

  • родители, их дети;

  • родные (и неполнородные) братья, сестры;

  • усыновители, усыновленные;

  • дедушки, бабушки, внуки.

Они считаются по закону находящимися в близком родстве. Такие родственники, как дяди, тети, племянники, кузены, отнесены к общим. Сделки между ними пройдут без налоговых льгот, но и без ограничений, характерных для близких родственников.

К посторонним лицам отнесены такие родственники, как отчимы, мачехи, пасынки, падчерицы. В отличие от близких родственников, у них нет налоговых льгот, кроме одной – возможен налоговый вычет на покупку квартиры.

Впрочем, законом предусмотрена поблажка. По статьям 1144, 1145 Гражданского кодекса родственные отношения этой категории лиц могут быть установлены по решению суда.

Еще особенности трактовки связей между родственниками

В юридической практике есть коллизия, называемая «отношением свойств». Суть ее – опосредствованные родственные связи между определенной категорией лиц, называемых близкородственными. Это отношения:

  • свекра, свекрови со снохой;

  • тестя, тещи с зятем;

  • брат, сестра мужа или жены.

До 2012 года эта категория лиц лишалась права получения налогового вычета. Но после 2012 года начал действовать ФЗ-227 от 18.07.11, который внес коррективы. Начиная с того года (согласно статьи 4, п.6), запрет на налоговый вычет (имущественные сделки) отменен. Новое правило действует для сделок, совершенных только после 2012 года.

Типы сделок между родственниками

Интересует вопрос: имеет ли налоговые льготы тот родственник, который отдает квартиру другому родственнику по дарственной или договору купли-продажи?

Закон отвечает – да. Но в одном случае льгота затрагивает сумму договора, а в другом — оформление нотариальных услуг. Процедура же для обоих видов сделки почти одинаковая, по договору закрепляют степень родства, а для обоснования предоставляют правоустанавливающие документы на недвижимость.

Важно! Дарственная имеет льготу по нотариальным услугам (0,3 % вместо 1 % от стоимости имущества).

Плата предусмотрена, если родственники обращаются к нотариусу. Если же они решают все вопросы только друг с другом, то, соответственно, не платят за нотариуса. То же самое относится к купле-продаже. Договор можно распечатать и подписать без нотариуса.

Другое дело, что такие сделки не получат гарантии безопасности. Они допустимы только при хороших, доверительных отношениях с родственниками.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Как быть с завещанием?

Ситуация с завещанием другая, поскольку до смерти завещателя условия для наследников остаются скрытыми. По закону завещатель имеет право не открывать свою волю наследникам до момента своей кончины.

Но это правило применяется, если наследники мало знакомы с завещателем либо конфликтуют с ним. Если отношения между родственниками хорошие, завещателю есть смысл открыть содержание завещания при жизни. Так он облегчит наследникам раздел/передачу своего имущества после смерти. Именно поэтому для родственников предпочтительнее вариант дарения или продажи, чем завещания.

Определившись с типами сделок между родственниками, перейдем к вопросу налогообложения.

Купля-продажа

Отчуждение собственности внутри семьи не дает налоговых льгот по сделке. Предусмотрен налог 13 % от суммы собственности в пользу государства, госпошлина за регистрацию собственности и плата за нотариальные услуги. Что касается расчета для налогообложения, он происходит применительно к типу стоимости квартиры. Есть два вида стоимости:

  • договорная по соглашению сторон (но не менее 70 % от кадастровой). Исключение – общая стоимость имущества меньше 1 млн рублей либо если кадастровая неизвестна;

  • кадастровая (не менее 1 428 571 рублей).

Итак, стороны могут договориться о номинальной стоимости, которую закрепят договором дарения. Но нотариус при оформлении сделки сравнит эту стоимость с кадастровой. Если она меньше 70 %, то стоимость будет скорректирована. Если же стоимость собственности вообще не указана, то начисление налога идет по полной кадастровой стоимости объекта на день заключения сделки.

Важно! Если квартирой владеют менее 3-х лет и ее стоимость превышает 1 млн рублей, то покупатель заплатит 13 % с суммы, превышающей 1 млн рублей стоимости недвижимости.

При этом бывший владелец квартиры не получит никаких поблажек по налоговым льготам.

Более того, покупатель не сможет воспользоваться налоговым вычетом согласно статье 220 НК РФ (п.2, ч.1). Зачем принята такая норма? Чтобы воспрепятствовать мошенническим сделкам с недвижимостью. Ведь родственники могут не передавать друг другу деньги за квартиру, предусмотренные по закону. Это невозможно проверить, если сделка оформляется в обход нотариуса. Однако налоговая обязательно поинтересуется, как, когда и кем зафиксирован факт передачи денег. При подозрениях на мошенничество может быть наложен штраф.

Дарственная

При дарственной действует налоговая скидка на сделку: отмена налога 13 % для родственников категории близкого родства. При этом обойтись без услуг нотариуса невозможно из-за особенности сделки по закону. Но стоимость услуг нотариуса, как мы сказали ранее, составит 0,3 % вместо положенного 1% от стоимости собственности.

Еще одна особенность такой сделки: единоличным владельцем квартиры будет тот, на кого оформлен договор дарения. Если он(а) находится в браке, то подаренная собственность по закону не считается совместно нажитым имуществом супругов и не может быть предметом споров при разводе.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Затраты на ремонт – как возместить?

Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?

Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.

Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.

Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи. Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус. Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.

Резюме

Рассмотрены вопросы продажи, дарения и завещания квартиры между родственниками разной степени родства. Какие есть налоговые льготы в зависимости от типа сделки. Описаны сложные случаи взаимоотношений между родственниками, как они понимаются по закону.

Добавить комментарий