Отчет об оценке недвижимости цена

Существуют ситуации, когда оценка рыночной стоимости Вашей квартиры необходима, одним из примеров может стать покупка квартиры в ипотеку. На основании проведенной оценки банк принимает решение относительно суммы выдаваемого ипотечного кредита, поэтому в большинстве случаев заемщику не выгодно занижение оценочной стоимости, поскольку в этом случае разницу между выданным кредитом и реальной стоимостью квартиры придется выплатить самостоятельно. В свою очередь из-за риска невыплаты кредита банк имеет заинтересованность в занижении стоимости, поскольку в случае неуплаты он сможет быстро продать квартиру и вернуть свои деньги.

Процесс проведения оценки для ипотеки

Итак, само по себе проведение независимой оценки неизбежно, поскольку предусмотрено законом «Об ипотеке». Несмотря на то, что оценка в данном случае проводится в первую очередь в целях защиты интересов банка, но заказывает и оплачивает оценку именно заемщик. Для того чтобы оценить квартиру для ипотеки Вы должны обратиться в оценочную компанию, обладающую правом на такую деятельность. С точки зрения закона вы можете выбрать оценочную компанию на свое усмотрение. Однако хорошо известна практика банков, когда выбрать оценщика предлагается выбрать из списка предоставленного банком. Вы можете отказаться от такого выбора, но тогда шансы на получения ипотечного кредита для Вас резко снижаются.

Как быть если оценщик занизил стоимость?

Несмотря на то, что качество отчетов независимых оценщиков редко вызывает сомнения сегодня, все же периодически возникают ситуации, когда эксперты умышленно или случайно занижают рыночную стоимость. Ситуация с занижением стоимости может означать что выданного кредита просто не хватит на покупку квартиры.

Когда речь идет об оценке для ипотеки, почти все банки стараются принимать отчеты только от аккредитованных в этом банке оценщиков или оценочной компании. Т.е. фактически вам предлагается выбрать оценщика из списка партнёров банка.

К сожалению, оценка по ипотеке будет сделана с занижением, вопрос только в размере этого занижения, но суммы по оценке не хватит для покупки жилья и часть суммы вам все-таки придется внести самостоятельно.

Очень трудно бороться с занижением стоимости, это своеобразная страховка банка на случай не выплаты кредита, банк старается выдать кредит такого размера, чтобы при необходимости он мог быстро реализовать квартиру. Если на пальцах, то представим что реальная стоимость квартиры 2,3 млн., при этом оценщик оценивает ее в 2 и банк выдает вам кредит. Если вы перестанете платить по кредиту, банк забирает квартиру и должен продать ее, чтобы вернуть свои деньги, но продавать ее за 2,3 млн. (реальную цену) можно и год, а банку это не выгодно, поэтому продавать он ее будет с дисконтом (например, за 2 млн). Это так называемая «ликвидационная стоимость), т.е. стоимость квартиры с учетом сжатого срока экспозиции.

Что касается ответственности оценщика за занижение оценки, то в данном случае ее не будет, т.к. оценщик изначально оценивает минимальный срок экспозиции (часто в отчете прямо просят указывать стоимость ликвидации или срок экспозиции). Кроме того, отчет составлен таким образом, что с точки зрения закона он нарушений не имеет. В свою очередь то, что реальный продавец хочет за квартиру большую сумму тоже никого не интересует, продавец не поставлен в условия необходимости быстрой реализации квартиры и может продавать ее сколько угодно долго и за любую сумму.

Обращаться в сторонние оценочные компании, без рекомендации банка, мы тоже не советуем – банки не доверяют таким отчетам, хотя формально могут их принимать и даже принимают, но всегда могут просто отказать в кредите, вы не сможете никому ничего доказать, а лишь зря потратите свои деньги на оценщика.

Увы, практика занижения оценки для целей ипотеки повсеместна, и бороться с ней непросто, если вы столкнулись с подобной ситуацией, вы можете обратиться к нам за консультацией и узнать о возможных путях решения проблемы.

Вам занизили оценку для получения ипотеки? Поможем!

Мы бесплатно проконсультируем Вас и возможно сможем помочь в сложившейся ситуации

ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Разберем ситуацию

Вопрос: Беру квартиру в ипотеку, цена: 1 150 000 рублей, а оценочная компания оценила 850 000 рублей. Что делать? Могу ли я обратиться в другую оценочную компанию или нет смысла?

Ответ: Банк в любом случае в процессе сделки будет отталкиваться от стоимости квартиры, которая указана в отчете об оценке. Если она меньше, то выхода фактически два. Первый – разницу между оценкой и фактически запрашиваемой продавцом ценой доплатить из собственных сбережений. Второй – отказаться от недвижимости. Что касается указанного вами варианта в виде смены оценочной компании, то его, конечно, можно попробовать применить. Правда, положительный итог маловероятен. По двум взаимосвязанным причинам. Во-первых, оценку может производить только аккредитованная кредитной организацией компания. От сторонней банк не примет отчет. Во-вторых, у таких оценщиков практически идентичные стандарты оценки недвижимости. Поэтому на значительное отличие в итоговой цене надеяться не стоит. В любом случае для поиска наиболее актуального варианта решения вашего вопроса стоит обратиться к менеджеру банка, в котором вы планируете оформлять ипотечный кредит. Подобные ситуации возникают достаточно часто. То есть для специалистов они не новы. Соответственно, могут быть предусмотрены варианты выхода из ситуации, не перечащие внутренним регламентам кредитной организации.

Центр независимой экспертизы и оценки

Оценочная компания «Центр независимой экспертизы и оценки» активно работает на рынке оценочных услуг уже более 10 лет. Компания оказывает услуги по оценке квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости, оборудования и техники, ценных бумаг, бизнеса, товарных знаков и иных вещных прав. Кроме того наша организация назначается в качестве независимого эксперта в судебных делах. Центр НЭО аккредитован ведущими банками России.

Нам доверяют

Ряд клиентов сталкиваются
со следующими проблемами

Наши преимущества

— Долгий срок изготовления + Мы оперативно готовим отчет – 1 рабочий день
— Трата времени на поездки в офис + Получаете оценку не выходя из дома или офиса
— Отсутствие необходимых аттестатов + У нас только сертифицированные оценщики
— Завышенная стоимость оценки + У нас конкурентные цены
— Риск отказа банка в приеме документов + Мы аккредитованы ведущими банками России

Заказать услуги оценочной компании очень просто

Звоните по телефону 8 (8332) 74-71-71 или оставляйте онлайн заявку, наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время. Консультация бесплатная!

О том, как повлияли нормы нового Закона «Об оценочной деятельности» на работу оценщиков, в интервью inbusiness.kz ответил исполнительный директор СРО «Центральное объединение оценщиков Казахстана Bagalau Qazaqstan» Мырзабек Аманбаев.

– В 2018 году вступил в силу новый закон об оценочной деятельности. По прошествии более полугода как профессиональное сообшество восприняло новые правила?

– Новый закон не отвечает ожиданиям многих оценщиков и потребителей услуг. В основном понятии оценка – это определение возможной рыночной или иной стоимости объекта. И видно, что оценщик определяет только возможную стоимость того или иного объекта оценки, а при дальнейшем исследовании норм закона понятие «возможная» не закрепляется.

Указанные пробелы в законе необходимо дополнить словом «возможная», так как это создает определенные проблемы применения закона на практике – будь то судами или иными лицами. Недопустимы разночтения в основном законе профессиональной деятельности оценщика.

– По новым правилам субъектами оценочной деятельности являются оценщики и юридические лица, с которыми оценщики заключили трудовой договор. Как это отразилось на работе?

– По принятому закону оценщик определяется как физическое лицо, осуществляющее профессиональную деятельность на основании свидетельства о присвоении квалификации «оценщик», выданного палатой оценщиков, и являющееся членом одной из палат. Рассматривая указанные определения, мы видим, что законодатель сужает круг субъектов оценочной деятельности по сравнению с законом от 2000 года, когда там было расширенное определение, куда включали и оценщиков, и заказчиков, и третьих лиц. В новом представленном определении закона отсутствуют заказчики и третьи лица, поэтому сложно представить, как будут складываться отношения между оценщиком и заказчиком или третьими лицами, если они не являются субъектами оценочной деятельности.

А если закон устанавливает, что оценочная деятельность является профессиональной, то почему не запрещается оценщикам заниматься иным видом деятельности, кроме как оценочной. Ведь деятельность нотариуса, адвоката является профессиональным видом, и законодательство им запрещает заниматься иными видами деятельности (предпринимательской), кроме как научной, педагогической.

Но, несмотря на это, законодатель пошел дальше, согласно закону, оценщик вправе осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Учитывая, что оценщик не ограничен в своем профессиональном развитии, а именно работать как на себя, так и состоять в трудовых отношениях с юридическим лицом, которое занимается оценочной деятельностью, то возникает вопрос: зачем законодатель исключил из понятия «оценщик» юридических лиц и определил оценочную деятельность как профессиональную, если в любом случае предоставляет возможность осуществлять юридическому лицу оценочную деятельность опосредованно через физических лиц, при этом лишая государство возможности получения налоговых сборов от юридического лица за предпринимательскую деятельность в области оценочной деятельности и по иным видам налоговых платежей, создавая преграду для развития малого и среднего бизнеса.

– В июле 2018 года оценочная деятельность перешла на саморегулирование. Между тем уже сейчас звучат мнения о том, что в данной области необходимо госрегулирование. Какую позицию занимают сами профессионалы?

– Государство, осуществляя перевод оценочной деятельности на саморегулирование, не дает каких-либо полномочий по регулированию деятельности оценщика палатами оценщиков. Все стандарты и правила в обязательном порядке разрабатываются, согласовываются и утверждаются уполномоченным органом в области оценочной деятельности (регулятор). Помимо этого, палаты оценщиков согласовывают их с НПП «Атамекен», Министерством национальной экономики и другими ведомствами.

То есть усложняется процесс принятия внутренних документов. Иногда бывает срочная необходимость согласовать документ в течение месяца, но, как правило, за это время не происходит согласование с госорганами, они рассматриваются дольше. Сейчас в стадии разработки находится стандарт по оценке произведений искусства (рабочее название), мы должны согласовать его с госорганами, который необходимо принять до 2020 года. Помимо принятия, необходима его апробация, а это время. Как вы знаете, с января 2020 года будет начат процесс объединения рынка стран ЕАЭС по аудиторской, оценочной и иным видам деятельности. К этому времени мы должны усовершенствовать свое национальное законодательство.

Саморегулирование предполагает комплекс мер, предусмотренных законодательством о саморегулировании, направленных на самостоятельное регулирование физическими и юридическими лицами осуществляемой ими предпринимательской или профессиональной деятельности, основанной на утверждении правил и стандартов саморегулируемой организации, осуществлении контроля за их соблюдением, а также обеспечении имущественной ответственности субъектов саморегулирования.

Эти комплексные меры закон не отражает, соответственно, законодатель ограничивает права оценщиков в профессиональном саморегулировании.

– В Казахстане зарегистрированы четыре профессиональных объединений оценщиков, в России – больше. Какое количество СРО можно считать оптимальным для рынка?

– Согласно закону, Палата оценщиков создается в виде саморегулируемой организации, если в своем составе объединяет не менее трехсот оценщиков. Конкуренция – это соперничество субъектов рыночных отношений за лучшие условия и результаты коммерческой деятельности. Но палаты оценщиков не являются коммерческими организациями и не занимаются соперничеством за условия на рынке. Соответственно, установление количественного показателя для образования палаты оценщиков в целях регулирования оценочной деятельности является барьером развития становления профессионального сообщества оценщиков. Для достижения более высоких целей по формированию сообщества профессионалов необходимо было создание единой саморегулируемой организации оценщиков.

– Одним из аргументов, звучащих не в пользу СРО, заключается в том, что палаты сами проводят экзамены и присуждают квалификацию. Таким образом, налицо конфликт интересов.

– Свидетельство о присвоении квалификации «Оценщик» выдается палатой оценщиков физическому лицу, как лицу владеющему специальными теоретическими знаниями, практическими умениями, навыками и опытом работы и являющемуся членом одной из палат оценщиков.

Квалификационный экзамен проводится комиссией, состоящей из семи членов, и формируется из числа представителей уполномоченного органа в области оценочной деятельности, неправительственных организаций и членов палат оценщиков.

Также хотелось бы отметить, что законом предусмотрена положительная сторона этого новшества, что численность представителей палат оценщиков должна составлять большинство от общей численности состава квалификационной комиссии. Это, несомненно, положительно влияет на переход к саморегулированию профессиональной деятельности.

Вопрос по единому порядку проведения квалификационных экзаменов нами обсуждался с коллегами, но мы не достигли общего понимания. Таким образом, каждая палата оценщиков проводит свой экзамен по присвоению квалификации «Оценщик». В Казахстане образованы четыре палаты оценщиков: в Астане, Павлодаре и две в Алматы. Мы ориентируемся на проведение квалификационных экзаменов на базе Финансовой академии (подведомственная организация Министерства финансов РК).

– Оценщики говорят о преемственности поколений в профессии. Какими доводами вы руководствуетесь?

– При оценке крупных проектов, имущественных комплексов в разных локациях нецелесообразно профессиональному оценщику находиться в разъездах – это снижает время для более тщательного проведения оценки. Идентифицировать объект оценки может и менее квалифицированный специалист – помощник оценщика при непосредственном руководстве самого оценщика. Необходимо введение института помощника оценщика.

– Мы говорили о едином рынке услуг на территории ЕАЭС, который заработает с января 2020 года. Насколько наше профессиональное сообщество готово к конкуренции?

– В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО) оценщиками признаются и физические, и юридические лица. Инвестор, который планирует вложить определенные инвестиции в развитие Казахстана, определяет интересующие направления экономики, и, соответственно, получения прибыли (или выгоды). Для определения размера необходимых инвестиций он будет обращаться к оценочным компаниям за инвестиционной и иной оценкой. Но, учитывая, что в Казахстане отсутствуют оценочные компании, он будет вынужден обращаться к международным организациям-оценщикам, таким как «большая четверка» и другие международные оценочные компании. Таким образом, мы создали ситуацию, когда даем возможность развиваться на нашем рынке и зарабатывать иностранным компаниям, и ухудшаем положение собственных предпринимателей, при этом желая поддержать их. Инвестор не будет обращаться к каждому физическому лицу! Любому инвестору выгодно и надежнее работать с юридическим лицом-оценщиком, у которого есть история, репутация и доверие общества.

Даже в системе государственных закупок имеются объявления о закупе услуг по оценке. То есть, согласно логике законодательства, предполагается подача заявок оценщиком, а не юридическом лицом, у которого в штате есть оценщик. Здесь можно предположить опосредованный обход законодательства о госзакупках. Поэтому необходимо законодательное закрепление понятия оценочной деятельности как профессионально-предпринимательской.

– Нередко две разные оценочные компании выдают совершенно разную стоимость одного объекта. В этой связи возникает немало спорных аспектов.

– Это естественно. Потому что оценка – это не точная наука, а одно из направлений экономической науки, которое направлено на определение возможной рыночной стоимости объекта оценки. Это профессиональное мнение оценщика в отношении того или иного объекта оценки.

Майра Медеубаева

Нежилое помещение общей площадью 1361 кв.м, расположенное в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, пр. Марьиной Рощи 3-й, д. ХХ, стр. ХХ.

Юридическое лицо, обратилось в компанию для определения рыночной стоимости нежилых помещений.

Оценка объекта оценки необходима для оформления залога при получения кредита. Согласно договору результаты оценки должны использоваться Заказчиком исключительно в данных целях.

Оценщик на основании «Описи полученных от Заказчика документов» и визуального осмотра помещений провел анализ рынка недвижимости и составил в письменной форме отчет об оценке Объекта недвижимости (в 2х экземплярах).

Отчет составлен на 48 страницах. Оценка недвижимости проведена сравнительным и доходным подходом, от применения затратного подхода Оценщики сочли целесообразным отказаться, в связи с чем, был приведен обоснованный отказ. В отчете учитываются такие параметры Объекта оценки, как расположение в здании, наличие коммуникаций, техническое состояние и т.д.

На основании методов сравнительного и доходного подходов, с учетом необходимых корректировок, а также в результате согласования полученных двумя подходами стоимостей, дано заключение о стоимости объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости данного объекта (с учетом НДС) на дату проведения оценки 15.07.2011 г. составляет (округленно до тысяч): 117 252 000 (Сто семнадцать миллионов двести пятьдесят две тысячи) рублей

Утвержден приказом Минэкономразвития России
от 20 мая 2015 г. N 298

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТОЦЕНКИ «ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО № 2)»

I. Общие положения

1. Настоящий Федеральный стандарт оценки раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной стоимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки

3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.

III. Виды стоимости

5. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.

6. Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст. 3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст. 4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст. 805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст. 3482; N 31, ст. 4016; 2008, N 27, ст. 3126; 2009, N 19, ст. 2281; N 29, ст. 3582, ст. 3618; N 52, ст. 6419, 6450; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 43; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4291; N 48, ст. 6728; N 49, ст. 7024, ст. 7061; 2012, N 31, ст. 4333; 2013, N 23, ст. 2871; N 27, ст. 3477; N 30, ст. 4082; 2014, N 11, ст. 1098; N 23, ст. 2928; N 30, ст. 4226; 2015, N 1, ст. 52; N 10, ст. 1418).

7. Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций.

8. Ликвидационная стоимость — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Добавить комментарий