Объекты оценки

Добавить в «Нужное»

Обновление: 20 октября 2017 г.

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Содержание

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

  • страхования объекта;
  • его залога;
  • внесения участка в уставный капитал предприятия;
  • приобретения земли;
  • в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

  • полезность участка;
  • рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
  • искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
  • итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
  • рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

  • описание земельного участка;
  • на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
  • фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
  • общее описание рынка земельных участков;
  • определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», например:

  • методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных оценок, регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
  • способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
  • затратный вариант (экстракции, экспертных оценок, аналитических моделей).

Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс .

Бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Любая квартира, как материальное имущество, имеет свою стоимость на рынке недвижимости. Ее цену полезно знать при совершении каких-либо операций, где требуется определить полный денежный эквивалент. Как правило, оценкой занимаются специально подготовленные эксперты – оценщики.

В каких случаях нужна оценка квартиры?

Купля-продажа. В том или ином случае необходимо знать рыночную стоимость квартиры. Это даст своего рода преимущество при ведении переговоров. При продаже вы сможете аргументированно отстаивать свою точку зрения и в нужный момент благоприятно закрыть сделку. А также оценщики могут снабдить вас полезной информацией, сделав прогноз изменения цен в ближайшее время на рынке недвижимости;

Оценка для банка. Нужна ли оценка квартиры при ипотеке? Да, конечно. Зачастую банки делают намного более выгодные предложения по кредитам, если в залог предоставляется недвижимое имущество. Независимая оценка стоимости квартиры поможет спрогнозировать все возможные риски при выдаче кредита;

Оформление наследства. Эта причина является одной из самых распространенных. После кончины собственника квартиры, жилплощадь, как правило, – одна, а наследников может быть гораздо больше. В этом случае независимая экспертиза помогает определить стоимость жилья и, соответственно, выделить материальную компенсацию каждому из наследников. Кстати, при дарении оценка также потребуется;

Оценка для суда. В том случае, если супруги не смогли мирным путем поделить имущество и обратились в суд, оценка стоимости квартиры просто необходима. При подаче иска возможен даже удаленный вариант оценки, при условии, что один из собственников не пускает в квартиру оценщиков;

Брачный контракт. Данный договор в обязательном порядке предписывает общую имущественную оценку состоянию супругов на момент вступления в брак. В дальнейшем это поможет избежать проблем, описанных в предыдущем пункте;

Оценка для органов опеки. Для возможности воспитания ребенка органы опеки обязательно должны быть убеждены в том, что будут обеспечены достойные условия для содержания. А также оценка квартиры может пригодиться для улучшения жилищных условий по льготным программам при опеке;

Подготовка документов для посольства. Некоторые страны для получения визы предполагают обязательное владение имуществом в родной стране, а иногда даже требуют оценочной стоимости жилья;

Страхование. Страховые компенсации, в частности их размер, напрямую зависят от рыночной стоимости недвижимости. Особенно популярной эта услуга считается в новостройке.

Существуют и другие случаи, когда возникают вопросы: нужна ли оценка квартиры? Однако все варианты предусмотреть невозможно, и некоторые из них могут наступить вполне неожиданно. Таким образом, мы рассмотрели, зачем нужна оценка квартиры. Официальных случаев существует множество, кроме того, в непредвиденных обстоятельствах также будет полезно знать, во сколько беспристрастно может быть оценено ваше жилье.

Что нужно для оценки квартиры, какие документы?

Для оценки квартиры требуется несколько групп различных документов:

  • Данные непосредственно о собственнике квартиры. В этот пакет документов входят копии паспорта и ИНН;
  • Правоустанавливающие документы. Им может являться любой документ из довольно широкого круга, например: договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности на долю имущества, о праве на наследство, о приобретении квартиры с аукциона, свидетельства, выданные органами местного самоуправления или приватизации, решение суда, подтверждающее признание права собственности. Это далеко не полный перечень тех документов, которые вы можете предоставить в данной категории;
  • Данные непосредственно о квартире. Ими могут являться самые разнообразные копии документов: техпаспорта, выписки из Росреестра, фотографии квартиры для ее идентификации.

Нужна ли оценка квартиры? Ответ: да, конечно. Обстоятельства в современном мире меняются с молниеносной скоростью, но такие данные всегда будут актуальными, в том числе и для решения различных проблем.

Нам доверяют:

  • ДомКлик
  • Банк Оценщик
  • сбербанк
  • втб
  • Дельта Кредит
  • АО "Россельхозбанк"
  • портал поставщиков
  • смао
  • газпром
  • российское общество оценщиков
  • Ипотека АИЖК
  • Абсолют
  • Альфа банк
  • Возрождение
  • Райффайзен Банк
  • Открытие
  • Глобэкс
  • Банк ИТБ
  • Бак союз
  • Связь банк
  • Локо банк
  • Запсибкомбанк
  • Металлинвест банк
  • Метробанк
  • Московский кредитный банк
  • Международный расчетный банк
  • МТС БАнк
  • Банк Образование
  • Росэнэргобанк
  • СМП Банк
  • СОБИНБАНК
  • ТрансКапиталБанк
  • Уралсиб банк
  • Банк зенит
  • Банк жилищного финансирования
  • Комфорт сити

Смотрите так же:
  • Оценка квартир
  • Оценка коммерческой недвижимости
  • Оспаривание кадастровой стоимости

С 01 апреля 2018 г. осуществлять оценочную деятельность можно только по тому направлению, в отношении которого оценщик получил квалификационный аттестат.

Видов направлений всего три: оценка недвижимости, оценка движимого имущества, оценка бизнеса. Казалось бы, какие могут возникнуть сложности с выбором нужного аттестата? Но практика показывает, что рядовые оценщики каждый день вынуждены решать сложный правовой ребус, определяя к какому аттестату относится очередной объект оценки.

НП «АРМО» подготовило разъяснения по вопросам соотнесения наиболее часто встречающихся в практике оценщика объектов оценки с видами квалификационного аттестата и рекомендуемыми федеральными стандартами оценки.

Начнем с простого: какие бывают объекты оценки?

В ст.5 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перечислены основные виды объектов оценки, к которым относятся:

  • отдельные материальные объекты (вещи);
  • совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
  • право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
  • права требования, обязательства (долги);
  • работы, услуги, информация;
  • иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При заключении договора на проведение оценки и согласования задания на оценку оценщику рекомендуется проверять объект оценки на его соответствие вышеуказанным положениям закона.

Очень часто оценщики становятся заложниками распространенного профессионального сленга: я оцениваю «бизнес», а я профи по «культурным ценностям», а я – «ущербы» от заливов считаю.

В действительности за этими словами стоят совершенно разные объекты оценки. Всегда важно четко понимать, что именно подлежит оценки и как этот объект оценки соотносится со ст. 5 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для того, чтобы понять какой именно нужен аттестат, необходимо четко определиться с объектом оценки.

Например, объект оценки – 100% акций компании. Сама компания владеет всеми видами активов: движка, недвжижка, НМА и т.д. И понятно, что чтобы оценить этот пакет акций нужно фактически оценить все это имущество. И для этого необходимо обладать соответствующей квалификацией.

Но в логике действующего законодательства для такой оценки нужен только один аттестат – по бизнесу, поскольку объект оценки – акции.

Подчеркиваем, привязка всегда идет к объекту оценки. Главное правильно его определить.

Такой же логики придерживается и Минэкономразвития России. В своем письме (Исх.№ Д22и-659 от 04.06.2018 г.) ведомство указывает: «в зависимости от вида объекта оценки (недвижимость, движимое имущество, бизнес), указанного в договоре и в задании на оценку, к проведению оценки привлекается оценщик, имеющий квалификационный аттестат по соответствующему направлению оценочной деятельности».

Рассмотрим подробнее каждое их трех направлений.

Направление «оценка недвижимости»:

В Приказе Минэкономразвития России от 29 мая 2017 г. № 257 указано, что к направлению «оценка недвижимости» относится оценка объектов недвижимости:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗ ПРИКАЗА № 257

ПРИМЕР ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

(не является примером исчерпывающих сведений, которые могут быть приведены при указании объекта оценки по требованиям ФСО)

застроенные земельные участки (вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав)

Застроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток с расположенными на нем улучшениями: жилой дом площадью 47 кв.м.

Застроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток без учета расположенных на нем улучшений: жилой дом площадью 47 кв.м.

Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) с кадастровым номером 00:00:00 по адресу: Тверская область, пос. Красный металлург, влд. 15 для обеспечения для обеспечения прохода и проезда

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток с учетом обременения в виде договора аренды

Застроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток с расположенными на нем улучшениями: жилой дом площадью 47 кв.м. с обременением в виде договора аренды

Застроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00 площадью 15 соток с объектом капитального строительства, используемого в качестве ресторана (примечание: оценка недвижимости в порядке п.з п.23 ФСО № 7, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции, может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

незастроенные земельные участки (вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав)

Незастроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1

Право временного владения и пользования незастроенного земельного участка с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1. на условиях, указанных в задании на оценку, в течение платежного периода — 1 месяц

Право собственности на незастроенный земельный участок с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1. с учетом обременения в виде договора аренды

Право временного владения и пользования незастроенного земельного участка, обремененного договором субаренды, с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1. на условиях, указанных в задании на оценку, в течение платежного периода — 1 месяц

объекты капитального строительства (вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав)

Жилой дом площадью 84 кв.м., кадастровый номер 00:00:00, расположенный по адресу: Тверская область, пос. Лучезарный, ул. Солнечная, д.1. без учета стоимости относящегося к нему земельного участка

Нежилое здание, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19

Сооружение «эстакада», расположенная на земельном участке с кадастровым номером 00:00:00 по адресу: Тверская область, пос. Красный металлург, влд. 15, протяженностью 50 м.

Объект незавершенного строительства – здание офисного центра, расположенное по адресу г. Москва, ул. Суворовская, д.17, стр.5А.

Нежилое здание, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19. с обременением виде права ограниченного пользования зданием

Жилой дом площадью 84 кв.м., кадастровый номер 00:00:00, расположенный по адресу: Тверская область, пос. Лучезарный, ул. Солнечная, д.1. без учета стоимости относящегося к нему земельного участка и с учетом обременения в виде договора аренды

Производственно-складское строение, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, пос. Рабочий, ул. Товарная, д.51

части земельных участков и части объектов капитального строительства (вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав)

Земельный участок, площадью 100 кв.м., являющийся часть незастроенного земельного участка общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1. (необходимо указать сведения о границах и месте положения оцениваемой части земельного участка в границах целого участка)

½ доли земельного участка, принадлежащего на праве общей собственности, общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 00:00:00, расположенный по адресу: Московская область, пос. Власово, ул. Никитская, влд.1

Помещение № 1,2,3,4,5, расположенные на этаже 1 нежилого здание по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19

Часть газопровода (кадастровый (условный) номер 00:00:00), протяженностью 50 м., на участке от границы земельных участков с кадастровыми номерами 00:00:00 и 01:01:01 до пересечения улиц Котельная и Газовая

жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав

Нежилое помещение, площадью 250 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19, 4 этаж, помещение № 1 на поэтажном плане, БЦ «Галатекс»

Жилое помещение (квартира), площадью 56 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.18, этаж 5

определение стоимости работ и услуг, связанных с вышеуказанными объектами недвижимости

Работы по ремонту и устранению последствий залива жилого помещения (кухня), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19., кв. 21, 2 этаж

Работы по строительству объекта капитального строительства (здание), площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19

Услуги по управлению объектом капитального строительства (здание), площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19

Направление «оценка движимого имущества»:

В Приказе Минэкономразвития России от 29 мая 2017 г. № 257 указано, что к направлению «оценка движимого имущества» относится оценка объектов недвижимости:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗ ПРИКАЗА № 257

ПРИМЕР ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

(не является примером исчерпывающих сведений, которые могут быть приведены при указании объекта оценки по требованиям ФСО)

машины и оборудование (отдельные машины и единицы оборудования, являющиеся изделиями машиностроительного производства или аналогичные им, группы (множества, совокупности) машин и оборудования, частей машин и оборудования вместе или по отдельности)

Модульная бетоносмесительная установка МБСУ-20ГХЗ

Станок токарно-винторезный 1В-62Г

Шлифмашина пневматическая, инвентаризационный № 0000035

Дизель-генераторная установка Petra 390 С инвентаризационный № 00001021

Дозировочно-смесительная линия, инвентаризационный №0000001

Компрессорная станция, инвентаризационный №0000002

Кран мостовой электрический подвесной 2-х пролетный, инвентаризационный №0000003

Линия для производства изделий из стекла, инвентаризационный №0000004

Машина для упаковки строп, инвентаризационный №0000005

Трактор (снегоуборщик) МКСМ-800, 2006 года выпуска, заводской номер 001

Автомобиль марки Suzuki SX-4, 2009 года выпуска, vin TSMEYA21S00000001

подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты

Морское судно «Черная жемчужина», год постройки 1769, регистровый № 21868, расположенное по адресу: Карибское море, порт Тартуга, причал Джека Воробья

Самолет Ил-96-400Т, бортовой номер RA-96102

Малый космический аппарат (спутник боевой-антисанкционный «Духовная скрепа»), модель ХХХ-01

иное движимое имущество

Облигации ООО «Гибсон гитарз» в количестве 10 850 шт.

Простой вексель № 01/1-1 ООО «Гибсон гитарз», дата погашения: по предъявлению, но не ранее 01.01.2019 г.

Инвестиционные паи ЗПИФ смешанных инвестиций «Доходный дом» под управлением ООО «Управляющая компания», Государственный регистрационный номер (идентификационный номер) выпуска

1-01-123-А

Принтер HP LazerJet 4250dts

Шкаф напольный (600*800 мм.)

Песок (30 м. куб.)

Щебень известняковый фракции 5-20 (50 м. куб.)

Битум дорожный 60/90 (100 бочек)

Минеральное удобрение и т.д.

Сервиз (посуда)

Набор стульев из дворца в количестве 12 штук

Шуба женская (мексиканский тушкан)

Три магнитофона, три кинокамеры заграничных, три портсигара отечественных, куртка замшевая

работы и услуги, связанные с машинами, оборудованием, иным движимым имуществом

Услуги по пошиву куртки мужской

Работы по ремонту автомобиля марки Suzuki SX-4, 2009 года выпуска, vin TSMEYA21S00000001

Работы по ремонту станка токарно-винторезного 1В-62Г

Услуги по изготовлению кухонного гарнитура из массива дуба

Направление «оценка бизнеса»:

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИЗ ПРИКАЗА № 257

ПРИМЕР ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

(не является примером исчерпывающих сведений, которые могут быть приведены при указании объекта оценки по требованиям ФСО)

акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале

Акция ЗАО «Компания», регистрационный номер № 1-01-64046-Н, номинальной стоимостью 1000 руб.

Акции обыкновенные АО «ГазАлмазЕвроБакс» в количестве 10000 шт.

Акции привилегированные АО «ГазАлмазЕвроБакс» в количестве 10000 шт.

50% доли в уставном капитале ООО «Компания»

имущественный комплекс организации или его часть как обособленное имущество действующего бизнеса

Комплекс «Нефтебаза», инв. № 2692-к:

— производственно-бытовой корпус, общей площадью 297,9 кв.м, лит. А;

— здание насосное с пристройкой, общей площадью 41,9 кв.м, лит. А3;

— резервуар для хранения нефтепродуктов, лит. Г1, Г2, Г3, Г4;

Адрес: Москвовская область, Можайский район, пос. Нефтебаза, ул. 1-ая Ленинградская

нематериальных активов (активы, которые не имеют материально-вещественной формы, проявляют себя своими экономическими свойствами, дают выгоды их собственнику (правообладателю) и генерируют для него доходы (выгоды), в том числе исключительные права на интеллектуальную собственность, а также иные права, относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях

Товарный знак

Патент

Право использования исключительным правом на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации

Изобретение

Полезная модель

Промышленный образец

Программа для ЭВМ

База данных

Топология интегральной микросхемы

Знак обслуживания

Секрет производства (ноу-хау)

Право использования секрета производства (ноу-хау)

права, составляющие содержание договорных обязательств

Право требования ООО «Кредитор» по неисполненным обязательствам (дебиторская задолженность) в размере 1 000 000 (один миллион) рублей к должнику Иванову Ивану Ивановичу

Право требования ООО «Кредитор» по договору аренды объектов недвижимости в размере 1 000 000 (один миллион) рублей к должнику Иванову Ивану Ивановичу

Право требования Банка по кредитному договору в размере 1 000 000 (один миллион) рублей к должнику Иванову Ивану Ивановичу

Право требования АО Банк по вексельной задолженности к ЗАО КБ Должник

Право требования АО Банк погашения облигационного займа (при оценке по доходному подходу)

Права требования по договору долевого участия в строительстве

О культурных ценностях:

Несколько законодательных актов содержат разные правовые определения этого понятия.

В ст.3 Закона РФ от 9 октября 1992 г. N 3612-I «Основы законодательства Российской Федерации о культуре» приведено самое широкое определение этого термина.

Культурные ценности- нравственные и эстетические идеалы, нормы и образцы поведения, языки, диалекты и говоры, национальные традиции и обычаи, исторические топонимы, фольклор, художественные промыслы и ремесла, произведения культуры и искусства, результаты и методы научных исследований культурной деятельности, имеющие историко-культурную значимость здания, сооружения, предметы и технологии, уникальные в историко-культурном отношении территории и объекты.

Понятно, что нравственные и эстетические идеалы оцениваются не оценщиками и не по ФСО.

А вот здания и сооружения, предметы и объекты полностью во власти оценщиков. Здесь все просто: если культурная ценность является объектом недвижимого имущества – применяется квалификационный аттестат по направлению «оценка недвижимости».

Если культурная ценность является объектом движимого имущества – применяется квалификационный аттестат по направлению «оценка движимого имущества».

Более узкое определение содержится в ст. 5 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4804-I «О вывозе и ввозе культурных ценностей» сказано, что культурные ценности — движимые предметы материального мира независимо от времени их создания, имеющие историческое, художественное, научное или культурное значение.

В контексте этого закона, если потребуется оценка, то применяться должен квалификационный аттестат по направлению «оценка движимого имущества».

О ценных бумагах:

В тексте приказа указано, что к направлению «оценка бизнеса» относится только оценка акций, паев в паевых фондах производственных кооперативов. Иные ценные бумаги не указаны.

Т.е. акции и паи в паевых фондах производственных кооперативов оцениваются при наличии квалификационного аттестата по направлению «оценка бизнеса».

В отношении иных ценных бумаг можно использовать альтернативные подходы к определению соответствующего направления.

Так, согласно ч.2 ст. 142 ГК РФ ценными бумагами являются акция, вексель, закладная, инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда, коносамент, облигация, чек и иные ценные бумаги, названные в таком качестве в законе или признанные таковыми в установленном законом порядке.

В соответствии с ч.2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Таким образом, для оценки ценных бумаг, не указанных в направлении «оценка бизнеса», должен применяться аттестат по направлению «оценка движимого имущества».

Однако, на ценные бумаги можно посмотреть и под другим углом. Ценные бумаги предоставляют своим держателям определенные права. И в этом контексте ценные бумаги можно оценивать через право требования. Например оценку векселя можно представить в виде права требования по вексельной задолженности, а облигации – в виде права требования погашения облигационного займа.

В этом случае для такого объекта оценки необходимо иметь квалификационный аттестат по направлению «оценка бизнеса».

О дебиторской задолженности:

В целом дебиторская задолженность возникает в следствие хозяйственной деятельности юридического лица при взаимодействии с другими контрагентами. В основе такой деятельности лежат договорные отношения, в результате которых у кредитора возникает право требования к своему контрагенту-должник.

К направлению «оценка бизнеса» относится оценка прав, составляющих содержание договорных обязательств. Соответственно для оценки дебиторской задолженности нужен аттестат по направлению «оценка бизнеса».

Об ущербе:

Ущерб/убытки не являются объектом оценки. Это аксиома.

Поэтому «ущерб» считается через стоимость работ/услуг. Например, оценщик может определить рыночную стоимость услуг по ремонту квартиры в результате залива. В этом случае необходим аттестат по недвижимости.

Если же оценщик определяет рыночную стоимость услуг по ремонту автотранспортного средства в результате дорожно-транспортного происшествия, то нужен аттестат по движимому имуществу.

Также необходимо обратить внимание, что именно убытки могут быть указаны в отчете об оценке в качестве «иной расчетной величины».

Так, п.9 ФСО № 7 устанавливает, что в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях.

Об услугах:

В приказе говориться только об услугах, связанных с недвижимостью или движимым имуществом. Все остальные виды услуг, не связанных с такими объектами, в приказе не упоминаются.

Вместе с тем, на практике оценщику приходится определять стоимость услуг, не связанных напрямую с объектами недвижимости или движимого имущества.

В этом случае мы рекомендуем использовать аттестат по направлению «оценка бизнеса».

Нужно ли прикладывать аттестат к отчету?

Федеральные стандарты оценки не устанавливают обязательного требования в части наличия квалификационного аттестата в приложении к отчету об оценке. Так что такого требования нет.

Вы можете добровольно указать сведения о наличии квалификационного аттестата в разделе с описанием сведений об оценщике.

Так же вы можете приложить к отчету об оценке расширенную выписку из реестра НП «АРМО», в которой мы укажем сведения об имеющихся у вас квалификационных аттестатах.

Для удобства наших членов и для удобства потребителей мы размещаем сведения о выданных квалификационных аттестатах в реестре членов на нашем сайте.

Также сведения о выданных квалификационных аттестатах размещаются на сайте Росреестра.

Что делать, если не понимаю направление объекта оценки?

Лучше всего – сдать все три экзамена и не заморачиваться с определением направления вида объекта оценки в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 29 мая 2017 г. № 257.

Если трудность именно в самом определении объекта оценки, то попробуйте сопоставить ваш объект оценки с положениями ст.5 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Помните, что никогда не зазорно найти свои учебные тетради и еще раз вспомнить основы оценочной деятельности. Пообщайтесь с коллегами по профессии, позвоните нам в АРМО, напишите в нашем канале в телеграмме (да-да, он еще работает и не сдается).

Оценка недвижимости — это процедура, позволяющая определить реальную стоимость квартиры. Она требуется в разных ситуациях, но чаще всего в России заказывают оценку недвижимости для ипотеки. Занимается этим вопросом эксперт, который знает особенности регионального рынка и запросы покупателей, а потому может с большой точностью сказать, сколько стоит та или иная недвижимость.

Когда может потребоваться оценка квартиры

Наиболее популярные ситуации, когда необходимо вызвать оценщика:

  1. Купля-продажа недвижимости. Общение с экспертом позволяет аргументировать свою позицию и показать покупателю, что заявленная сумма выбрана не случайным образом, а имеет обоснование. При грамотном подходе вы сможете также снизить цену на понравившуюся квартиру.
  2. Оценка для банка. Нужна ли оценка квартиры при ипотеке? Тут решает банк. И всегда он предпочитает заручиться мнением эксперта.
  3. Оформление наследства. Услуги оценщика потребуются, если претендентов на квартиру много и кто-то готов получить свою долю деньгами.
  4. Обращение в суд. Вопрос стоимости недвижимости возникает во время развода, когда суду требуется информация о рыночной цене на квартиру, чтобы разделить ее между супругами.
  5. Составление брачного контракта. Договор требует обязательной оценки имущественного состояния супругов, которые вступают в официальные отношения. На базе этой информации в процессе развода принимается решение о разделении имущества.
  6. Оформление опеки над ребенком. Иногда будущим родителям требуется подтвердить, что они могут обеспечить ребенка достаточно хорошим жильем.
  7. Изменение прописки ребенка. По закону нельзя выписывать ребенка в жилье, которое будет хуже, чем квартира, где он уже прописан.
  8. Поездка в другие страны. Некоторые государства требуют от человека обязательно владеть каким-то имуществом на родине и подтвердить его стоимость.
  9. Оформление страхового полиса. Особенно часто проводится оценка недвижимости для страхования новостроек, так как выплаты тех, кто заключил договор со страховой компанией, напрямую зависят от рыночной стоимости жилья.

Как происходит оценка недвижимости

В работе эксперт может использовать различные методы оценки недвижимости. Но во многих случаях специалист следует стандартному алгоритму действий, который включает следующие этапы работы:

  1. Определяются базовые характеристики объекта, которые влияют на оценку недвижимости, — его местонахождение, адрес, площадь, количество комнат, этажей и прочие важные характеристики.
  2. Определяется цель клиента: нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки или для расчета налоговой базы. В зависимости от цели может меняться способ подсчета стоимости жилья.
  3. Происходит посещение объекта. Оценщик или его помощник приезжают на квартиру или в дом, тщательно осматривают недвижимость, делают фотографии, задают вопросы, проверяют данные из документов.
  4. Выполняется собственно процедура определения стоимости. Как делают оценку недвижимости, зависит от подходов специалиста. Обычно выполняется анализ базовых характеристик, технического состояния и особенностей объекта, после чего по формуле рассчитывается его стоимость.
  5. Результаты работы согласуются с клиентом, и специалист готовит отчет, который заказчик может предоставить в банк, суд или страховую.

Опытный специалист может проделать все работы за день-два, если у вас типовой объект. Уникальное же здание часто оценивают неделю или две.

Что нужно от клиента?

Приходя за определением стоимости жилья, клиенты в первую очередь хотят знать, что нужно для оценки недвижимости с их стороны. Многие предпочли бы вообще отстраниться от всех манипуляций, доверившись специалисту. Но все же помощь заказчика обязательно потребуется, ведь как можно оценить рыночную стоимость дома без документов и доступа к жилью?

Сократить сроки работы эксперта помогут вовремя предоставленные документы:

  1. Данные о квартире. В список входят техпаспорт, выписки из Росреестра, фотографии жилья.
  2. Правоустанавливающие документы, согласно которым человек владеет данной недвижимостью. Вообще, заказать оценку можно и для чужой квартиры, но почти всегда при составлении отчета требуется информация о праве владения.
  3. Данные о собственнике квартиры (копии паспорта, ИНН) и о заказчике.

Список документов может различаться от оценщика к оценщику. Поэтому, если вы обращайтесь в какую-то фирму, сначала поинтересуйтесь, как производится оценка недвижимости в ней и что требуется от вас как от заказчика услуги.

Интересно, что в законе нет четкого ответа на вопрос, в течение какого времени актуален отчет экспертов-оценщиков. Но, согласно рекомендациям ФСО №1, ориентироваться на справку подобного рода во время совершения сделок с недвижимостью можно в течение 6 месяцев. В судебной же практике могут быть приняты к рассмотрению и более старые документы.

Можно ли обойтись без оценки?

Стоимость работы эксперта нередко поражает воображение, а что дает оценка недвижимости, не всегда понятно. Поэтому в некоторых случаях люди хотят от нее отказаться. Иногда это оправдано, иногда — нет. Так, к примеру, вы можете полюбовно разделить имущество, доставшееся по наследству, между родственниками и без оценки квартиры. Но где гарантия, что через несколько лет на вас не подадут в суд, посчитав, что вы заплатили слишком мало? Наличие документа от оценщика будет аргументом для судьи.

В некоторых случаях от процедуры вообще нельзя отказаться. Даже если вы не понимаете, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке, без нее вы просто не сможете получить кредитование от банка. Более того, наличие информации о предмете ипотеки и его оценочной стоимости в кредитном договоре — требование, прописанное в Федеральном Законе. То же самое касается некоторых договоров со страховыми компаниями, когда фирма просто не возьмется гарантировать компенсацию за потерю жилья, цена которого неизвестна.

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

kak-prokhodit-otsenka rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti_

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

kak-prokhodit-otsenka rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti_

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

  • оформлении ипотеки;
  • ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
  • внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
  • приватизации и страховании недвижимости;
  • привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
  • получении кредита под залог недвижимости;
  • продаже государственной собственности;
  • имущественных спорах.

kak-prokhodit-otsenka rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti_

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

  1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
  2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

kak-prokhodit-otsenka rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti_

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

  • восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
  • стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

kak-prokhodit-otsenka rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti_

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

  • Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
  • На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
  • Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
  • Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

kak-prokhodit-otsenka rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti_

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

  • Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
  • Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
  • Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
    • паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
    • документ, подтверждающий права на недвижимость;
    • документы из БТИ;
    • выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

kak-prokhodit-otsenka rynochnoy-stoimosti-obekta-nedvizhimosti_

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Добавить комментарий