Неотделимые улучшения арендованного

5
(1)

Материал сегодняшней статьи будет полезен всем пользователям, у которых в распоряжении есть арендованное недвижимое имущество. Мы поговорим о том, что такое неотделимое улучшение и как его правильно оформлять.

Содержание

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества?

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это специальный юридический термин, который прописан в Гражданском кодексе, во второй части статьи 623. Под ним понимаются такие изменения арендованного помещения, которые соответствуют следующим критериям:

  • выполнены за счет личных денежных средств арендатора;
  • проведены с согласия собственника недвижимости (арендодателя);
  • не подлежат изъятию, поскольку могут повредить собственность арендодателя.

При неотделимых улучшениях возрастает ценность эксплуатируемого объекта. Это может проявляться как в усовершенствовании действующих характеристик, так и в добавлении новых функций.

Какие действия относятся к неотделимым улучшениям арендованного имущества?

Не существует никакого специального учета неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который в спорных ситуациях разрешается в судебном порядке. Однако, арбитражные суды вынесли ряд постановлений, в которых указывается перечень работ, относящихся к неотделимым улучшениям. Дадим краткую характеристику всем основным улучшениям арендной собственности.

  • Достройка. В эту категорию работ входит перечень действий, позволяющих к основной части здания присоединить несколько новых частей. Главное условие здесь состоит в том, чтобы после окончания работы новые части и основа стали одним цельным зданием.
  • Реконструкция арендованного помещения. Под этим действием понимается комплекс целенаправленных технических процедур, позволяющих изменить параметры эксплуатируемого объекта и улучшить их текущие свойства. Обычно реконструируются только те здания, которых настиг моральный или физический износ. После завершения работ состояние недвижимости улучшается или возвращается к своему первоначальному виду.
  • Модернизация. Под этим процессом стоит понимать полное обновление тех объектов, которые подлежат амортизации. Это означает, что модернизироваться может только та собственность, которую санитарные и строительные нормы не запрещают ремонтировать.
  • Переустройство. Под этим термином понимается монтаж, изменения или перенос инженерных сетей здания. Это может быть: проводка, сантехника, вентиляции, газо- и водоснабжение. Чтобы провести переустройство, нужно согласовать весь комплекс работ в профильных службах и после отметить изменения в техническом паспорте объекта недвижимости.
  • Капитальный ремонт. Под этим понятием стоит понимать замену всех изношенных элементов, инженерных систем и различного оборудования, которые необходимы для полноценного обслуживания помещения. После проведения капитального ремонта здания вновь становится полностью исправным и пригодным для выполнения своих прежних функций.
  • Установка пожарной или охранной системы. Наличие любой из подобных систем способствует повышению безопасности и страхует проживающих в помещении лиц от несчастных случаев. Заниматься монтажом подобного оборудование должны профильные фирмы, имеющие в распоряжении весь набор разрешительной документации и гарантирующие качество выполненной работы.
  • Проведение санитарно-эпидемиологических работ. Если комплекс проведенных действий связан с обработкой помещения, которое в будущем будет использоваться под продуктовый магазин или гипермаркет, то затраченные средства могут быть востребованы с арендодателя.

Относится ли перепланировка к неотделимым улучшениям?

Да, относится. Перепланировка — это комплекс проектно-строительных действий, направленных на изменение конфигурации внутри определенного помещения. Перепланировка не увеличивает площадь здания и не присоединяет к объекту новых частей. Большинство работ связано с переносом стен и демонтажем ненужных конструкций. Чтобы перепланировка считалась законной, её обязаны одобрить в местных органах самоуправления.

Является ли дооборудование примером неотделимого улучшения арендованного имущества?

Да, является. Под дооборудованием понимается присоединение к объекту дополнительных частей, которые ранее отсутствовали. Перечислим лишь несколько типов работ, которые попадают в категорию «дооборудование»:

  • монтаж систем теплоснабжения;
  • установка специальной сантехники для инвалидов;
  • монтаж подъемников и различных лифтов;
  • подготовительные мероприятия, позволяющие подключить к зданию дополнительные коммуникации, системы и оборудование;
  • строительство бассейнов.

Чем неотделимое улучшение арендованного имущества отличается от отделимого?

Отделимые улучшения – это такие изменения, которые можно изъять без повреждения какой-либо части собственности арендодателя. В данную категорию попадают все виды работ, которые делают взятое в найм жилье более комфортным для проживания. К отделимым улучшениям можно отнести покупку мебели, установку кондиционера, дополнительной двери или бойлера.

Основное отличие между отделимыми и неотделимыми улучшениями.

Отделимые улучшения

собственности

Неотделимые улучшения собственности
В части 1 ст. 623 ГК сказано, что по общему правилу отделимые улучшения принадлежат арендатору. Он может их забрать и использовать по своему усмотрению. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю, поскольку не могут быть изъяты без повреждения основного имущества.

Если стороны договорятся, то отделимые улучшения могут остаться в распоряжении арендодателя. В этом случае арендатор должен получить компенсацию, для расчета которой нужно из фактически вложенных денежных средств вычесть размер амортизационных издержек.

В случае если арендатор не соглашается оставлять отделимые улучшения, то он обязан их самостоятельно демонтировать. Сделать это необходимо до того, как стороны подпишут акт возврата помещения в распоряжение арендодателя. Если в результате демонтажа зданию будут причинен ущерб, то арендатор должен его компенсировать за свой счет.

Если арендный договор будет досрочно расторгнут по инициативе нанимателя, то арендодатель имеет право потребовать от второй стороны восстановление первоначального вида помещения или потребовать денежную компенсацию за проведенные отделимые улучшения.

Может ли обычный ремонт считаться неотделимым улучшением имущества?

За текущий (обычный) ремонт компенсация затрат со стороны арендодателя не предусмотрена. Под этим ремонтом понимается комплекс строительных действий, которые помогают устранить определенные неисправности и благоустроить помещения для более комфортного проживания.

Текущий и капитальный ремонт отличаются перечнем строительных работ. Далее мы составим сравнительную таблицу и выделим некоторые из них. Однако, перед её изучением стоит запомнить, что во время капитального ремонта обустраиваемая недвижимость не может полноценно эксплуатироваться. Отключается вода, электричество или тепло. Во время текущего ремонта ничего подобного не происходит.

Текущий ремонт.

Все выполненные улучшения амортизируются арендатором и не компенсируются арендодателем.

Капитальный ремонт.

Все выполненные улучшения в будущем амортизируются арендодателем. Поэтому, за их проведение арендатору положена компенсация.

Частичный ремонт крыши здания. Полная замена крыши.
Замена старых или поврежденных стекол на новые. Усиление фундамента или подвальных стен.
Замена комнатной фурнитуры. Замена ветхого кирпича несущих стен помещения.
Подклейка линолеума, устранение дефектов на некоторых участках паркета. Усиление, замена или ремонт перекрытий, распложенных между этажами здания.
Ремонт трубопровода. Полная замена трубопровода.
Прочистка засорившейся канализации. Установка новых окон, дверей или пола.
Покраска стен. Обновление штукатурки во всем арендуемом помещении.
Замена небольшого участка проводки и т.д. Полная замена устаревшей электросети и т.д.

Полагается ли компенсация за произведенные арендатором неотделимые улучшения?

Этот вопрос урегулирован статьей 623 ГК РФ. В ней четко указано, что компенсация выполненных неотделимых улучшений возможна только в той ситуации, если собственник жилья дал на это согласие.

В противном случае о сделанных капитальных вложениях можно забыть. Арендодатель ничего не обязан выплачивать. На его стороне законодательство, поэтому никакие жалобы не помогут получить компенсацию и выиграть судебный спор.

В некоторых случаях арендодателю нравятся сделанные улучшения, и он добровольно соглашается оплатить их стоимость. Однако, это исключение из правил, поэтому рассчитывать на него не стоит. Лучше добиваться согласия на неотделимые улучшения и не рисковать свои деньгами.

Как арендодатель должен дать согласие на проведение неотделимых улучшений?

Согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений должно быть оформлено в письменном виде и зафиксировано отдельным пунктом в договоре аренды. Образец такого договора можно найти ниже.

Если в договор аренды изначально не внесено согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений, однако, он не против таких улучшений, то к договору аренды нужно присоединить еще один документ — дополнительное соглашение.

Какие пункты и требования должны быть прописаны в дополнительном соглашении?

В первой части дополнительного соглашения составлена описательная таблица, содержащая всю информацию о будущих неотделимых улучшениях. Перечислим все пункты, которые в неё входят:

  • номер;
  • наименование работы;
  • объем неотделимых улучшений;
  • срок начала и окончания работ;
  • рабочий режим;
  • стоимость улучшений (включая начисления НДС).

Если в документе не будет сделано такого подробного описания, то по умолчанию считается, что неотделимые улучшения разрешены в неограниченном объеме. Главное, чтобы после проведенных работ не изменилось назначение арендованной собственности: если это жилой дом, то и после ремонта он должен остаться жилым домом.

Как арендатор и арендодатель утверждают перечень неотделимых улучшений?

Весь перечень действий по согласованию неотделимых улучшений можно условно разделить на три этапа:

  • предварительная подготовка;
  • оценка будущего объема работ;
  • реализация проекта.

Разберем последовательность действий арендатора и арендодателя на каждом из указанных этапов.

Предварительная подготовка. Всё начинается с того, что арендатор в произвольной письменной форме сообщает арендодателю о желании изменить помещение. В составленном уведомлении должно быть указано:

  • примерный перечень будущих изменений;
  • их краткое описание;
  • примерная стоимость;
  • примерный срок реализации проекта.

У арендодателя есть семь дней, чтобы в письменной форме ответить на полученное уведомление. Он может согласиться или отклонить предложение. Если арендодатель соглашается, то стороны переходят на второй этап.

Оценка будущего объема работ. Когда согласие получено – арендатор может на основе своего плана заказывать стандартизованную проектную документацию. Она должна соответствовать всем действующим строительным нормам и правилам.

Если разработанная проектная документация будет отличаться от первоначального плана арендатора, то её нужно отправлять на повторное утверждение арендодателю. Если последний не против новых поправок, то своё согласие он должен выразить в письменной форме на новом документе. Если новшества недопустимы – арендодатель об этом также должен уведомить арендатора в письменном виде. На эту процедуру у сторон есть пять рабочих дней.

Реализация проекта. Когда согласие получено, арендатор согласовывает с подрядчиком перечень будущих строительных работ, готовит смету и отправляет эти документы арендодателю на утверждение. Далее происходит следующее:

  • арендодатель после внесения всех необходимых правок подписывает документ;
  • начинаются строительные работы, по окончанию которых подрядчик формирует акт приёма-передачи объекта и подаёт его на утверждение;
  • собственник недвижимости вместе с арендатором принимают работу и начинают пользоваться созданными неотделимыми улучшениями.

Какую дополнительную информацию необходимо учесть?

В договоре аренды или дополнительном соглашении важно обязательно прописать ответственность, которую понесет каждая из сторон в случае нарушения составленных договоренностей.

Если арендный договор будет расторгнут досрочно по инициативе собственника недвижимости, то на основании 620 статьи ГК РФ он обязан выплатить арендатору все расходы, связанные с выполненными неотделимыми улучшениями. Кроме того, перед возвратом арендованного имущества и выплатой компенсации стороны должны рассчитать размер амортизации.

Какие доказательства приложить к документам, чтобы гарантированно получить компенсацию за проведенные неотделенные улучшения?

Весь комплекс неотделимых улучшений должен быть зафиксирован в письменном виде. Если этого документа не будет или он будет оформлен не в правильной форме, то все дальнейшие доказательства окажутся бесполезными. В судебном разбирательстве они не будут иметь никакого веса.

Однако, если подобный документ есть, то в качестве подстраховки вы можете использовать показания свидетелей, которые должны присутствовать на всех этапах проведения проектно-строительных работ. Помимо свидетельских показаний могут пригодиться фотографии, видео или аудиозапись всех переговоров, связанных с планируемыми неотделимыми улучшениями. Чем больше независимых источников вы сможете задействовать, тем ниже риск остаться без компенсации.

Существуют ли ситуации, когда предварительной договоренности не было, но арендодатель всё равно должен оплатить стоимость проделанных неотделимых улучшений?

Такие ситуации существуют и прописаны в первой части 662 статье ГК РФ. Они касаются только тех случаев, которые касаются аренды предприятия. После проделанных улучшений в работе предприятия должны произойти какие-то качественные изменения. Например, оно должно начать получать больше прибыли, улучшить качество производимых товаров, уменьшить время производственного цикла и т.д.

Не подлежат компенсации такие неотделимые улучшения, необходимость в которых отсутствовала и которые не способны принести предприятию коммерческую пользу.

Неотделимые улучшения, которые подлежат компенсации. Неотделимые улучшения, которые не подлежат компенсации.
Закупка новой линии оборудования, которая повышает производственную мощность в 5 раз. Евроремонт в кабинете гендиректора.

Чтобы получить компенсацию, арендатор должен в судебном порядке доказать два факта:

  • во время проведения неотделимых улучшений не был нарушен принцип разумности и предприятие действительно нуждалось в модернизации;
  • после проделанных работ ценность предприятия возросла и несоизмерима с той суммой, которая запрашивается в качестве компенсации.

Не существует единых правил, регулирующих подобные разбирательства. Все дела разрешаются в частном порядке, а исход зависит от аргументов, предоставленных каждой из сторон.

Существуют ли ситуации, когда предварительная договоренность была, но арендодатель не должен оплачивать стоимость проделанных неотделимых улучшений?

Такие ситуации предусмотрены во второй части 662 статьи ГК РФ. Здесь главными факторами выступают экономическая нецелесообразность и нарушения принципа разумности. Каждый спор индивидуален и разрешается в судебном порядке.

Предположим, стороны предварительно договорились о ремонте всего оборудования производственного цеха. Однако, арендатор по своей инициативе закупил новые станки, которые по мощности и техническим характеристикам ничем не отличались от предыдущих. Чтобы не платить полную компенсацию, арендодателю достаточно доказать коммерческую нецелесообразность закупленной техники.

  • Под неотделимыми улучшениями арендованного имущества стоит понимать все виды работ, которые достаются собственнику недвижимости после окончания срока аренды. Эта процедура урегулирована 623 статьей Гражданского кодекса.
  • Не существует официального списка, в котором были бы прописаны все виды работ, относящиеся к неотделимым улучшениям. Поэтому, в спорных ситуациях этот вопрос разрешается в суде.
  • Отделимые улучшения – это такие изменения, которые арендодатель может забрать с собой. К отделимым улучшениям относится покупка мебели, установка бойлера и т.д.
  • За проведение обычного ремонта компенсация со стороны арендодателя не предусмотрена. Однако, если в задание вносились существенные изменения и оно временно не эксплуатировалось, то проведенный ремонт считается капитальным и за него предусмотрена компенсация от собственника недвижимости.
  • Чтобы получить компенсацию за сделанные неотделимые улучшения, нужно получить письменное разрешение от собственника недвижимости. Это разрешение должно быть указано в договоре аренды или дополнительном соглашении.
  • Если в документе не будет подробного описания всех неотделимых улучшений, то по умолчанию считается, что они разрешены в неограниченном объеме. Составленный документ можно заверять подписями свидетелей, фото, видео и аудиозаписями.
  • Если в аренду берется предприятие, то в отдельных случаях даже без предварительной договоренности на арендодателя может быть возложена обязанность оплатить стоимость неотделимых улучшений. Возможна и обратная ситуация: договоренность была, но арендодатель не обязан ничего компенсировать арендатору. Эти правила предусмотрены 662 статьей ГК РФ и разрешаются в частном порядке.

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили — значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому — плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 № 17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения — это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения — это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это — вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

  • строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) — Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
  • ремонтно-реставрационные работы — Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
  • строительство дороги на арендованном земельном участке — Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
  • переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, — Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
  • установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, — Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
  • капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания — Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету.

Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения. Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя. Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

1. Арендатор в период срока действия договора аренды вправе в результате использования имущества произвести улучшения данного имущества, то есть, совершить действия, направленные на создание определенных элементов, деталей, улучшающих технические, физические и иные свойства имущества либо в целом повышающие качество данного имущества. Такие улучшения подразделяются на два виды:

— отделимые — те, которые могут быть отчуждены от арендуемого имущества без причинения ему технического, физического и иного вреда;

— неотделимые — те, которые без причинения вреда арендованному имуществу отделены быть не могут.

В качестве примера таких улучшений можно привести улучшения, произведенные в отношении такого объекта аренды, как автомобиль. Так, проведение в салоне автомобиля подогрева сидений является отделимым улучшением, так как накидки с подогревом и установленная конструкция могут быть отделены от автомобиля. А например, нанесенная на кузов автомобиля аэрография является неотделимым улучшением.

В случае если арендатор произвел отделимые улучшения арендованного имущества, то он имеет право собственности на такие отделимые улучшения. При этом отделимые улучшения арендатор вправе производить без согласия арендодателя. Исключение составляют случаи, установленные договором аренды.

Что касается неотделимых улучшений, то они могут быть произведены только с согласия арендодателя. Порядок и форма получения такого согласия должны быть установлены договором аренды. Полагаем, что на практике такое согласие может быть получено в форме положительного ответа на уведомление арендатора о намерении произвести неотделимые улучшения арендованного имущества.

При соблюдении арендатором порядка получения согласия на осуществление неотделимых улучшений он имеет право на возмещение со стороны арендодателя стоимости этих улучшений, за исключением случаев, установленных договором аренды. Если же такой порядок не был соблюден, то права на получение возмещения стоимости неотделимых улучшений арендатор лишается. Исключение из этого правила составляют случаи, установленные законом.

В случае если отделимые, а также неотделимые улучшение были осуществлены за счет отчислений арендодателя, необходимых для восстановления состояния имущества с учетом его нормального износа (амортизационные отчисления), то собственность на такие улучшения приобретает только арендодатель.

2. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2010 N 08АП-2531/2009, 08АП-2703/2009;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 N 17АП-2906/08;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2008 N А19-3435/08-Ф02-5311/2008;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 N 01АП-4269/11;

— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.11.2009 N А19-3435/08;

— Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2003 N КГ-А40/8616-03;

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2013 N 15АП-10595/2013;

— Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 N 01АП-962/13;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2012 N 11АП-4492/12.

Судебная практика располагает обширным перечнем споров между сторонами договора аренды в отношении производства неотделимых улучшений. Возникнуть подобные споры могут абсолютно на любом этапе работы по договору. Самым критичным для сторон остаётся вопрос возмещения расходов арендатора на производство неотделимых улучшений. Может ли арендатор их возместить, если да, то в каком порядке? Как учесть расходы и доходы в налоговом учете? Об этом и многом другом подговорим в настоящей статье.

Напомним, что неотделимыми являются улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив ему вред. Понятно, что такие улучшения должны стать неотъемлемой частью арендованного имущества и для их производства требуется согласие арендодателя, поскольку последний может быть не заинтересован в них.

Что будет, если вообще не включать в договор условия о производстве неотделимых улучшений

Нормы закона нередко содержат формулировку «если иное не предусмотрено договором». Это значит, что к отношениям сторон будут применяться правила, предусмотренные данной нормой, если в договоре об этом вообще ничего не сказано, и не будут применяться, если договор содержит иные условия.

Неотделимые улучшения чаще производит арендатор как сторона, заинтересованная в использовании объекта аренды в целях извлечения прибыли (например, если объект арендован под магазин).

Итак, что говорит нам по это поводу ст. 623 ГК РФ.

Если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и договор не содержит условий о том, что такие улучшения не возмещаются арендодателем, то последний по требованию арендатора будет обязан возместить документально подтвержденные расходы на производство неотделимых улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя,возмещению не подлежит. Более того, если арендодатель докажет, что такие улучшения причинили вред объекту аренды, ухудшили его функциональное назначение, он будет вправе взыскать с арендатора убытки.

Из изложенного следует, что перед проведением работ в обязательном порядке необходимо согласовать условия производства неотделимых улучшений. Для обеих сторон договора важно иметь на руках доказательство уведомления о проведении работ, согласовании нюансов, поэтому наиболее оптимальным вариантом будет заключение дополнительного соглашения, если основным договором этот вопрос никак не урегулирован.

Что важно учесть арендодателю

Как уже было сказано ранее, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендодателем, если договором не согласовано иное.

Если арендодатель не заинтересован в проведении работ по улучшению объекта аренды и уж тем более не намерен возмещать стоимость произведенных улучшений арендатору, но арендатору они крайне необходимы, предлагаем включить в договор формулировку, максимально защищающую интересы арендодателя:

«До окончания срока действия договора аренды неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. В случае прекращения договора неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, при этом стоимость произведенных улучшений и понесенные расходы на осуществление таковых не компенсируются и не возвращаются, не зависимо от того, осуществлялись ли такие улучшения с согласия Арендодателя, или без такового».

Свобода договора предоставляет арендодателю право контролировать весь ход работ по улучшению объекта аренды арендатором, начиная от покупки строительного материала и заканчивая контролем действий подрядчиков, непосредственно выполняющих работы на объекте.

Если в собственности арендодателя находится достаточно дорогостоящая недвижимость, уместно включить в договор условие о необходимости согласования с арендодателем проектной документации, этапов работ, времени проведения работ, действий подрядчиков на объекте во избежание ухудшения его состояния. Имеет смысл предусмотреть ответственность в виде штрафа за неисполнение указанных условий или в виде отказа от возмещения понесенных расходов.

Что важно учесть арендатору

Арендатор является лицом, наиболее заинтересованным в получении документального подтверждения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, т.к. при отсутствии такого согласия имеется риск понести значительные убытки:

  • в виде штрафа за неисполнение обязанности получить согласие арендодателя на улучшение объекта аренды (если такая ответственность предусмотрена договором);
  • в виде невозмещенных сумм расходов на производство неотделимых улучшений;
  • в виде расходов на демонтаж неотделимых улучшений (арендодатель вправе предъявить такое требование на основании ст. 622 ГК РФ).

Во избежание перечисленных выше последствий рекомендуем арендатору согласовать с арендодателем всё до мелочей: порядок определения итоговой суммы понесенных расходов, сроки проведения работ, время проведения работ, порядок и сроки возмещения понесенных расходов, проект работ (если имеется). Документально зафиксированный факт согласования всех перечисленных условий не позволит арендодателю уклониться от принятых на себя обязательств по возмещению расходов, а также защитит арендатора от претензий к качеству и видам проводимых работ.

Способы возмещения расходов на производство неотделимых улучшений

Общую стоимость работ правильнее всего зафиксировать в акте приема-передачи неотделимых улучшений и приложить к нему копии документов, подтверждающих сумму расходов. Отталкиваясь от указанной в акте суммы, стороны смогут определить наиболее удобный для них способ возмещения. Наиболее популярными способами возмещения арендной платы являются зачет в счет арендной платы и реальное возмещение.

Варианты зачета в счет арендной платы:

  1. пропорциональное распределение, при котором, к примеру, 50% идёт в счет погашения арендной платы, 50 % погашаются понесенные арендатором затраты;
  2. возмещение расходов вместо арендной платы, т.е. все платежи по договору аренды засчитываются в счет погашения понесенных арендатором затрат до тех пор, пока не будет погашена вся сумма.

Реальное возмещение. Такой способ, как правило, применяется в случае досрочного расторжения договора аренды. В этом случае арендодатель в согласованном сторонами порядке возмещает арендатору сумму понесенных им расходов.

Стороны вправе согласовать возмещение арендодателем не всей суммы расходов, а только её части. Всё зависит от волеизъявления сторон.

Налоговый учет

Капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом на основании п. 1 ст. 256 НК РФ.

Что это значит?

С учетом сроков полезного использования и выбранного налогоплательщиком метода начисления амортизации определяется ежемесячная сумма амортизации капитальных вложений в арендованный объект. Расходы в виде амортизации на сумму капвложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, учитываются при расчете налога на прибыль (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 258 НК РФ, амортизация капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, названные в абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, начисляется той стороной, которая фактически несет затраты на неотделимые улучшения. Если арендодатель возмещает арендатору стоимость улучшений, то и начисляет амортизацию в общем порядке. Если не возмещает — амортизационные отчисления производятся арендатором.

Арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капвложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды. По окончании срока договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде указанных капвложений для целей налогообложения прибыли.

Если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована (то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества (Письма Минфина России от 31.07.2018 N 03-03-06/1/63831, N 03-03-06/1/53831).

Имеется ли риск доначисления арендодателю налога на прибыль в случае получения права собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором?

П. 8 ст. 250 НК РФ относит к внереализационным доходам безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ.

В соответствии с пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ произведенные арендатором вложения в форме неотделимых улучшений не подлежат учету в составе доходов арендодателя.

При этом согласно положениям п.1 ст.256 и п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации арендодателем понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизируемому имуществу арендатора (Постановление ВС РФ № 3589/13 от 08.10.2013, громкое дело, в рамках которого «ИКЕА» (арендодатель) «отбила» требование налогового органа о доначислении сумм по налогу на прибыль).

Из всего изложенного следует один главный вывод: к производству неотделимых улучшений можно приступать только после любого документального оформления согласования сторонами договора аренды условий производства неотделимых улучшений (условие договора аренды, дополнительное соглашение к договору аренды, отдельное соглашение о возмещении затрат и пр.), и чем больше деталей будет содержать документ, тем лучше.

Добавить комментарий