Налоговый вычет при продаже незавершенного строительства

– Купила нежилое помещение в 2017 году за 1,3 млн рублей (на руках договор купли-продажи на эту сумму). Продаю за 1,5 млн рублей. Кадастровая стоимость на 1 января 2019 года составляет 2 млн. Как рассчитать налог?

Syda_Productions/

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Так как кадастровая стоимость определена, то налог будет рассчитан либо в размере 0,7 от кадастровой стоимости, либо в размере цены, указанной в договоре. Зависит от того, какая сумма больше. У Вас 0,7 от кадастра составляет 1,4 млн рублей. Поэтому Вам нужно рассчитывать налог от суммы продажи.

Вы не пишете, продаете Вы имущество как физическое лицо или недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. От этого зависит, можете ли Вы воспользоваться правом на налоговые вычеты или придется платить налог, исходя из системы налогообложения для ИП.

Как гражданин, Вы можете воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Либо учесть расходы на покупку помещения и заплатить налог с разницы (с 200 тысяч). Второй вариант для Вас выгоднее.

Какой налог платить с продажи нежилого помещения?

Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?

Отвечает юрист сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

В случае, если цена продажи меньше кадастровой стоимости, налоговая служба вправе исчислять НДФЛ, исходя из 70% кадастровой стоимости (2 млн х 70% = 1,4 млн). В Вашей ситуации цена продажи выше этого показателя, поэтому доначисления не будет. Налог будет рассчитываться с разницы между ценой продажи и ценой покупки, то есть (1,5 млн – 1,3 млн) х 13% = 26 тысяч.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

В данном случае можно применить вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. Налог при таком способе расчета фактически будет начисляться на прибыль, полученную от перепродажи:

1,5 млн – 1,3 млн = 200 тысяч рублей.

200 тысяч руб. х 13% = 26 тысяч рублей.

Но следует отметить, что такой расчет применяется, если налогоплательщик является резидентом. Если он нерезидент, то применяется налоговая ставка в размере 30%. Нерезиденты – это те физические лица, которые фактически пребывают на территории России менее 183 календарных дней в течение 12 идущих подряд месяцев.

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Отвечает генеральный директор ООО «Стандарты Аудита» Людмила Ганичева:

  1. Cмотрим на срок владения недвижимостью. Так как квартира приобретена в 2017 году, то срок владения меньше пяти лет. Значит, нужно платить налог на доходы физических лиц и подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ.
  2. Сравниваем доход от продажи (1,5 млн) и кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7 (2 млн × 0,7). Поскольку 1,5 млн больше, чем 1,4 млн, то доходом будет считаться большая величина – 1,5 млн.
  3. Сравниваем размер расходов на приобретение (1,3 млн) и сумму законного вычета, которым можно пользоваться при продаже (1 млн). Доход мы можем уменьшить на вычет, поэтому выгоднее в данном случае использовать вычет на покупку в размере 1,3 млн.
  4. Считаем сам налог: (1,5 млн – 1,3 млн) × 13% = 26 тысяч рублей.

Отвечает к. ю. н., практикующий налоговый консультант Роман Шишкин:

Налог будет считаться в следующем порядке: 1,5 млн – 1,3 млн = 200 тысяч х 13% НДФЛ. Итог – налог составит 26 тысяч рублей. Первоначально действует правило, что установленная сторонами сделка является рыночной. Налоговый орган, если будет не согласен с этой ценой и посчитает ее заниженной, доначислит налог в рамках камеральной проверки декларации, но на практике, если отсутствует отступ от кадастра в два-три раза, на это не обращают внимание. Сейчас налоговая база в качестве кадастровой стоимости берется только для расчета имущественного налога (то есть налога за пользование, а не за продажу).

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я продать торговую площадь при долгах за другие объекты?

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Получает ли ТСЖ доход от коммерческих организаций в доме?

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Конституционного Суда РФ от 19.07.2016 N 1719-О
«Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Юргинский городской округ» на нарушение конституционных прав и свобод абзацем вторым пункта 3 статьи 161 и пунктом 5 статьи 173 Налогового кодекса Российской Федерации»По смыслу приведенной правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, правовой статус органов местного самоуправления позволяет признавать их плательщиками налога на добавленную стоимость в отношении операций по реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, и, соответственно, возлагать на них обязанность по исчислению и уплате налога на добавленную стоимость в случае, если указанное имущество реализуется физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Данный подход является устоявшимся в правоприменительной, в том числе судебной, практике (письмо Федеральной налоговой службы от 13 июля 2009 года N ШС-22-3/562@ «О порядке применения налога на добавленную стоимость при реализации муниципального имущества физическим лицам», согласованное с Министерством финансов Российской Федерации; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 апреля 2014 года N 17383/13), в связи с чем нет оснований полагать, что оспариваемое регулирование порождает неопределенность в правовом положении органов местного самоуправления в соответствующей ситуации.

В письме от 30.05.2018 № 03‑04‑05/36698 Минфин России рассказал о расчете и декларировании дохода, полученного гражданином от продажи транспортного средства.

Граждане исчисляют и уплачивают НДФЛ исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, и имущественных прав (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению. К их числу относится продажа физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, иного имущества (не относящегося к недвижимости), находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Напомним, что налоговыми резидентами РФ считаются граждане, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Пунктом 4 ст. 229 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со ст. 217 НК РФ (за исключением доходов, указанных в п. 60 и 66 ст. 217 НК РФ). Исходя из этого, специалисты финансового ведомства разъяснили, что гражданин вправе не представлять налоговую декларацию по доходам от продажи транспортного средства, принадлежавшего ему более трех лет, если нет иных доходов, подлежащих декларированию. Если же транспортное средство находилось в собственности гражданина менее трех лет, то полученный им доход от продажи указанного имущества подлежит декларированию в общеустановленном порядке.

При налогообложении дохода от продажи транспортного средства гражданин вправе воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Он предоставляется в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (не относящегося к недвижимости), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 руб.

Но есть и другой вариант уменьшения налоговой базы по НДФЛ. Вместо вычета гражданин может уменьшить доход, полученный от продажи транспортного средства, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Добавить комментарий