Начислена аренда проводки

Арендные отношения отображаются в бухгалтерском учете обеих сторон договора.

Бухгалтерское сопровождение у арендодателя осуществляется в следующей последовательности:

— Выставление счета арендатору, прием авансовых платежей.
— Начисление арендной платы – выставление акта выполненных работ, начисление НДС.
— Начисление переменной части (при наличии), составление акта арендатору.
— Получение денежных средств от арендатора в счет оплаты переменной части договора.

Бухгалтерское отображение у арендатора:

— Перечисление денежных средств поставщику на основании счета или договора.
— Принятие услуг, учет затрат в расходах компании на основании акта арендодателя, принятие НДС к вычету.

Оплата переменной части арендного договора, учет затрат.

Для удобства ведения бизнеса на определенной территории многие юридические лица арендуют производственные и офисные помещения. Арендный договор подразумевает собой соглашение, согласно которому арендодатель (собственник имущества) предоставляет право арендатору использовать имущество (помещения, оборудование) без перехода права собственности за определенную плату. В договоре прописываются основные условия начисления платы (основная, переменная часть), возможность производить улучшения актива.

Дополнение от автора! Арендный договор, заключенный на срок более 12 месяцев, подлежит обязательной государственной регистрации (договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией регистрации не подлежит).

Содержание

Бухгалтерское сопровождение у арендодателя

Так как арендодатель является собственником помещений (оборудования), в бухгалтерском учете данные активы отображаются на сч.01. При передаче активов в аренду для дополнительного учета открывается субсчет для отражения сданного в аренду имущества.

Учет платежей арендодателя и оказания услуг отображается в бухгалтерском учете компании, в зависимости от основной деятельности юридического лица, указанного в ЕГРЮЛ.

Если основной предпринимательской деятельностью фирмы является сдача имущества в аренду, то услуги аренды будут отображаться в составе продаж и учитываться на сч.90:

  • Дт 62 Кт 90.01 — начисление услуг, отражение в учете задолженности арендатора.
  • Дт 90.03 Кт 68 – начисление НДС к уплате в ИФНС России.
  • Дт 20 Кт 02,70 и т. д. – начисление затрат.
  • Дт 90.02 Кт 20 (44) – списание затрат арендатора (например, амортизация основных средств, переданных в аренду).
  • Дт 50,51 Кт 62 – получение оплаты от арендатора.
  • Дт 91.9 Кт 99 – отображена прибыль.

Если предоставление активов в аренду не является основной деятельностью компании, то в бухгалтерском учете поступления от аренды учитываются в составе прочих доходов, а бухгалтерское сопровождение расчетов представляется следующим образом:

  • Дт 76 Кт 91.1 – начислена аренда, отображен долг арендатора.
  • Дт 91.02 Кт 02 (76,70 и т. д.) – затраты по активам, переданным в аренду, учитываются в составе прочих издержек.
  • Дт 91 Кт 68 – начисление налога на добавленную стоимость.
  • Дт 50,51 Кт 76 – оплата арендатора.

Бухгалтерское сопровождение аренды в учете арендатора

Полученное во временное пользование имущество (помещения, оборудование) учитываются в бухгалтерском учете компании-арендатора на забалансовом счете 001.

Учет операций по договору аренды зависит от назначения использования арендованных средств.

Если арендуемые помещения (иные активы) используются в производственных целях:

  • Дт 60 Кт 50,51 – взнос авансового платежа по договору.
  • Дт 20 (23,25,26,44) Кт 60 – получен акт оказанных услуг по аренде (учитывается без НДС).
  • Дт 19 Кт 60 – начислен входной НДС.
  • Дт 68 Кт 19 – входной НДС принят к вычету.

Если активы, взятые в аренду, применяются для непроизводственной деятельности компании:

  • Дт 60 Кт 50,51 – взнос авансового платежа.
  • Дт 91.02 Кт 60 – принятие оказанных услуг по аренде (без НДС).
  • Дт 19 Кт 60 – начислен входной НДС.
  • Дт 91 Кт 19 – входной НДС возмещен собственными средствами фирмы.

Ремонт

Улучшения арендуемых активов могут быть подразделены на отделяемые и неотделяемые, причем неотделяемые улучшения могут быть выполнены только с письменного разрешения арендатора.

Ремонт средствами арендатора

Если арендатор выполняет ремонтные работы своими средствами, то все издержки учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности (Д 20,44) в корреспонденции со счетами:

  • Учета материалов (Кт 10).
  • Заработной платы сотрудников (Кт 70).
  • Расходов на привлечение сторонних организаций для выполнения ремонтных работ (Кт 60,76).

Если договором аренды предусмотрено выполнение необходимых ремонтных работ средствами арендодателя, то в бухгалтерском учете арендатора данные издержки могут быть учтены в составе будущих арендных платежей.

Практический пример

Основной предпринимательской деятельностью ПАО «Ленинец» является предоставление офисных помещений в аренду. Был заключен договор с ООО «Кактус» на аренду ими офисного помещения 20 м2, основные условия которого: внесение ежемесячных авансовых платежей в размере 15 тыс. рублей (с НДС). Коммунальные платежи оплачиваются арендатором напрямую в коммунальные службы и в текущем месяце составили 5000 рублей (в т. ч. НДС 18% 762, 71 рублей).

Бухгалтерские проводки в учете ПАО «Ленинец»:

Дт 01 «передача имущества в аренду» Кт 01 – офис передан в аренду ООО.

Дт 51 Кт 62

15 тыс. рублей – получена оплата от ООО.

Дт 62 Кт 90.01

15 тыс. рублей – начислена арендная плата.

Дт 90.03 Кт 68

2288,14 рублей – начислен НДС к уплате.

Бухгалтерские проводки в учете ООО «Кактус»

Дт 60 Кт 51

15 000 рублей – перечислены денежные средства.

Дт 20 Кт 60

12 711,86 руб. – приняты оказанные услуги.

Дт 19 Кт 60

2288,14 руб. – принят входной НДС.

Дт 68 Кт 19

2288,14 рублей – НДС принят к вычету.

Дт 20 Кт 60

4237,29 рублей – приняты к учету коммунальные услуги.

Дт 19 Кт 60

762,71 руб. – принят входной НДС.

Дт 68 Кт 19

762,71 руб. – НДС принят к вычету.

Дт 60 Кт 50

5000 рублей – оплата коммунальных услуг произведена наличными.

  • Кто обязан применять новый стандарт
  • Какие новые понятия вводит стандарт
  • Что меняется для арендатора
  • Что меняется для арендодателя
  • Когда и как переходить на ФСБУ 25/2018

Кто обязан применять новый стандарт

ФСБУ 25/2018 разработан на основе Международного стандарта финансовой отчетности — МСФО (IFRS) 16 «Аренда» и утвержден Приказом Минфина РФ от 16.10.2018 № 208н.

ФСБУ касается коммерческих организаций, которые заключают договоры о предоставлении/получении имущества во временное пользование за плату.
Исключение сделано для трёх объектов договора:

  • участки недр для геологоразведочных работ, добычи полезных ископаемых;
  • результаты интеллектуальной деятельности, средства индивидуализации и их материальные носители;
  • объекты концессионного соглашения.

Организации госсектора стандарт не применяют: для них еще в 2016 году разработан СГС «Аренда».

Какие новые понятия вводит стандарт

ФСБУ 25/2018 классифицирует договоры не по юридической форме, а по содержанию. Договоры со словами «аренда» или «лизинг» в названии или тексте не всегда регулируют арендные отношения. И наоборот, про аренду может быть договор с совершенно другим названием.

Привычная гражданско-правовая классификация по Федеральному закону от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» или гл. 34 «Аренда» ГК РФ никак не влияет на учёт и отчётность по ФСБУ 25/2018.

ФСБУ исключил понятие «имущество» и ввёл новое — «объект учёта аренды». Оно распространяется на объекты, которые отвечают четырём условиям:

  • предмет аренды предоставляется на обозначенный в договоре срок;
  • предмет аренды идентифицируется и по условиям договора арендодатель не может заменить его до окончания срока аренды;
  • арендатор вправе использовать предмет аренды для получения прибыли;
  • арендатор имеет право сам определять, как использовать предмет аренды в рамках его технических характеристик.

Объект учёта аренды отражается в бухучёте сторон независимо от того, что написано в договоре. При этом правила для арендодателя и арендатора разные (Информационное сообщение Минфина РФ от 25.01.2019 № ИС-учёт-15).

8 декабря пройдёт онлайн-конференция об изменениях учёте.

Участвовать

Что меняется для арендатора

Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую. В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.

В стандарте говорится, что учёт ППА должен быть аналогичен учёту схожих по характеру активов арендатора. Поэтому ППА учитывают на счёте, соответствующем сущности предмета аренды: чаще всего это счёт 01 «Основные средства», но может быть счёт 08 «Вложения во внеоборотные активы» или иной балансовый счет.

ППА оценивается исходя из фактических затрат. Как и в случае с собственными активами, кроме стандартных транспортных расходов и стоимости установки, к ним относятся оценочные обязательства по будущему демонтажу.

Если арендатор применяет упрощённые методы учёта, то за основу оценки можно брать их первоначальную сумму, а затраты на будущий демонтаж будут признаваться по факту — в том периоде, когда демонтаж случится.

Предстоящие платежи по обязательствам нужно будет дисконтировать независимо от срока аренды. И в этом ещё одна сложность: организация должна сама изучить рынок и определить ставку дисконта. Арендаторы на упрощённом учёте могут не дисконтировать платежи.

Если аренда длительная, размер платежей и процентные ставки могут меняться — придётся корректировать сумму активов и обязательств.

Арендатор может отказаться от бухучёта аренды по ФСБУ 25/2018 и отражать в текущих расходах лишь арендные платежи без ППА и обязательства по аренде. Это право есть в трёх случаях (п. 11 ФСБУ 25/2018):

  • срок аренды не больше 12 месяцев с даты передачи объекта аренды;
  • рыночная стоимость объекта аренды без учёта износа не больше 300 тыс. рублей, а актив можно использовать независимо от других активов;
  • организация имеет право применять упрощённый бухучёт (п. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ).

Пример учёта краткосрочной аренды у арендатора

ООО «Весёлое детство» получило у АО «Аэромир» надувной батут в аренду сроком на 6 месяцев. Арендная плата составляет 100 тыс. рублей в месяц (НДС нет). Арендные платежи уплачиваются в начале месяца. Стоимость батута по договору — 2 млн рублей.

В учёте арендатора будут отражены следующие проводки:

При получении батута:

  • Дт 001 — 2 000 000 рублей — Получен батут от арендодателя;

Ежемесячно в течение срока аренды:

  • Дт 60-ав Кт 51 — 100 000 рублей — Оплачена арендная плата за месяц;
  • Дт 20 Кт 60 — 100 000 рублей — В конце месяца отражены расходы на аренду;
  • Дт 60 Кт 60-ав — 100 000 рублей — Зачёт ранее уплаченного аванса в счёт арендной платы;

По окончании аренды:

  • Кт 001 — 2 000 000 рублей — Батут возвращён арендодателю.

Если договор аренды предусматривает сдачу в субаренду или последующий выкуп, особенностей учёта нет. Аренда будет отражаться по общему правилу — как право пользования активом и обязательство по аренде.

Не стоит постоянно продлевать краткосрочный договор. Его могут расценить как долгосрочный и обязать вас применить к нему требования стандарта. Придётся делать ретроспективный пересчёт за весь срок аренды.

Пример учёта у арендатора по нормам ФСБУ 25/2018

Организация получила в аренду станок.

  1. Срок аренды — 24 месяца.
  2. Арендная плата уплачивается в последний день каждого месяца в сумме 120 тыс. рублей, в т. ч. НДС 20 тыс. рублей.
  3. Авансовых платежей нет.
  4. Ставка по возможному кредиту на сопоставимую сумму и срок — 10 % годовых.
  5. Амортизация по аналогичным станкам начисляется линейным способом.

Расчёт дисконтированной суммы будущих платежей

В учёте арендатор признаёт обязательство по аренде и ППА, которое признаётся в сумме, равной дисконтированной сумме будущих арендных платежей. Расчёт приведён в таблице.

Номер периода (месяца) Номинальная сумма платежа, руб. Кол-во месяцев до платежа Коэффициент Приведённая сумма платежа, руб.
1 100 000,00 1 0,992088943 99 208,89
2 100 000,00 2 0,984240472 98 424,05
3 100 000,00 3 0,984240472 97 645,41
4 100 000,00 4 0,968729306 96 872,93
5 100 000,00 5 0,961065634 96 106,56
6 100 000,00 6 0,953462589 95 346,26
7 100 000,00 7 0,945919693 94 591,97
8 100 000,00 8 0,938436469 93 843,65
9 100 000,00 9 0,931012445 93 101,24
10 100 000,00 10 0,923647153 92 364,72
11 100 000,00 11 0,916340128 91 634,01
12 100 000,00 12 0,909090909 91 634,01
13 100 000,00 13 0,901899039 90 189,90
14 100 000,00 14 0,894764065 89 476,41
15 100 000,00 15 0,887685536 88 768,55
16 100 000,00 16 0,880663006 88 066,30
17 100 000,00 17 0,873696031 87 369,60
18 100 000,00 18 0,866784172 86 678,42
19 100 000,00 19 0,859926993 85 992,70
20 100 000,00 20 0,853124062 85 312,41
21 100 000,00 21 0,84637495 84 637,49
22 100 000,00 22 0,83967923 83 967,92
23 100 000,00 23 0,83303648 83 303,65
24 100 000,00 24 0,826446281 82 644,63
ИТОГО 2 400 000,00 2 176 456,76

Комментарии к расчёту

  1. НДС принимается к вычету, поэтому не включается в сумму платежа для расчёта стоимости ППА и в состав обязательства по аренде.
  2. Платёж ежемесячный, поэтому ежемесячно признаются проценты и увеличиваются обязательства по аренде.
  3. Для дисконтирования применяется ежемесячная процентная ставка. Она определяется так: ((1 + годовая ставка / 100)1/12 — 1) × 100 %. В данном случае месячная ставка составит ((1+10/100)1/12 — 1) х 100% = 0,7974 %.
  4. В качестве годовой взята ставка, по которой организация могла бы получить кредит на сопоставимых условиях (п. 14, 15 ФСБУ 25/2018).
  5. Коэффициент приведения номинальной суммы к фактической составляет 1/(1+МС)Т, где МС — месячная процентная ставка, а Т — количество месяцев от момента оценки до момента платежа.

Таким образом, арендатор должен признать ППА и обязательство по аренде в сумме 2 176 456,76 рублей.

Расчёт процентов и остатка обязательства

Далее ежемесячно начисляются проценты, увеличивающие обязательство по аренде, а также уплачиваются арендные платежи, уменьшающие обязательство. Проценты исчисляются как произведение месячной процентной ставки на остаток задолженности по аренде на начало месяца.

Расчёт сумм начисленных процентов и остатка обязательства приведён в таблице.

Номер месяца Обязательство на начало месяца, руб. Начисленные проценты Платеж, руб. Обязательство на конец месяца, руб.
1 2 176 456,76 17 355,37 100 000,00 2 093 812,13
2 2 093 812,13 16 696,35 100 000,00 2 010 508,48
3 2 010 508,48 16 032,08 100 000,00 1 926 540,56
4 1 926 540,56 15 362,50 100 000,00 1 841 903,06
5 1 841 903,06 14 687,59 100 000,00 1 756 590,65
6 1 756 590,65 14 007,30 100 000,00 1 670 597,95
7 1 670 597,95 13 321,58 100 000,00 1 583 919,53
8 1 583 919,53 12 630,40 100 000,00 1 496 549,93
9 1 496 549,93 11 933,70 100 000,00 1 408 483,63
10 1 408 483,63 11 231,45 100 000,00 1 319 715,08
11 1 319 715,08 10 523,59 100 000,00 1 230 238,67
12 1 230 238,67 9 810,10 100 000,00 1 140 048,77
13 1 140 048,77 9 090,91 100 000,00 1 049 139,68
14 1 049 139,68 8 365,99 100 000,00 957 505,67
15 957 505,67 7 635,28 100 000,00 865 140,95
16 865 140,95 6 898,76 100 000,00 772 039,71
17 772 039,71 6 156,35 100 000,00 678 196,06
18 678 196,06 5 408,03 100 000,00 583 604,09
19 583 604,09 4 653,74 100 000,00 488 257,83
20 488 257,83 3 893,44 100 000,00 392 151,27
21 392 151,27 3 127,07 100 000,00 295 278,34
22 295 278,34 2 354,59 100 000,00 197 632,93
23 197 632,93 1 575,95 100 000,00 99 208,88
24 99 208,88 791,12* 100 000,00 0,00

* Расчётная величина процентов составляет 791,11 рубля. Разница в 1 коп. возникла за счёт округления.

Амортизация ППА отражается в составе расходов арендатора. Она начисляется с месяца, следующего за месяцем принятия ППА к учёту, в размере 90 685,70 рублей (2 176 456,76 / 24) в месяц.

Учёт расчётов по налогу на прибыль

На конец первого месяца аренды в бухучёте отражено обязательство в сумме 2 093 812,13 рубля и ППА в сумме 2 176 456,76 рубля (амортизация начисляется только со второго месяца). Налоговая стоимость этих обязательства и актива — 0. Это значит, что в бухучёте нужно признать отложенное налоговое обязательство (ОНО), равное 20 % сальдированной величины обязательства и актива — 16 528,93 рубля.

Далее ОНО ежемесячно погашается до 12-го месяца (включительно).

На конец 13-го месяца в бухучете отражено обязательство 1 049 139,68 рубля и ППА 1 088 228,36 рубля (первоначальная стоимость минус накопленная амортизация). Следовательно, на конец 13-го месяца в учёте должно быть отражено ОНО в сумме 20 % разницы этих величин, или 7 817,74 рубля. А на конец 12-го месяца в учете было отражено в сумме 7 773,06 рубля. Значит, за 13-й месяц надо доначислить ОНО в сумме 44,68 рубля.

Далее разница между остаточной стоимостью ППА и обязательством по аренде увеличивается до 23-го месяца аренды включительно. После возврата предмета аренды ОНО полностью погашается.

Расчёт начисления и погашения ОНО приведён в таблице.

Номер месяца Обязательство на конец месяца, руб. Остаточная стоимость ППА на конец месяца, руб. Разница ППА и обязательства на конец месяца, руб. ОНО на конец месяца, руб. Начисление (+) / погашение (-) ОНО, руб.
1 2 093 812,13 2 176 456,76 82 644,63 16 528,93 16 528,93
2 2 010 508,48 2 085 771,06 75 262,58 15 052,52 -1 476,41
3 1 926 540,56 1 995 085,36 68 544,80 13 708,96 -1 343,56
4 1 841 903,06 1 904 399,66 62 496,60 12 499,32 -1 209,64
5 1 756 590,65 1 813 713,96 11 424,66 12 499,32 -1 074,66
6 1 670 597,95 1 723 028,26 52 430,31 10 486,06 -938,60
7 1 583 919,53 1 632 342,56 48 423,03 9 684,61 -801,45
8 1 496 549,93 1 541 656,86 45 106,93 9 021,39 -663,22
9 1 408 483,63 1 450 971,16 42 487,53 8 497,51 -523,88
10 1 319 715,08 1 360 285,46 40 570,38 8 114,08 -383,43
11 1 230 238,67 1 269 599,76 39 361,09 7 872,22 -241,86
12 1 140 048,77 1 178 914,06 38 865,29 7 773,06 -99,16
13 1 049 139,68 1 088 228,36 39 088,68 7 817,74 44,68
14 957 505,67 997 542,66 40 036,99 8 007,40 189,66
15 865 140,95 906 856,96 41 716,01 8 343,20 335,80
16 865 140,95 906 856,96 41 716,01 8 343,20 335,80
17 678 196,06 725 485,56 47 289,50 9 457,90 631,59
18 583 604,09 634 799,86 51 195,77 10 239,15 781,25
19 488 257,83 544 114,16 55 856,33 11 171,27 932,12
20 392 151,27 453 428,46 61 277,19 12 255,44 1 084,17
21 295 278,34 362 742,76 67 464,42 13 492,88 1 237,44
22 197 632,93 272 057,06 74 424,13 14 884,83 1 391,95
23 99 208,88 181 371,36 82 162,48 16 432,50 1 547,67
24 0,00 0,00 0,00 0,00 -16 432,50

Отражение в бухгалтерском учёте

В бухучёте арендатора отражаются следующие записи:

При получении предмета аренды нужно отразить обязательство по аренде и принять к учёту право пользования активом. Для этого арендатор сделает следующие записи:

  • Дт 08-ППА Кт 76-ОА (обязательства по аренде) — 2 176 456,76 рубля — Отражено обязательство по аренде;
  • Дт 01-ППА Кт 08-ППА — 2 176 456,76 рубля — Принято к учёту ППА.

В первом месяце аренды арендатор перечислит ежемесячный платёж и зачтёт его в счёт обязательства по аренде, отразит и примет к вычету НДС, начислит проценты и ОНО:

  • Дт 76-А (расчёты с арендодателем) Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
  • Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
  • Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
  • Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
  • Дт 91-2 Кт 76-ОА — 17 355,37 рубля — Начислены проценты;
  • Дт 68-РНП (расчёты по налогу на прибыль) Кт 77 — 16 528, 93 — Начислено ОНО.

Со 2 по 12 месяцы аренды арендатор начисляет амортизацию, а также начнет погашать ОНО. Проводки будут такие:

  • Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
  • Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
  • Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
  • Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
  • Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
  • Дт 91-2 Кт 76-ОА — Начислены проценты;
  • Дт 77 Кт 68-РНП — Погашено ОНО.

С 13 по 23 месяцы аренды делаются такие же проводки, как и в 2-12 месяцах, но отражается начисление ОНО, а не его погашение:

  • Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
  • Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
  • Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
  • Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
  • Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
  • Дт 91-2 Кт 76-ОА — Начислены проценты;
  • Дт 68-РНП Кт 77 — Начислено ОНО.

В 24 месяце аренды обязательство по аренде полностью погашается. Проводки этого месяца:

  • Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
  • Дт 76-А Кт 51 — 120 000 рублей — Перечислен ежемесячный арендный платёж;
  • Дт 76-ОА Кт 76-А — 100 000 рублей — Зачёт платежа в счёт обязательства по аренде;
  • Дт 19 Кт 76-А — 20 000 рублей — Арендодателем предъявлен НДС по аренде;
  • Дт 68-НДС Кт 19 — 20 000 рублей — НДС по аренде принят к вычету;
  • Дт 91-2 Кт 76-ОА — 791,12 — Начислены проценты.

При возврате предмета аренды арендатор отразит выбытие ППА и погасит ОНО:

  • Дт 20 (25, 26 и др.) Кт 02-ППА — 90 685,70 рубля — Начислена амортизация;
  • Дт 01-в (выбытие ППА) Кт 01-ППА — 2 176 456,76 рубля — Списана стоимость ППА;
  • Дт 02-ППА Кт 01-В — 2 176 456,76 рубля — Списана начисленная амортизация;
  • Дт 77 Кт 68-РНП — 16 432,50 рубля — Погашено ОНО.

Что меняется для арендодателя

ФСБУ 25/2018 предусматривает, что арендодатель должен разделять аренду на финансовую и операционную — от этого зависят проводки.

К финансовой (неоперационной) аренде относятся несколько случаев, в том числе:

  1. В договоре предусмотрено, что право собственности на предмет аренды переходит к арендатору.
  2. Срок аренды сопоставим с периодом, в котором объект будет годен к использованию.
  3. На дату заключения договора приведённая стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды.
  4. Без существенных изменений предмет аренды может использовать только арендатор.
  5. Иные случаи, когда к арендатору переходят выгоды и риски, связанные с правом собственности на предмет аренды.

Для учёта финансовой аренды вводится новый вид актива — «инвестиции в аренду». Доходы признают в виде процентных начислений по этой инвестиции. Для операционной аренды сохраняются прежние правила учёта периодических поступлений.

При упрощённом бухучёте можно любую аренду показывать как операционную и отражать только периодические платежи от арендатора. Исключение — договоры с правом выкупа предмета аренды или последующей субаренды (п. 11, 12 ФСБУ 25/2018).

Пример учёта финансовой аренды у арендодателя по нормам ФСБУ 25/2018

Организация передала в аренду собственное основное средство.

  1. Срок аренды — 3 года (36 месяцев).
  2. Арендный платёж в конце каждого месяца — 84 000 рублей, в т. ч. НДС 14 000 рублей).
  3. Выкупная сумма — 120 000 рублей, в т. ч. НДС — 20 000 рублей.
  4. Первоначальная стоимость ОС — 2 400 000 рублей.
  5. Срок полезного использования ОС — 4 года (48 месяцев).
  6. Начисленная амортизация на момент передачи арендатору — 400 000 рублей.
  7. Справедливая стоимость ОС на дату начала аренды — 2 млн рублей. Затрат, связанных с договором аренды, у арендодателя нет.

Расчёт чистой стоимости и процентов

Исходя из договора аренда неоперационная (финансовая): её срок сопоставим с остатком срока полезного использования, по окончании аренды предмет аренды переходит к арендатору.

На момент передачи ОС арендатору организация отражает инвестицию в аренду по чистой стоимости (п. 32, 33 ФСБУ 25/2018). Этот актив — дебиторская задолженность. Одновременно признаётся выбытие ОС (п. 34 ФСБУ 25/2018). Разница между чистой стоимостью инвестиции и остаточной стоимостью ОС (если она есть) относится на прочие доходы или расходы как финансовый результат передачи ОС в аренду.

В течение срока аренды чистая стоимость инвестиции увеличивается на сумму процентов и уменьшается на полученные арендные платежи без учёта НДС (п. 7, 36 ФСБУ 25/2018).

Доходы арендодатель признаёт не в размере поступивших платежей, а в суммах процентов, начисленных на стоимость инвестиции в аренду (п. 37 ФСБУ 25/2018). Они отражаютсяв составе доходов по обычным видам деятельности или прочих доходов (п. 4, 5, 7 ПБУ 9/99).

Процентная ставка, по которой начисляются проценты, выбирается так, чтобы приведённая стоимость будущих арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды была равна справедливой стоимости (п. 15 ФСБУ 25/2018). В данном случае негарантированная ликвидационная стоимость равна нулю, так как договором установлен переход права собственности на предмет аренды к арендатору.

Исходя из этого, получается такое уравнение:

2 000 000 = (70 000 × (1 — 1 / (1+ R)36) / R) + (100 000 × (1 / (1 + R)36)), где

  • первое слагаемое — приведённая стоимость всех текущих арендных платежей;
  • второе слагаемое — приведённая стоимость выкупного платежа;
  • R — искомая процентная ставка.

В результате решения уравнения получаем R = 1,48475 %. Это можно сделать в Eхcel через «подбор параметра» или функцию «СТАВКА».

Расчёт чистой стоимости инвестиции и начисленных процентов приведён в таблице.

Месяц Чистая стоимость инвестиции в аренду на начало месяца, руб. Сумма начисленных за месяц процентов, руб. Сумма арендного платежа, руб. Чистая стоимость инвестиции в аренду на конец месяца, руб.
1 2 000 000,00 29 694,99 70 000,00 1 959 694,99
2 1 959 694,99 29 096,57 70 000,00 1 918 791,56
3 1 918 791,56 28 489,25 70 000,00 1 877 280,81
4 1 877 280,81 27 872,92 70 000,00 1 835 153,73
5 1 835 153,73 27 247,44 70 000,00 1 792 401,17
6 1 792 401,17 26 612,67 70 000,00 1 749 013,84
7 1 749 013,84 25 968,48 70 000,00 1 704 982,32
8 1 704 982,32 25 314,72 70 000,00 1 660 297,04
9 1 660 297,04 24 651,25 70 000,00 1 614 948,29
10 1 614 948,29 23 977,94 70 000,00 1 568 926,23
11 1 568 926,23 23 294,63 70 000,00 1 522 220,86
12 1 522 220,86 22 601,17 70 000,00 1 474 822,03
13 1 474 822,03 21 897,42 70 000,00 1 426 719,45
14 1 426 719,45 21 183,21 70 000,00 1 377 902,66
15 1 377 902,66 20 458,41 70 000,00 1 328 361,07
16 1 328 361,07 19 722,84 70 000,00 1 278 083,91
17 1 278 083,91 18 976,35 70 000,00 1 227 060,26
18 1 227 060,26 18 218,77 70 000,00 1 175 279,03
19 1 175 279,03 17 449,95 70 000,00 1 122 728,98
20 1 122 728,98 16 669,71 70 000,00 1 069 398,69
21 1 069 398,69 15 877,89 70 000,00 1 015 276,58
22 1 015 276,58 15 074,32 70 000,00 960 350,90
23 960 350,90 14 258,81 70 000,00 904 609,71
24 904 609,71 13 431,19 70 000,00 848 040,90
25 848 040,90 12 591,28 70 000,00 790 632,18
26 790 632,18 11 738,91 70 000,00 732 371,09
27 732 371,09 10 873,88 70 000,00 673 244,97
28 673 244,97 9 996,00 70 000,00 613 240,97
29 613 240,97 9 105,09 70 000,00 552 346,06
30 552 346,067 8 200,96 70 000,00 490 547,02
31 490 547,02 7 283,40 70 000,00 427 830,42
32 427 830,42 6 352,21 70 000,00 364 182,632
33 364 182,63 5 407,20 70 000,00 299 589,83
34 299 589,83 4 448,16 70 000,00 234 037,99
35 234 037,99 3 474,88 70 000,00 167 512,87
36 167 512,87 2 487,13* 70 000,00 100 000,00
ВЫКУП 100 000,00 100 000,00 0,00
ИТОГО 620 000,00 2 620 000,00

* Сумма процентов, определенных по формуле, — 2 487,15 рубля. Разница возникла за счёт округления.

Общая сумма доходов за весь срок аренды составила 620 000 рублей. Она равна номинальной сумме всех платежей (без НДС), уменьшенной на остаточную стоимость ОС на момент его передачи в аренду: (36 × 70 000 + 100 000) – 2 000 000 = 620 000.

Учёт разниц в соответствии с ПБУ 18/02

Чистая стоимость инвестиции в аренду отражается как актив в бухучёте, а остаточная стоимость ОС — как налоговый актив.

Пока величина бухгалтерского актива превышает величину налогового, в учёте отражается (увеличивается или уменьшается) ОНО. Когда налоговый актив превышает бухгалтерский, ОНО полностью погашается, а в учете отражается ОНА.

Для целей налогообложения продажа ОС (предмета аренды) признаётся в момент перехода права собственности на него к арендатору. При этом в доходах отражается сумма выкупного платежа без НДС, а в расходах — остаточная стоимость ОС на момент выбытия. Если последняя превышает выкупную сумму, то ОС реализовано с убытком, который признаётся для целей налогообложения в течение остатка срока полезного использования (ст. 268 НК РФ).

Таким образом, после выбытия ОС бухгалтерская и налоговая стоимости актива становятся равны нулю. Однако в налоговом учёте возникает актив в виде убытка от реализации ОС, который признаётся в течение четырёх следующих месяцев. В бухучёте отражается ОНА и его дальнейшее погашение.

Расчёт возникающих ОНО и ОНА представлен в таблице.

Месяц Бухгалтерский актив на конец месяца. Налоговый актив на конец месяца Разница Остаток убытка от реализации ОС Сумма ОНА (+) / ОНО (-) на конец месяца Начисление (-) / погашение (+) ОНО Начисление (+) / погашение (-) ОНА
1 1 959 694,99 1 950 000,00 -9 694,99 -1 939,00 -1 939,00
2 1 918 791,56 1 900 000,00 -18 791,56 -3 758,31 -1 819,31
3 1 877 280,81 1 850 000,00 -27 280,81 -5 456,16 -1 697,85
4 1 835 153,73 1 800 000,00 -35 153,73 -7 030,75 -1 574,59
5 1 792 401,17 1 750 000,00 -42 401,17 -8 480,23 -1 449,48
6 1 749 013,84 1 700 000,00 -49 013,84 -9 802,77 -1 322,54
7 1 704 982,32 1 650 000,00 -54 982,32 -10 996,46 -1 193,69
8 1 660 297,04 1 600 000,00 -60 297,04 -12 059,41 -1 062,95
9 1 614 948,29 1 550 000,00 -64 948,29 -12 989,66 -930,25
10 1 568 926,23 1 500 000,00 -68 926,23 -13 785,25 -795,59
11 1 522 220,86 1 450 000,00 -72 220,86 -14 444,17 -658,92
12 1 474 822,03 1 400 000,00 -74 822,03 -14 964,41 -520,24
13 1 426 719,45 1 350 000,00 -76 719,45 -15 343,89 -379,48
14 1 377 902,66 1 300 000,00 -77 902,66 -15 580,53 -236,64
15 1 328 361,07 1 250 000,00 -78 361,07 -15 672,21 -91,68
16 1 278 083,91 1 200 000,00 -78 083,91 -15 616,78 55,43
17 1 227 060,26 1 150 000,00 -77 060,26 -15 412,05 204,73
18 1 175 279,03 1 100 000,00 -75 279,03 -15 055,81 356,24
19 1 122 728,9 1 050 000,00 -72 728,98 -14 545,80 510,01
20 1 069 398,69 1 000 000,00 -69 398,69 -13 879,74 666,06
21 1 015 276,58 950 000,000 -65 276,58 -13 055,32 824,42
22 960 350,90 900 000,00 -60 350,90 -12 070,18 985,14
23 904 609,71 850 000,00 -54 609,71 -10 921,94 1 148,24
24 848 040,90 800 000,00 -48 040,90 -9 608,18 1 313,76
25 790 632,18 750 000,00 -40 632,18 -8 126,44 1 481,74
26 732 371,09 700 000,00 -32 371,09 -6 474,224 1 652,22
27 673 244,97 650 000,00 -23 244,97 -4 648,99 1 825,23
28 613 240,97 600 000,00 -13 240,97 -2 648,19 2 000,80
29 552 346,06 550 000,00 -2 346,06 -469,21 2 178,98
30 490 547,02 500 000,00 9 452,98 1 890,60 469,21 1 890,60
31 427 830,42 450 000,00 22 169,588 4 433,92 2 543,32
32 364 182,63 400 000,00 35 817,37 7 163,47 2 729,55
33 299 589,83 350 000,00 50 410,17 10 082,03 2 918,56
34 234 037,99 300 000,000 65 962,01 13 192,40 3 110,376
35 167 512,87 250 000,00 82 487,13 16 497,43 3 305,03
36 100 000,00 200 000,00 100 000,00 20 000,00 3 502,573
ВЫКУП 0,00 0 0,00 75 000,00 15 000,00 -5 000,00
2* 50 000,00 10 000,00 -5 000,00
3* 25 000,00 5 000,00 -5 000,00
4* 0,00 0,00 -5 000,00

* месяцы после выкупа ОС. По прошествии 4 месяцев срок полезного использования истекает, убыток признаётся полностью.

Бухгалтерский учёт у арендодателя

В бухгалтерском учёте арендодатель сделает такие проводки:

При передаче предмета аренды нужно отразить выбытие основного средства и чистую стоимость инвестиции в аренду:

  • Дт 01-в (выбытие ОС) Кт 01 — 2 400 000 рублей — Отражено выбытие ОС, переданного в аренду;
  • Дт 02 Кт 01-в — 400 000 рублей — Списана начисленная амортизация;
  • Дт 76-И (чистая стоимость инвестиции в аренду) Кт 01-в — 2 000 000 рублей — Отражена чистая стоимость инвестиции в аренду.

С 1 по 15 месяцы арендодатель ежемесячно получает арендные платежи, уменьшает на них чистую стоимость инвестиции, начисляет проценты и ОНО:

  • Дт 51 Кт 76-А (расчёты с арендатором) — 84 000 рублей — Получен ежемесячный арендный платёж;
  • Дт 76-А Кт 76-И — 70 000 рублей — Зачёт платежа (без НДС) в счёт уменьшения чистой стоимости инвестиции в аренду;
  • Дт 76-А Кт 68-НДС 14 000 рублей — Арендатору предъявлен НДС по аренде;
  • Дт 76-И Кт 90-1 (91-1) — Начислены проценты;
  • Дт 68-РНП (расчёты по налогу на прибыль) Кт 77 — начислено ОНО.

С 16 по 29 месяцы арендодатель продолжает получать ежемесячные арендные платежи, уменьшать чистую стоимость инвестиции в аренду и начислять проценты. Но ОНО прекращает начисляться, начинается его погашение.

  • Дт 51 Кт 76-А — 84 000 рублей — Получен ежемесячный арендный платёж;
  • Дт 76-А Кт 76-И — 70 000 рублей — Зачёт платежа (без НДС) в счёт уменьшения чистой стоимости инвестиции в аренду;
  • Дт 76-А Кт 68-НДС — 14 000 рублей — Арендатору предъявлен НДС по аренде;
  • Дт 76-И Кт 90-1 (91-1) — Начислены проценты;
  • Дт 77 Кт 68-РНП — Погашено ОНО.

В 30 месяце аренды учёт практически аналогичен, но добавляется начисление ОНА. Проводки этого месяца:

  • Дт 51 Кт 76-А — 84 000 рублей — Получен ежемесячный арендный платёж;
  • Дт 76-А Кт 76-И — 70 000 рублей — Зачёт платежа (без НДС) в счёт уменьшения чистой стоимости инвестиции в аренду;
  • Дт 76-А Кт 68-НДС — 14 000 рублей — Арендатору предъявлен НДС по аренде;
  • Дт 76-И Кт 90-1 (91-1) — 8 200,96 рубля — Начислены проценты;
  • Дт 77 Кт 68-РНП — 469,21 рубля — Погашено ОНО.
  • Дт 09 Кт 68-РНП — 1 890,60 рубля —Начислен ОНА.

С 31 по 35 месяцы аренды погашение ОНО прекращается, идёт только начисление ОНА:

  • Дт 51 Кт 76-А — 84 000 рублей — Получен ежемесячный арендный платёж;
  • Дт 76-А Кт 76-И — 70 000 рублей — Зачёт платежа (без НДС) в счёт уменьшения чистой стоимости инвестиции в аренду;
  • Дт 76-А Кт 68-НДС — 14 000 рублей — Арендатору предъявлен НДС по аренде;
  • Дт 76-И Кт 90-1 (91-1) — Начислены проценты;
  • Дт 09 Кт 68-РНП — Начислен ОНА.

В последнем месяце аренды арендатор получает ежемесячный и выкупной платежи, а также начинает погашать ОНА. В этом месяце делаются такие проводки:

  • Дт 51 Кт 76-А — 84 000 рублей — Получен ежемесячный арендный платёж;
  • Дт 76-А Кт 76-И — 70 000 рублей — Зачёт платежа (без НДС) в счёт уменьшения чистой стоимости инвестиции в аренду;
  • Дт 76-А Кт 68-НДС — 14 000 рублей — Арендатору предъявлен НДС по аренде;
  • Дт 76-И Кт 90-1 (91-1) — 2 487,13 — Начислены проценты;
  • Дт 51 Кт 76-А — 120 000 рублей— получен выкупной платёж;
  • Дт 76-А Кт 76-И — 100 000 рублей — выкупной платёж без НДС зачтён в счёт уменьшения чистой стоимости инвестиции в аренду;
  • Дт 76-А Кт 68-НДС — 20 000 рублей — Арендатору предъявлен НДС по выкупному платежу;
  • Дт 68-РНП Кт 09 — 5 000 рублей — погашен ОНА.

В течение следующих трёх месяцев арендодатель ежемесячно погашает ОНА.

  • Дт 68-РНП Кт 09— 5 000 рублей — погашен ОНА.

Когда и как переходить на ФСБУ 25/2018

Организации обязаны переходить на учёт по ФСБУ начиная с отчётности за 2022 год. Те, кто ведут упрощённый учёт, могут применять стандарт только к договорам, заключённым после 1 января 2022 года. Те, кто вёл учёт аренды по МСФО (IFRS) 16 «Аренда» (п. 7.1 ПБУ 1/2008 «Учётная политика организации»), сохраняют прежний порядок и могут не применять переходные процедуры.

Чтобы перейти на бухучёт аренды по ФСБУ 25/2018, организация должна принять решение по каждому договору в отдельности. Арендатор определяет, в отношении каких договоров он вправе применять упрощённый порядок учёта. Арендодатель выделяет договоры, которые относятся к финансовой аренде.

Как мы уже сказали, стандарт исходит из экономического содержания договора. А значит, учесть придётся все договоры, которые отражают арендные отношения, даже если в них нет слов «аренда» или «лизинг» (Рекомендация Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25/2018»).

Переходя на ФСБУ 25/2018, нужно будет сделать ретроспективный пересчёт данных по всем договорам. Но если действие договора заканчивается в год, когда компания начинает применять ФСБУ 25/2018, требования нового стандарта к нему можно не применять (п. 51 ФСБУ 25/02018).

Организация вправе облегчить себе переходный период, если вместо ретроспективного пересчёта на 31 декабря признает право пользования активом и обязательство по аренде, как это и обозначено в ФСБУ 25/2018.

Пример учёта аренды по ФСБУ 25/2018 в переходный период: проводки

ООО «Эмма» в 2018 году взяло в аренду грузовой подъемник для склада. Договор заключен сроком на 7 лет и заканчивается в 2025 году. На 31 декабря 2021 года (конец года, предшествующего году начала применения ФСБУ 25/2018 компанией «Эмма») арендатор сможет отразить в учёте право пользования активом, взяв за оценку справедливую стоимость погрузчика. Обязательство по аренде рассчитает по стоимости оставшихся дисконтированных платежей. Возникшая разница будет отнесена на счёт 84 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)». Также на счёт 84 будет отнесено и ОНО (ОНА), определённое по состоянию на ту же дату.

В учёте арендатора по состоянию на 31.12.2021 будут следующие записи:

Дт 84 Кт 76-ОА — отражено обязательство по аренде;

Дт 01-ППА Кт 84 — отражено право пользования активом;

Дт 84 Кт 77 (или Дт 09 Кт 84) — отражено ОНО или ОНА.

Как отражать аренду по ФСБУ 25/2018 в обычном и упрощённом учёте

Начать применять ФСБУ можно и до 2022 года. Главное — зафиксировать решение в учётной политике. Это целесообразно для компаний, которые подлежат обязательному аудиту (Федеральный закон от 30.12.2008 № 307-ФЗ). Если сразу вести учёт по новому стандарту, заключенные в 2021 году договоры не надо будет пересматривать, а отчётность корректировать.

Как отражать аренду у арендатора

Арендатор, который ведёт текущий учёт, отражает в обычном бухучёте право пользования активом и обязательства по аренде. В упрощённом бухучёте — только периодические арендные платежи.

С начала применения ФСБУ 25/2018 арендатор в упрощённом учёте не дисконтирует будущие платежи и не пересматривает отчётность за прошлые годы. В обычном бухучёте возможны два варианта:

  1. Арендатор делает ретроспективный пересчёт данных учёта по договорам, которые истекают после окончания года, в котором начато применение ФСБУ 25/2018 (обычно — 31 декабря 2022 года).
  2. Арендатор отражает право пользования активом и обязательства по аренде на конец года, предшествующего переходу на применение ФСБУ 25/2018.

Как отражать аренду у арендодателя

В упрощённом бухучёте арендодатель любую аренду отражает как операционную и ведёт учёт только периодических поступлений.

В обычном бухучёте арендодатель делит аренду на финансовую и операционную. При финансовой аренде в активе отражает инвестиции в аренду, а доход отражает как процент от инвестиций. При операционной аренде ведёт учёт периодических поступлений.

Ольга Букина, преподаватель Контур.Школы, аудитор
Александр Лавров, аттестованный аудитор

#Налогообложение, #Бухгалтерскийучет, #НДС, #Аренда

Многие организации часто не имеют своего помещения, поэтому они прибегают к услугам аренды.

Договор аренды помещения заключается на основании главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Его заключают на тот срок, который определен в договоре. Если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Аренда недвижимости сроком свыше 1 года подлежит государственного регистрации.

По договору арендная плата включает две части: основную и дополнительную. К дополнительной части могут относится коммунальные платежи. Иногда коммунальные платежи могут быть включены в сумму аренды.

В учете расходы по аренде признаются ежемесячно. В бухгалтерском учете такие расходы являются расходами по обычным видам деятельности и отражаются на счетах 20-29 и 44, в зависимости от деятельности предприятия.

Например, для производственного предприятия, арендующего помещение для своей основной деятельности проводки будут следующими:

Дт 20 Кт 60 – начислена арендная плата

Дт 19 Кт 60 – начислен НДС по арендной плате

Если предприятие находится на УСН, то будет только одна проводка: Дт 20 Кт 60, а сумма НДС будет включаться в общую сумму аренды.

Если арендуется помещение для администрации, то проводки будут следующими:

Дт 26 Кт 60 – начислена арендная плата

Дт 19 Кт 60 – начислен НДС по арендной плате

Для предприятия занимающимся торговлей:

Дт 44 Кт 60 – начислена арендная плата

Дт 19 Кт 60 – начислен НДС по арендной плате

В налоговом учете арендные платежи будут относится к прочим расходам (пп. 10 п.1 ст. 264 НК РФ).

Аренда помещения в программе 1С Бухгалтерия 8 ред. 3.0

Для оплаты аренды в программе используются документы «Платежное поручение» и «Списание с расчетного счета» (с видом операции «Оплата поставщику»). Первый документ можно не делать, если платежки сразу формируются в клиент-банке.

Если услуги по аренде оплачиваются авансом, по документу «Списание с расчетного счета» будет сформирована проводка:

Дт 60.02 Кт 51 – перечислена сумма аренды авансом

Если это постоплата Дт 60.01 Кт 51

Для ежемесячного учета аренды помещения в программе используется документ «Поступление (акты, накладные)» с видом операции «Услуги (акт)», находится на закладке «Покупки».

В шапке документа указывается арендодатель и договор с ним. В табличной части отражаются услуги по аренде. Указывается стоимость услуг, счет затрат, куда они списываются.

В справочнике «Номенклатура» в папке Услуги указывается наименование «Аренда помещения». Вид расходов «Аренда» и указывается, что это прочие расходы. Также можно указать, что услуга является периодической. В этом случае программа сама будет подставлять нужный месяц при составлении документа.

Разберем пример:

Стоимость услуг по аренде административного помещения за месяц составляет 12 000 руб., включая НДС 20%. Услуги оплачиваются авансом в конце месяца за следующий. Предприятие занимается производством и находится на ОСНО.

Будут сформированы проводки:

Дт 60.02 Кт 51 – 12 000 руб. (оплачены услуги по аренде авансом)

Дт 60.01 Кт 60.02 – 12 000 руб. (зачет ранее уплаченного аванса)

Дт 26 Кт 60.01 – 10 000 руб. (услуги по аренде за месяц без НДС)

Дт 19.04 Кт 60.01 – 2 000 руб. (НДС по аренде)

Если есть счет-фактура, его можно зарегистрировать по гиперссылке «Зарегистрировать счет-фактуру» и на его основании будет сформирована проводка на вычет НДС:

Дт 68.02 Кт 19.04 – 2 000 руб.

В случае если услуги по аренде не оплачиваются авансом, будет только две проводки:

Дт 26 Кт 60.01 – 10 000 руб. (услуги по аренде за месяц без НДС)

Дт 19.04 Кт 60.01 – 2 000 руб. (НДС по аренде)

И по счету-фактуре проводка на вычет НДС:

Дт 68.02 Кт 19.04 – 2 000 руб.

Рассмотрим тот же пример, но с условием, предприятие находится на УСН.

При оплате аренды авансом будут сформированы проводки:

Дт 60.02 Кт 51 – 12 000 руб. (оплачены услуги по аренде авансом)

Дт 60.01 Кт 60.02 – 12 000 руб. (зачет ранее уплаченного аванса)

Дт 26 Кт 60.01 – 12 000 руб. (услуги по аренде за месяц включая НДС)

И расходы по аренде попадут в книгу учета доходов и расходов.

При постоплате будет только одна проводка:

Дт 26 Кт 60.01 – 12 000 руб. (услуги по аренде за месяц включая НДС)

А затем, когда будет сделана оплата услуг и сформирована проводка:

Дт 60.01 Кт 51 и расходы будут отражены в книге учета доходов и расходов.

Так как услуги по аренде отражаются в программе каждый месяц, документ, которым была отражена аренда помещения, в следующих месяцах можно добавлять копированием на основании первого документа по аренде.

Подробнее смотрите в видео:

1 нравится”

Сделки по передаче нежилых помещений в долгосрочный найм, считается своеобразным видом изыскания дохода, с некоторыми уникальными особенностями. Получаемые официальные доходы, подлежат обязательному учету. Соответственно, как и любой доход, попадают под действие налогового законодательства. В чем же специфика учета и отражения в бухгалтерских документах таких доходов?

Взаимосвязь учета и применяемых налоговых режимов

Ведение учета бухгалтером доходов от поступаемой арендной платы, прямо зависит от налогового режима. Согласно официальным данным, около восьмидесяти процентов индивидуальных предпринимателей используют «специальные» режимы налогообложения. Упрощенка, патент, единый вмененный налог. Упрощенная система подразумевает немудреный расчет налога (шесть процентов от валового дохода арендодателя или пятнадцать с разности доходов и затрат). Работающие по патенту, вообще избавлены от необходимости сдавать какие-либо расчеты.

Физические лица промышляющие таким видом бизнеса, обязаны платить тринадцать процентов от суммы полученного дохода, в качестве налога. Поэтому при подсчетах выясняется, что выгоднее, даже с перечислением денег в пенсионку, соцстрах, подать заявку и работать по упрощенному методу.

Компании, работают с НДС при сдаче в аренду имущества крайне редко. Это связанно с уплатой большого количества дополнительных налогов, подачей разнообразной отчетности. Рациональным решением выглядит использование упрощенки.

Арендодатель — тонкости бухгалтерского учета

Арендные взаимоотношения между сторонами должны строится без нарушений Гражданского кодекса. Обязательно осуществляется заключение договора, отражающего:

  • объект арендных отношений;
  • длительность действия соглашения;
  • цена договора и как передавать деньги в уплату;
  • порядок приема-передачи помещения;
  • возможность субаренды помещения;
  • меры ответственности сторон договора.

Обеспечить сохранность объекта в хорошем функциональном состоянии, путем несения расходов обязанность арендатора. Если договор не прописывает, что работы по кардинальному ремонту в ведении арендатора, по умолчанию это забота арендодателя. Некоторые договаривающиеся стороны, дополняют соглашение пунктом о денежном обеспечении (своеобразный залог), как защитой от возможного причинения ущерба.

Доход со сдачи в найм помещения: как расписать в по бухгалтерии арендодателя

Сдавая помещение в аренду, арендодатель остается собственником. Таким образом, с баланса компании его стоимость нельзя списывать. Поскольку помещение находится в составе основных фондов предприятия, зафиксировать нужно на счете 01 или 03, когда речь идет об объекте, изначально покупавшимся для получения выручки от сдачи в наем. Движение объекта между сторонами соглашения нуждается только в аналитическом отражении на соответствующем счете.

В последний день месяца как правило производится обсчет суммы за найм и его отражение в бухгалтерских документах. Осуществляется операция Дебет 62 Кредит 90.1. Кредитуется счет 91, в случае если сдача в аренду побочный доход компании. Основанием служат основные бумаги — соглашение найма, акт приема-передачи, акт оказанной услуги. Синхронно проводятся по Дебету 90.3 Кредиту 68.2 НДС от нанимателя (причина — выписанная счет-фактура).

Важно правильно разнести амортизацию:

  • Д-ту 20 (23,25,26,29,44) Кредитуется 02 (проход суммы амортизации объекта — берется бухсправка);
  • Дт 90.2 Крт 20 (23,25,26,29,44) (амортизация и другие затраты по найму списаны — товарные накладные, акты, бухсправка).

Случай разовой выручки

Однократное получение прибыли от сдачу в аренду имущества, регламентируется ее отнесением к прочим доходам. В таком случае бухгалтерские проводки надлежит оформить следующим образом:

  • Дебет 62 Кредит 91.1 — получение средств за сдаваемое в аренду здание (акты, предусмотренные соглашением);
  • Дебет 91.3 Кредит 68.2 — начисление с выручки НДС (напечатанная с/фактура);
  • Дебет 91.2 Кредит 02 — убытие амортизационных затрат сданного в аренду помещения (бухсправка);
  • Дебет 51 Кредит 62 — приход в банк денег от арендатора за услуги аренды.

Отражение залогового обеспечения

В случае взимания залога за сдаваемое в найм помещение, необходимо осуществить следующие операции:

  • Дебет 51 Кредит 76 — поступление обеспечения;
  • Дебет 76 Кредит 62 — зачет залога в счет арендной платы.

Зачисление такого платежа найдет отражение и на забалансовом 008 счете, с последующим его закрытием в момент возврата залога.

Качественные улучшения помещения, сделанные по согласованию с арендодателем, отражаются в учете в двух возможных вариантах:

  • включение в стоимость сдаваемого в аренду помещения;
  • как новый, самостоятельный объект (Дебет 08 Кредит 60).

Соглашение о аренде помещения может включать пункт о его возможном выкупе арендатором. Если арендатор активирует данную опцию, арендодатель проводит это как реализацию имущества.

Арендодателю необходимо вести учет поступаемой арендной платы аккуратно. Действующее законодательство предусматривает серьезные санкции за нарушения. Своевременный бухгалтерский учет позволит вести бизнес по сдаче площадей в аренду спокойно.

Остались вопросы? Закажите бесплатную консультацию наших специалистов.

Рассчитываем сумму выплаты

Арендную плату с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату ст. 15 Закона № 1611 относит к существенными условиями договора аренды земли2.

1 Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.

2 Кроме того, существенными условиями являются объект аренды и срок действия договора аренды.

О том, что при заключении договора аренды земельного пая нужно ориентироваться на требования к заключению договора аренды земли, прописанные в Законе № 161, прямо сказано в разд. IX этого Закона.

Для оформления аренды земельного пая служит форма Типового договора аренды земельной доли (пая) (далее — Типовой договор), утвержденная приказом № 5 Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. № 5.

Важно, если в аренду передается не пай, земельный участок (т. е. земля, которая уже имеет кадастровый номер и выделена в натуре, но до выделения ее в натуре это был земельный пай), то следует заключить с физлицом договор аренды земельного участка, типовая форма которого утверждена постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220.

При этом важно, чтобы договор аренды земельной доли (пая) прошел регистрацию согласно Порядку № 1193.

3 Порядок регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденный постановлением КМУ от 24.01.2000 г. № 119.

Получается, что сумма выплаты в пользу арендодателя оговаривается сторонами в договоре аренды земельной доли (пая). Она должна быть указана в п. 2.2 Типового договора или в абсолютном размере, или в процентах от стоимости земельного пая.

В общем случае арендная плата взимается в денежной форме. Но по соглашению сторон расчеты могут осуществляться и в натуральной форме (ч. 2 ст. 22 Закона № 161). При этом расчет в натуральной форме должен соответствовать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.

Сразу предупредим, что натуральная форма расчетов более дорога с точки зрения налогообложения. Поэтому если есть желание получить продукцию арендатора, то проще, получив денежную оплату, приобрести ее у него. Или же арендатор может отразить операцию по продаже арендодателю такой продукции и провести взаимозачет задолженности за проданную продукцию задолженностью по арендным платежам.

То, как будут уплачивать арендную плату, оговаривают в п. 2.2 Типового договора. В частности, в этом пункте указано, что:

— формы арендной платы за аренду одной земельной доли (пая) на 1 год, которые устанавливаются по договоренности сторон, приводят в приложении к Договору;

— размер платежей по отдельным формам оплаты ежегодно согласовывается между сторонами путем внесения изменений или дополнений в Договор (в приложении к нему).

Минимальный размер арендной платы. Кроме того, в этом же п. 2.2 Типового договора указано, что размер арендной платы определяется по договоренности между сторонами, но не может быть меньше размера, установленного действующим законодательством.

А согласно п. 170.1 НКУ объект обложения НДФЛ определяют исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа, установленной законодательством по вопросам аренды земли.

Что же это за размер?

Налоговики считают (см. письмо от 27.04.2011 г. № 8043/6/15-0716; категория 103.09 ЗІР), что минимальный размер арендной платы при аренде земельных паев следует определять, опираясь на требования ст. 1 Указа № 92/20024. А в ней указано, что плата (годовая) за аренду земельных участков сельхозназначения, земельных паев устанавливается на уровне не менее 3 % стоимости такого пая (надо понимать, проиндексированной нормативной денежной оценки).

4 Указ Президента Украины «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — владельцев земельных участков и земельных долей (паев)» от 02.02.2002 г. № 92/2002.

Хотя ранее Высший специализированный суд Украины соглашался с тем, что если при заключении договора аренды земельного пая стороны пришли к согласию относительно меньшего размера арендной платы, нежели установленный Указом № 92/2002, то это не может быть причиной для признания такого договора недействительным5. В то же время есть и противоположные решения.

5 Определение ВССУ от 23.05.2012 г. по делу № 6-9254св12; reyestr.court.gov.ua/Review/24943563.

То есть можно трактовать ситуацию и так, что минимальный размер арендной платы, о котором идет речь в Указе № 92/2002, является лишь условным ориентиром, на который следует равняться при достижении договоренности между арендодателем и арендатором относительно размера арендной платы, а не обязательным условием.

Но такая трактовка, не единственно возможная и может повлечь судебные разбирательства.

В то же время, независимо от того, какой размер будет указан в договоре, платить НДФЛ и военсбор следует исходя именно из размера арендной платы, которая установлена на уровне не менее 3 % стоимости земельного пая (см. ниже).

Индексация арендной платы: проводить или отказаться ? Еще один немаловажный вопрос: необходимо ли ежегодно индексировать размер арендной платы?

Арендная плата, учитывая невыплаченную, подлежит индексации на дату ее выплаты в соответствии с уровнем инфляции национальной валюты Украины — п. 2.2 Типового договора (ср. 025069200).

Но… утвержденной методики проведения индексации просто не существует. Зато предусмотрена возможность отказаться от ее проведения (ст. 21 Закона № 161). Она устанавливает, что расчет размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Поэтому в договоре можно прописать свой алгоритм индексации или, если арендодатель земельного пая не против, с помощью договора вообще «увильнуть» от ее проведения.

Какими налогами/сборами обложить?

НДФЛ и военсбор. Арендатору земпая (юрлицу или ФЛП) следует помнить, что именно он согласно п.п. 170.1.1 НКУ является налоговым агентом по НДФЛ (и военсбору) плательщика налога — арендодателя относительно его дохода от предоставления в аренду земельной доли (пая).

Ставка НДФЛ в данном случае составляет 18 %, а военного сбора — 1,5 %.

Именно арендатор обязан удержать их из дохода арендодателя и уплатить в бюджет (по местонахождению земельных долей (паев) — п.п. 168.4.9 НКУ)6.

6 Сроки для уплаты — общие (детали найдете в статье «Важные цифры 2019 года: налогообложение доходов физлиц и соцстрахование» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 1).

Помните, что (как уже было сказано выше) база налогообложения при этом определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, но не менее чем минимальная сумма арендного платежа. С учетом позиции налоговиков, не менее 3 % стоимости земучастка (проиндексированной НДО) из расчета на год.

Если по условиям договора предусмотрена натуроплата, то согласно п. 164.5 НКУ доход арендодателя в целях обложения НДФЛ определяется по обычным ценам с учетом «натурального» коэффициента.

В этом году при ставке НДФЛ 18 % равен 1,219512.

Данные о начисленном и выплаченном размере арендной платы и НДФЛ, удержанном из нее и перечисленном в бюджет, арендатор отражает в форме № 1ДФ с признаком дохода «106». А сумму военного сбора, удержанного из арендной платы, отражают в разделе ІІ формы № 1ДФ по строке «Военный сбор».

Земельный налог. В отличие от НДФЛ и военсбора, уплата земельного налога — это уже забота самого физлица-арендодателя земельного пая.

Но согласно п. 281.3 НКУ при передаче земельных паев в аренду единоналожнику группы 4 арендодатель освобождается от уплаты земельного налога.

При этом действует такое льготное освобождение как при передаче паев в аренду юрлицу-единоналожнику, так и физлицу-предпринимателю группы 4.

Но налоговая нагрузка в таком случае ложится «на плечи» арендатора: база обложения единым налогом согласно п.п. 295.9.7 НКУ для него при этом будет увеличена на площадь полученных в аренду земельных долей (паев)7.

7 Но это не касается аренды земель у других плательщиков единого налога группы 4.

Если физлицо передает земельный пай в аренду иному субъекту хозяйствования (не единоналожнику группы 4), то уплачивать земельный налог оно обязано точно так же, как и в том случае, если бы пай использовался им самим (не передавался в аренду).

Так что спасти физлицо-арендодателя пая может ряд льгот, предусмотренных п. 281.1 НКУ (в пределах норм, установленных п. 281.2 этого Кодекса)8.

8 Подробнее об этом вы могли прочесть в статье «Земельный налог для физлиц: что «за плечами не носить» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 16).

Если же физлицо или его земельный пай не подпадают под освобождающие критерии, то оно должно платить земельный налог на основании налогового уведомления-решения, которое налоговики присылают до 1 июля.

Земельный налог физлица уплачивают согласно п. 287.5 НКУ в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

Что в бухучете?

Правила учета аренды земельных паев аналогичны действующим при аренде земельных участков. Так, получая в аренду земельный пай, арендатор должен отразить его на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы» по стоимости, указанной в договоре аренды.

Этот факт должен засвидетельствовать акт приема-передачи объекта аренды.

Арендатор может составить его в произвольной форме, ведь унифицированная форма такого документа не утверждена.

Начисление арендной платы, в свою очередь, должно быть оформлено в бухучете актом приема-передачи услуг по аренде.

Выплачивают арендную плату за паи, как правило, раз в год.

А нужно ли «размазывать» ее начисление на каждый месяц года? На такую мысль может натолкнуть п. 8 П(С)БУ 16, согласно которому если актив обеспечивает получение экономических выгод в течение нескольких отчетных периодов, то расходы признаются путем систематического распределения его стоимости (например, в виде амортизации) между соответствующими отчетными периодами. Но отчетным периодом в понимании Закона о бухучете является календарный год (а не месяц), потому и начисление арендной платы раз в год не противоречит правилам бухгалтерского учета.

С другой стороны, если предприятие составляет финотчетность ежеквартально, то для обеспечения правдивости финотчетности на последний день квартала оно должно составлять первичный документ, на основании которого начислять арендную плату.

Сумму арендной платы, которая подлежит уплате арендодателю, отражают в учете по кредиту субсчета 685 «Расчеты с прочими кредиторами» и дебету счета учета расходов.

При этом если пай использовали для выращивания:

1) одного вида сельхозпродукции, то сумму арендной платы напрямую относят к производственной себестоимости продукции, т. е. отражают на дебете счета 23 «Производство»;

2) нескольких видов продукции (если на поле, где физически должен находиться пай, выращивали несколько видов продукции), то сумму начисленной арендной платы относят к общепроизводственным расходам, то есть на дебет счета 91.

Далее такие расходы распределяют между производственной себестоимостью тех видов продукции, которые выращивали на этом поле, пропорционально площади участков, занятых под соответствующими культурами.

Если арендатор земельного пая уплачивает арендную плату заранее за несколько отчетных периодов, то уплаченную сумму он не относит в состав расходов сразу. Сначала он должен показать уплаченную авансом сумму арендной платы на счете 39 «Расходы будущих периодов», и только в периоде, которого касается такая арендная плата, — отнести в расходы определенную ее часть пропорционально периодам пользования паем.

Разобраться с правилами бухгалтерского учета предлагаем с помощью примера.

Пример

Сельхозпредприятие «Мир» арендовало у физлица земельный пай площадью 2 га, денежная оценка которого составляет 100 тыс. грн. По договоренности сторон размер арендной платы составляет 5 % от денежной оценки пая. При этом часть арендной платы (50 %) выплачивается арендодателю в натуральном виде (картофелем).

В договоре при этом прописано, что арендная плата выплачивается деньгами, а расчет за полученную продукцию арендодатель проводит путем взаимозачета с задолженностью по арендной плате.

Стоимость картофеля составляет 9000 грн./т (в том числе НДС — 1500 грн.). Фактическая себестоимость картофеля — 4000 грн./т.

Размер арендной платы в рассматриваемом случае составляет 5000 грн. (100000 грн. х 5 % : 100 %). С этой суммы должно быть удержано:

— НДФЛ — 900 грн. (5000 грн. х 18 % : 100 %);

— военный сбор — 75 грн. (5000 грн. х 1,5 % : 100 %).

Подлежит уплате арендодателю — 4025 грн. (5000 грн. — 900 грн. — 75 грн.).

Половина от этой суммы (2012,5 грн.) выплачивается деньгами, за счет второй же он берет 223,61 кг картофеля (2012,5 грн. : 9 грн./кг). Фактическая себестоимость такого количества картофеля составляет 894,44 грн. (223,61 кг х 4 грн./кг).

В учете при этом необходимо сделать следующие проводки:

п/п

Содержание хозяйственной операции

Сумма,

грн.

Бухгалтерский учет

Дебет

Кредит

Получили на праве аренды земельный пай

100000,00

Начислили арендную плату

5000,00

23, 91

Удержан и перечислен в бюджет НДФЛ

900,00

641/НДФЛ

900,00

641/НДФЛ

Удержан и перечислен в бюджет военный сбор

75,00

642/ВС

75,00

642/ВС

Выдали через кассу часть арендной платы, причитающуюся к выплате

2012,50

Выдали картофель за счет оставшейся части арендной платы

2012,50

Начислили налоговые обязательства по НДС

335,42

641/НДС

Списали себестоимость переданного картофеля

894,44

Провели взаимозачет задолженности

2012,50

Добавить комментарий