Компенсация за досрочное расторжение договора аренды

8
апреля
2019

Содержание

Арендодатель решил досрочно выйти из договора. Как это сделать без санкций

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Иванушкина, Дружинина_Арбитражная практика_Досрочный выход арендодателя из договора без санкций_04.2019

Файл добавлен 19.04.2019
Презентация .pdf (124 Кб)

Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора.

Судебный порядок расторжения договора аренды

По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению (ст. 451 ГК). Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора (постановления Президиума ВАС от 13.04.2010 № 1074/10, от 30.11.2010 № 9600/10, АС Московского округа от 16.02.2016 по делу № А40-22624/2015).

Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя:

  • использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора;

  • существенное ухудшение состояния имущества;

  • невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока;

  • непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора.

Но на практике доказать основания, предусмотренные ст. 619 ГК, затруднительно. Это часто связано с субъективной оценкой суда — например, при исследовании существенности допущенных нарушений.

Поэтому в интересах арендодателя прописать в договоре аренды дополнительные основания для расторжения договора в судебном порядке. Эти основания можно привязать к специфике передаваемого в аренду имущества.

Можно согласовать условие о праве арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае однократной просрочки внесения арендной платы, нарушения требований законодательства при использовании имущества (например, правил оборота алкогольной продукции).

Претензионный порядок. Процедура расторжения договора аренды в судебном порядке всегда сопровождается досудебным порядком урегулирования спора.

Общее правило о соблюдении претензионного порядка при расторжении договоров: соответствующее требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок.

Для договора аренды есть специальная норма: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Несоблюдение обязательного претензионного порядка повлечет оставление иска арендодателя без рассмотрения.

Однократная просрочка внесения арендной платы

Когда арендодатель включает в договор условие о своем праве расторгнуть договор в случае однократной просрочки внесения арендной платы, арендаторы часто заявляют о том, что это противоречит п. 3 ст. 619 ГК, принципу стабильности отношений и баланса интересов сторон. Президиум ВАС в п. 26 Информационного письма № 66 разрешил данный вопрос в пользу арендодателя, указав, что соответствующее условие отвечает принципу свободы договора.

Последствия устранения арендатором нарушений, послуживших основанием для предъявления иска

Президиум ВАС разъяснил этот вопрос еще в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (п. 8 Обзора).

Несмотря на то что эта позиция была сформирована уже более 20 лет назад, она продолжает сохранять свою актуальность. В 2011 году Пленум ВАС скорректировал этот подход. Он разъяснил, что, даже если арендатор устранил нарушение обязанности по уплате арендной платы, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке связано с необходимостью доказывания суду наличия специальных оснований для расторжения и соблюдения различных процедурных требований, например направления досудебного требования арендатору.

Помимо прочего, рассмотрение дела судом с большой долей вероятности потребует от истца-арендодателя существенных временных и материальных затрат.

Внесудебный отказ от договора аренды

Оптимальным вариантом досрочного прекращения арендных отношений является односторонний внесудебный отказ от договора. Право на односторонний отказ предусмотрено законом только для прекращения действия договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поэтому в интересах арендодателя включить в договор дополнительные основания для одностороннего отказа от договора. Можно связать такие основания с нарушениями арендатора, а можно добавить основания, которые не будут зависеть от воли сторон. Более того, договор может предусматривать право на немотивированный отказ от исполнения.

Есть два аспекта, которые позволят минимизировать риски, связанные с реализацией права на отказ.

  1. Максимально детализировать условия, при которых арендодатель вправе отказаться от договора, во избежание риска признания в дальнейшем отказа от договора необоснованным. Целесообразно перечислить конкретные нарушения арендатора, которые могут стать основаниями для отказа, поскольку, например, включение абстрактной фразы о «существенном нарушении» договора на практике может повлечь успешное оспаривание отказа. В таком случае с учетом толкования договора и оценки поведения сторон суд может прийти к выводу о несущественности конкретного нарушения и отсутствии оснований для отказа.

  2. Прописать порядок реализации арендодателем права на односторонний отказ, в том числе форму, содержание и сроки направления уведомления об одностороннем отказе.

Несоблюдение требований к совершению одностороннего отказа по общему правилу означает, что такой отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.

C 1 июня 2015 года реализация права на отказ от договора может быть обусловлена выплатой определенной денежной суммы отказывающейся стороной в пользу другой стороны. Исключение составляют случаи, когда право отказаться от договора прямо предусмотрено императивной нормой закона, как, например, в случае вышеупомянутой ст. 610 ГК.

Таким образом, в рамках переговорного процесса необходимо учитывать, что арендатор может настаивать на включении в договор условия об обязанности арендодателя перечислить плату за отказ от дальнейшего исполнения договора аренды.

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Следует четко разграничить в договоре процедуры внесудебного и судебного прекращения обязательств. Например, включение в договор условия о возможности «досрочно расторгнуть договор по инициативе арендодателя» не дает ясного понимания, необходимо ли расторгать договор в суде или достаточно заявления об одностороннем отказе. Следовательно, суд может прийти к выводу о незаконности одностороннего отказа арендодателя как не предусмотренного договором.

Риск взыскания убытков арендатора в связи с досрочным прекращением договора и способы его минимизации

В судебных спорах о досрочном расторжении договора аренды арендаторы часто требуют взыскать с арендодателя убытки. Такие убытки возникают чаще всего по следующим причинам:

  • арендатор больше не может пользоваться арендованным помещением;

  • арендодатель без согласия арендатора распорядился имуществом последнего, которое не было вывезено из арендованных помещений;

  • арендатор потратил на ремонт арендованного имущества средства, которые впоследствии не были компенсированы арендодателем.

Рассмотрим подробнее подходы арбитражных судов к разрешению споров о взыскании убытков по вышеперечисленным основаниям.

Требования о взыскании упущенной выгоды и разницы в стоимости аренды

Суды оценивают основания заявленных требований с точки зрения доказанности фактов, характеризующих причинение убытков.

В результате данной оценки подавляющее большинство судов приходит к выводу, что если договор аренды расторгнут по основаниям, предусмотренным в нем, и в соответствии с установленной процедурой, то негативные для арендатора последствия прекращения договора нельзя квалифицировать как причиненные арендодателем убытки.

Чтобы избежать признания действий арендодателя по одностороннему отказу от договора незаконными и, как следствие, возникновения у арендодателя обязанности по возмещению арендатору причиненных таким отказом убытков, рекомендуем не только соблюдать процедуру отказа от договора, но и обеспечить доказательства наличия оснований для отказа, предусмотренных договором аренды.

Например, если договором предусмотрено такое основание для его расторжения, как нарушение целевого использования арендуемого помещения, то необходимо собрать доказательства, подтверждающие, что арендатор нарушает соответствующее обязательство.

Например, договором аренды предусмотрено использование помещения исключительно для продажи определенного вида товаров, а арендатор осуществляет торговлю также и иными товарами. В качестве доказательства нарушения целевого использования помещения можно использовать акты осмотра ассортимента товаров, письменные пояснения арендаторов смежных помещений, товарные накладные, отражающие ассортимент продаваемой продукции.

Право на взыскание убытков возникает у арендатора и в том случае, если им не была заключена замещающая сделка, при этом в отношении предусмотренного прекращенным договором аренды исполнения имеется текущая цена.

Текущая цена — это цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор. При отсутствии текущей цены в указанном месте — цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Верховный суд отметил, что риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение.

Таким образом, для защиты арендодателя от взыскания убытков, связанных с рисками изменения цены, необходимо обеспечить доказательства того, что досрочное прекращение договора произошло по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатором.

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендодателя от договора основанием для взыскания с арендодателя возникших у арендатора в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды.

Необходимо предусмотреть в договоре условие об ограничении размера убытков, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным.

Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

Ст. 619 ГК РФ.

Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

Постановления АС Московского округа от 30.05.2017 по делу № А40-221743/15, АС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 по делу № А19-2663/2018

п. 2 ст. 452 ГК РФ

абз. 7 ст. 619 ГК РФ

п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

п. 23 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

п. 2 ст. 610 ГК РФ

постановления АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017

определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

определение ВС от 07.03.2017 № 309-ЭС17-676; постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015

п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

ст. 616 ГК РФ

ст. 623 ГК РФ

постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

Необходимость досрочного прекращения договора может возникнуть по разным причинам – партнер по сотрудничеству не выполняет условия договора или выполнение договора не соответствует требованиям договора, а также причины могут быть связаны с деятельностью самого коммерсанта или изменениями на рынке. Особенно актуальным этот вопрос стал в условиях распространения Covid-19.

При решении вопросов досрочного прекращения договора нельзя забывать о налоге на добавленную стоимость (НДС). В Законе «О налоге на добавленную стоимость” (Закон о НДС) прямым образом не установлено, применять ли к компенсации, уплачиваемой одной стороной в случае досрочного прекращения договора, НДС.

Прежняя практика

Служба государственных доходов (СГД) в справке от 11 июля 2014 года пояснила, что «компенсация за расторжение договора досрочной аренды не считается оказанием услуги за вознаграждение, которая бы являлась налогооблагаемой сделкой в толковании пункта 2 части 1 статьи 5 Закона о НДС. Принимая во внимание упомянутое, к сделке, которая по экономическому содержанию и существу не считается поставкой товаров или оказанием услуг за вознаграждение, нормы Закона о НДС не применяются.

В деле, в котором представлена упомянутая справка СГД, договор аренды был прекращен по инициативе арендатора. Договором аренды не предусматривалось право арендатора в одностороннем порядке прервать договор, а также не были определены никакие платежи, которые арендодателю могли бы поступить, если арендатор в одностороннем порядке отступил от договора. Размер компенсации был установлен в соглашении сторон о досрочном прекращении договора. В заявлении СГД заявитель указал, что целью выплачиваемой » компенсации было возмещение возможной неполученной прибыли, которую ООО «B”(арендодатель) мог бы получить в период с момента освобождения помещений до 1 марта 2017 года, или компенсировать другие расходы”.

Документ касается компаний и ИП, которые заключили договоры аренды недвижимости до введения режима повышенной готовности из-за COVID-19. Им должны расторгнуть договор аренды без взимания любых плат и с возвратом обеспечительного платежа.

Воспользоваться предложением смогут те бизнесмены, которые ранее надлежащим образом исполняли свои обязанности — до введения ограничений. Еще одно условие — ежемесячные доходы должны упасть более чем на 50 процентов с момента введения режима повышенной готовности.

Чтобы расторгнуть договор, бизнесмену достаточно направить арендодателю уведомление об отказе от договора. Расторжение должно производиться без взимания любых плат, в том числе за односторонний отказ от договора. Не допускается компенсация убытков в виде упущенной выгоды.

— Обеспечительный платеж, если он предусмотрен договором и внесен арендатором, подлежит возврату, — говорится в законопроекте. При этом исключение опять же сделано для случая, если арендатор не вносил ранее платежи добросовестно.

В случае принятия закон вступит в силу со дня официального опубликования.

Председатель комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров рассказал, что в Госдуму приходят письма от арендодателей, которые выступают против принятия закона. Он заявил, что необходимо сбалансировать интересы арендодателей и арендаторов, чтобы «не допускать выкручивания рук одними другим». Для этого депутаты собираются подготовить ряд поправок ко второму чтению. Так, будет предложено уточнить порядок снижения ежемесячных доходов, позволяющим арендаторам разрывать договоры аренды.

С момента введения ограничительных мер, связанных с закрытием объектов розничной торговли, ресторанов и иных объектов, прошло уже более 2 месяцев. Ограничительные меры оказали существенное негативное влияние на бизнес арендаторов и арендодателей. По многим договорам аренды сторонами уже достигнут компромисс по вопросам отсрочки и скидки по арендной плате. В некоторых случаях введение ранее мер поддержки, связанных с отсрочкой и уменьшением арендной платы, оказалось недостаточным для достижения баланса интересов сторон договора аренды. В результате на федеральном уровне было принято решение о разработке новых мер государственной поддержки арендаторов.

8 июня 2020 г. опубликован ФЗ № 166-ФЗ от 8 июня 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» («Закон»). Статьей 3 Закона предусмотрено право отдельных арендаторов на односторонний внесудебный выход из договора аренды при отказе арендодателя предоставить скидку на арендную плату.

Кто может воспользоваться правом на отказ?

Правом на досрочное внесудебное расторжение договора может воспользоваться арендатор:

· являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, то есть включенный в соответствующий реестр; и

· осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 («Постановление»).

Какой договор может быть расторгнут?

В соответствии с Законом досрочно может быть прекращен договор аренды:

· заключенный до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; и

· заключенный в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором деятельности, которая включена в перечень, утвержденный Постановлением.

Соответственно, в отличие от отсрочки по оплате арендной платы, которая предоставляется в отношении любых договоров аренды, заключенных арендаторами, относящимися к наиболее пострадавшим отраслям (Вопрос № 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 Президиума ВС РФ от 30.04.2020), право на отказ применимо только к помещениям, которые используются для осуществления такой деятельности.

Очевидно, что любое помещение, в конечном счете, используется арендатором для этого, но, вероятно, при применении новых норм об отказе суды будут проверять, чтобы формулировка договора аренды о разрешенном использовании помещения максимально соответствовала формулировке ОКВЭД, включенной в Постановление. С учетом этого, суды могут не поддержать возможность отказа от договоров аренды в отношении офисных помещений, если только такие помещения не используются для деятельности, связанной с получением прибыли (офис туристической компании и т.п.).

Как арендатору реализовать право на отказ?

Закон предполагает следующую процедуру:

· арендатор обращается к арендодателю с предложением об изменении арендной ставки на срок до одного года;

· стороны в течение 14 рабочих дней ведут переговоры о снижении арендной платы;

· при недостижении соглашения арендатор вправе отказаться от договора аренды, причем договор прекращается с момента получения уведомления об отказе от договора, если иное не предусмотрено самим договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Важно иметь в виду, что право на отказ должно быть реализовано до 1 октября 2020 г. С учетом положения ст. 450.1 ГК РФ до этого срока уведомление о расторжении уже должно быть получено арендодателем.

В связи с отсутствием переходных положений, данные нормы Закона вызывают ряд вопросов. В частности, если сторонами до вступления в силу Закона уже были проведены переговоры о снижении арендной ставки и достигнуто соглашение, может ли арендатор повторно попросить скидку под угрозой прекращения договора. Положения ст. 422 ГК РФ подтверждают такое право арендатора, с другой стороны такое толкование не совсем соответствует принципу добросовестности. Особенно остро данный вопрос встанет в отношении договоров, по которым скидки были предоставлены на срок менее года.

Кроме того, Закон не дает никаких ориентиров в отношении скидок, которые могут запросить арендаторы. Из буквального толкования следует, что непредоставление скидки, запрошенной арендатором, будет основанием для последующего досрочного отказа. Вместе с тем, Закон не исключает действия общих положений о добросовестности при осуществлении гражданских прав (ст. ст. 1 и 10 ГК РФ). Соответственно, арендатор, действующий недобросовестно при ведении переговоров, рискует тем, что впоследствии суд признает отказ от договора недействительным.

Последствия досрочного прекращения договора аренды

Законом предусмотрено, что арендатор не возмещает арендодателю в связи с досрочным расторжением:

· упущенную выгоду;

· убытки по замещающей сделке (новому договору аренды в отношении того же помещения), предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ;

· плату за отказ от договора, предусмотренную в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ.

При этом уплаченный обеспечительный платеж арендатору не возвращается.

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством. В частности, на основании договора аренды должен решаться вопрос о компенсации арендатору произведенных им улучшений в арендуемом помещении.

Разберемся, при каких условиях и в каком порядке может быть досрочно расторгнут договор аренды недвижимости (кроме жилых помещений и земельных участков).

Договор аренды недвижимости может быть досрочно расторгнут в следующих случаях:

— по соглашению сторон, если это не запрещено законодательством или договором;

— в судебном порядке по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным законодательством или договором;

— при одностороннем отказе от договора одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством или договором.

Когда можно расторгнуть договор аренды недвижимости по соглашению сторон

Стороны вправе расторгнуть договор по своему соглашению, если это не запрещено законодательством или договором (п. 1 ст. 420 ГК). Для договора аренды недвижимости (далее — договор) законодательство такого запрета не устанавливает. Таким образом, договор можно расторгнуть по соглашению сторон, если он не содержит запрета на такое расторжение.

Обратите внимание!
На практике расторжение договора по соглашению сторон оформляют допсоглашением к нему. Такое соглашение должно быть оформлено письменно в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 580 ГК, ч. 1 п. 4 постановления Пленума ВХС N 1).

В каких случаях договор аренды недвижимости может быть расторгнут по требованию арендодателя

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если арендатор:

1) использует недвижимость не по назначению либо с существенным или неоднократным нарушением условий договора (п. 3 ст. 586, подп. 1 ч. 1 ст. 590 ГК);

Пример
В договоре указано, что здание предоставлено арендатору для использования в качестве склада для хранения промышленных товаров. Арендатор фактически использовал помещение для ремонта автомобилей. Такое использование здания противоречит условиям договора, арендодатель вправе требовать расторжения этого договора.

Обратите внимание!
Существенным считается такое нарушение договора арендатором, которое влечет для арендодателя ущерб. При этом размер ущерба должен быть таким, что арендодатель в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК). На практике существенность нарушения оценивает суд при рассмотрении иска о расторжении договора по этому основанию.

2) существенно ухудшает недвижимость (подп. 2 ч. 1 ст. 590 ГК). Понятие существенного ухудшения законодательство не содержит. На практике существенность ухудшения недвижимости оценивает суд. Например, это ухудшение, которое ведет к невозможности использовать недвижимость по назначению или грозит ее уничтожением;

Пример
Арендатор проводил текущий ремонт арендованного здания. В процессе ремонта была демонтирована и не восстановлена система отопления. Из-за отсутствия отопления пришла в негодность внутренняя отделка здания, появились трещины фасада. Так как по вине арендатора произошло существенное ухудшение здания, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора.

3) более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленный договором срок (подп. 3 ч. 1 ст. 590 ГК);

Обратите внимание!
Если срок внесения арендной платы не установлен, она должна быть уплачена в обычно применяемый срок при аренде аналогичного имущества в схожих обстоятельствах ( ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК). На практике в случае возникновения спора обычно применяемый срок определяет суд.

4) не производит капитальный ремонт недвижимости в установленный договором срок, а если такой срок не установлен — в разумный срок (подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).

Обратите внимание!
Требовать расторжения договора по этому основанию арендодатель вправе, только если обязанность арендатора проводить капитальный ремонт закреплена в договоре. Ведь по общему правилу капитальный ремонт недвижимости должен выполнять арендодатель (ч. 1 п. 1 ст. 587, подп. 4 ч. 1 ст. 590 ГК).

Договором могут быть предусмотрены и иные основания, по которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора (ч. 2 ст. 590 ГК). Это могут быть любые основания, которые не противоречат законодательству (ст. 391 ГК).

Примеры
Стороны включили в договор условие, что в случае продажи арендуемого здания арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако переход права собственности на арендуемое имущество не может быть основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, указанное условие договора считается недействительным как противоречащее требованиям законодательства (ст. 169, 181 ГК).
Договором установлено, что арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения, если арендатор передал помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя. Такое условие не противоречит требованиям законодательства и стороны могут согласовать его в договоре.

Каков порядок расторжения договора по требованию арендодателя

До обращения в суд арендодатель обязан направить арендатору предупреждение о выполнении нарушенных обязательств в разумный срок. Предупреждение должно быть направлено в письменной форме (ч. 3 ст. 590 ГК).

Обратите внимание!
Направление предупреждения является обязательным. Стороны не вправе согласовать в договоре иной порядок его расторжения по требованию арендодателя ( ч. 3 ст. 590 ГК).

Содержание предупреждения законодательством не определено. На практике в нем указывают:

— реквизиты договора, обязательства по которому арендатор не исполнил;

— конкретное обязательство, которое не было исполнено;

— предложение исполнить нарушенное обязательство;

— срок, в который обязательство должно быть исполнено;

Обратите внимание!
Срок для исполнения обязательства должен быть разумным (ч. 3 ст. 590 ГК). Понятие разумного срока законодательством не определено. На практике такой срок предполагает период времени, необходимый для исполнения обязательства. Например, срок для внесения арендной платы может выражаться в днях, а для проведения капитального ремонта — в месяцах.
Обычно понятие разумного срока определяется сторонами. Если стороны не договорятся, оценивать разумность установленного срока будет суд.

— предложение досрочно расторгнуть договор (п. 2 ст. 422 ГК);

Обратите внимание!
Если в предупреждение не включить предложение о расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не будет соблюден. Как следствие, суд оставит без рассмотрения иск о досрочном расторжении договора (абз. 3 и 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС N 1).

— другую необходимую информацию, например, срок для ответа на предупреждение или размер пеней за просрочку внесения арендной платы.

Пример формулировки предупреждения
Предупреждаем, что Вами не исполнены обязательства по договору аренды нежилого помещения N 35 от 08.10.2020: не внесена арендная плата за пользование помещением, расположенным по адресу: г. Витебск, ул. Весенняя, д. 12, кв. 202:
— за декабрь 2020 года в срок до 15.01.2021 в сумме 560 бел. руб.;
— за январь 2021 года в срок до 15.02.2021 в сумме 560 бел. руб.;
— за февраль 2021 года в срок до 15.03.2021 в сумме 560 бел. руб.
Предлагаем погасить указанную задолженность по арендной плате не позднее 25.03.2021.
В связи с неоплатой арендной платы более двух раз подряд предлагаем досрочно расторгнуть договор аренды с 30.03.2021.

Направлять предупреждение рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение арендатором. Например, можно направить предупреждение заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если после получения предупреждения арендатор исполнит нарушенное обязательство, то суд откажет в досрочном расторжении договора.

Судебная практика

По договору арендатор должен был вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым. За период июль — сентябрь 2019 года арендатор арендную плату не уплачивал. На этом основании арендодатель обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора. При этом до подачи искового заявления арендатор оплатил задолженность по арендной плате. Суд посчитал, что арендатор исполнил свое обязательство в разумный срок. Суд в иске отказал.

Решение экономического суда Минской области от 23.12.2019 (дело N 166-12/2019)

Обратиться в суд с требованием расторгнуть договор арендодатель вправе, только если арендатор не устранил нарушение в установленный предупреждением срок (абз. 3 и 5 ч. 1 п. 30 постановления Пленума ВХС N 1).

В каких случаях договор аренды недвижимости может быть расторгнут по требованию арендатора

Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если:

1) арендодатель не передал арендованную недвижимость в установленный договором срок, а если договором такой срок не установлен — в разумный срок (п. 3 ст. 582 ГК);

Обратите внимание!
По общему правилу недвижимость считается переданной после фактического предоставления ее во владение и пользование арендатора и подписания сторонами документа о передаче (ч. 2 п. 1 ст. 626 ГК).

2) арендодатель не передал вместе с арендованной недвижимостью относящиеся к ней документы и принадлежности. При этом без этих документов и/или принадлежностей арендатор (ч. 2 п. 2 ст. 582 ГК):

— либо не может использовать недвижимость по назначению;

— либо в значительной степени лишается того, на что рассчитывал при заключении договора;

Пример
Стороны заключили договор аренды помещения под офис, расположенного в здании бизнес-центра. Арендодатель не передал арендатору ключи для доступа в здание и в арендованное помещение. В результате арендатор не может использовать помещение для размещения в нем своего офиса. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.

3) арендодатель препятствует арендатору использовать недвижимость по назначению (подп. 1 ч. 1 ст. 591 ГК);

Пример
По договору было арендовано здание склада для хранения товаров арендатора. Арендодатель запретил проезд транспортных средств к зданию склада для погрузки-выгрузки товаров. Запрет арендодателя препятствует использованию арендованного здания по назначению. Следовательно, арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора.

4) недвижимость имеет недостатки, которые полностью или частично препятствуют ее использованию (подп. 3 ч. 2 п. 1 ст. 583, п. 2 ч. 1 ст. 591 ГК). Исключение — недостатки недвижимости, которые были заранее оговорены, известны арендатору или могли быть им обнаружены при осмотре недвижимости (п. 2 ст. 583 ГК);

Пример
По договору было арендовано здание склада. В процессе его использования выяснилось, что в здании протекает крыша, что препятствует его использованию для хранения товаров. При осмотре дефекты крыши выявить было невозможно, арендодатель не предупредил арендатора об этом недостатке здания. В этом случае арендатор вправе потребовать расторжения договора.

5) арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на арендуемую недвижимость (ч. 2 ст. 584 ГК);

Пример
По договору было арендовано здание склада, которое находилось в залоге у банка. Арендодатель не предупредил об этом арендатора при заключении договора, поэтому арендатор вправе требовать его расторжения.

6) арендодатель не производит капитальный ремонт недвижимости в установленный договором срок, а если такой срок не установлен или ремонт является неотложным, то в разумный срок (подп. 3 ч. 4 п. 1 ст. 587, подп. 3 ч. 1 ст. 591 ГК);

Обратите внимание!
Требовать расторжения договора по этому основанию арендатор не вправе, если обязанность проводить капитальный ремонт недвижимости возложена договором на него (ч. 1 п. 1 ст. 587 ГК).

7) недвижимость оказалось непригодной к использованию по причинам, которые не зависят от арендатора (подп. 4 ч. 1 ст. 591 ГК).

Пример
В результате урагана у арендованного здания была частично повреждена крыша. Так как здание стало непригодно к использованию по причине, которая не зависит от арендатора, он вправе потребовать расторжения договора.

Договором могут быть предусмотрены и иные основания, по которым арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора (ч. 2 ст. 591 ГК). Это могут быть любые основания, которые не противоречат законодательству (ст. 391 ГК).

Примеры
Стороны включили в договор условие, что в случае продажи арендуемого здания арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора. Однако переход права собственности на недвижимость не может быть основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, указанное условие договора считается недействительным как противоречащее требованиям законодательства (ст. 169, 181 ГК).
Договором установлено, что арендатор вправе требовать его досрочного расторжения, если арендодатель передаст здание в залог. Такое условие не противоречит требованиям законодательства и стороны могут согласовать его в договоре.

Каков порядок расторжения договора по требованию арендатора

До обращения в суд арендатор обязан направить арендодателю предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 422).

Обратите внимание!
Направление предложения о расторжении договора является обязательным. Стороны не вправе согласовать в договоре иной порядок его расторжения (п. 2 ст. 422 ГК).

Содержание и форма предложения о расторжении договора законодательством не определены. Так как при обращении в суд нужно подтвердить наличие такого предложения, рекомендуем составлять его в письменной форме. В предложении можно указать:

— реквизиты договора, который предлагается расторгнуть;

— дату, с которой договор будет считаться расторгнутым в случае согласия арендодателя на его расторжение;

— срок для ответа на предложение. Его целесообразно указать, если договором такой срок не установлен.

На заметку
Если срок для ответа не указан в предложении или договоре, арендодатель должен будет ответить в 30-дневный срок после получения предложения (п. 2 ст. 422 ГК, ч. 4 п. 16 постановления Пленума ВХС N 16).

— предупреждение, что в случае отказа или отсутствия ответа на предложение арендатор обратится в суд с требованием о досрочном расторжении договора;

— другую необходимую информацию, например, причины, по которым арендатор предлагает досрочно расторгнуть договор.

Пример формулировки предложения
По договору N 35 от 08.10.2020 нам передано в аренду здание склада, расположенное по адресу: г. Витебск, ул. Весенняя, д. 12. С 01.03.2021 Вами необоснованно запрещен проезд транспортных средств к зданию склада для погрузки-выгрузки товаров, что препятствует использованию арендованного здания по назначению.
В связи с изложенным предлагаем досрочно расторгнуть договор N 35 от 08.10.2020 с 25.03.2021. В случае Вашего несогласия или неполучения ответа на данное предложение в срок до 15.03.2021 будем вынуждены обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора.

Направлять предложение рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение арендодателем. Например, можно направить предложение заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если арендодатель согласится на предложение, стороны могут заключить соглашение о расторжении договора.

Обратиться в суд с требованием расторгнуть договор арендатор вправе, только если на предложение арендодатель ответил отказом или не ответил в установленный срок (п. 2 ст. 422 ГК).

В каких случаях сторона договора может отказаться от него в одностороннем порядке

Арендодатель и арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

1) договор заключен на неопределенный срок (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

Обратите внимание!
Заключенным на неопределенный срок считается договор, в котором срок не согласован и его невозможно определить из условий договора (ч. 1 п. 2 ст. 581 ГК, ч. 1 п. 15 постановления Пленума ВХС N 1).

2) в срочном договоре прописана возможность сторон отказаться от него в одностороннем порядке (https://ilex-private.ilex.by/view-document/BELAW/193015/#M101553 ст. 291, https://ilex-private.ilex.by/view-document/BELAW/193015/#M102113 п. 3 ст. 420 ГК).

На заметку
В договоре можно согласовать право на односторонний отказ как по причине нарушения обязательств другой стороной, так и не связанное с такими нарушениями (ч. 4 п. 19 постановления Пленума ВХС N 16).

Каков порядок отказа от договора в одностороннем порядке

Этот порядок зависит от оснований одностороннего отказа от договора:

1) если договор заключен на неопределенный срок, отказаться от него можно в любое время, уведомив об этом другую сторону за три месяца (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

Обратите внимание!
В договоре стороны вправе согласовать больший или меньший срок уведомления об отказе от договора в одностороннем порядке (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

Форма и содержание уведомления (предупреждения) об одностороннем отказе от договора законодательством не установлены. Рекомендуем составлять такой документ в письменной форме. Это позволит при необходимости подтвердить факт уведомления другой стороны. В уведомлении (предупреждении) целесообразно указать:

— реквизиты договора, от которого сторона отказывается в одностороннем порядке;

— дату, с которой договор будет считаться расторгнутым;

Обратите внимание!
Дата расторжения договора не может быть раньше чем через три месяца после получения уведомления контрагентом. Исключение составляют случаи, когда в договоре установлен иной срок уведомления об одностороннем отказе от него (ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК).

— другую необходимую информацию, например, причины отказа от договора в одностороннем порядке или порядок возврата недвижимости.

Пример формулировки уведомления
Уведомляем Вас об одностороннем отказе от договора аренды нежилого помещения N 35 от 08.10.2019, заключенного на неопределенный срок с 01.07.2021. Просим прислать уполномоченного представителя для приема-передачи арендуемого помещения 30.06.2021.

Направлять уведомление рекомендуем способом, который позволяет при необходимости подтвердить его получение контрагентом. Например, заказным письмом с уведомлением о вручении;

2) если в срочном договоре предусмотрено право на односторонний отказ от него, то сторонам следует соблюдать порядок одностороннего отказа, установленный этим договором (п. 2 ст. 288, ст. 290 ГК).

Обратите внимание!
Независимо от того, определен ли порядок одностороннего отказа в договоре, необходимо уведомить другую сторону о таком отказе (ч. 8 п. 19 постановления Пленума ВХС N 16).

Читайте этот материал в ilex >>*
*по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Добавить комментарий