Договор о долевом инвестировании строительства

Библиографический список

Агарков М. М. Подряд. Текст и комментарий к ст. 220—235 Гражданского кодекса. М., 1924.

Алексеев С. С. Восхождение к праву: поиски и решения. М., 2001.

Алексеев С. С. Общая теория права: в 2 т. М., 1982. Т. 2.

Белов В. А. Гражданское право. Т. 1: Общая часть. М., 2012.

Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право Германии. СПб., 1910.

Большой энциклопедический словарь / общ. ред. А. М. Прохорова. М., 1999.

Гражданское право: учебник: в 3 т. / отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2005. Т. 2.

Гримм Д. Д. К учению об объектах прав // Вестник гражданского права. 2007. № 1.

Двинин О. А. Вопросы теории и практики договора электроснабжения в Российской Федерации: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2006.

Жанэ А. Д. Электроэнергия как особого рода вещь // Журнал российского права. 2004. № 5.

Зайченко Н. М. Предмет договора энергоснабжения: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007.

Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / сост. И. М. Тютрюмов. Кн. 4. М., 2004.

Крассов Е. О. Система договорных связей в сфере организации снабжения электрической энергией: дис. … канд. юрид. наук.

Лукьянцева И. А. Правовая природа электроэнергии как объекта гражданских прав // Журнал российского права. 2008. № 3.

Лысенко А. Н. Имущество в гражданском праве России. М., 2010.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Матиящук С. В. Правовое регулирование договорных отношений в сфере электро- и теплоснабжения. М., 2011.

Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999.

Нестолий В. Г. Договор энергоснабжения — самостоятельный институт российского гражданского права // Сибирский юридический вестник. 2003. № 3.

Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1999.

Плешаков Н. В. Проблемы правового регулирования договорных отношений на оптовом рынке электрической энергии: дис. … канд. юрид. наук. М., 2005.

Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 6-е изд. М., 2011.

Саватье Р. Теория обязательств: юридический и экономический очерк. М., 1972.

Свирков С. А. Основные проблемы гражданско-правового регулирования оборота энергии: монография. М., 2013.

Фаустов С. А. Правовое регулирование электро- и теплоснабжения в системе энергоснабжения в Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук. М., 2005.

Федотов Д. В. Бестелесное имущество в гражданском праве: автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2012.

Договор об инвестировании строительства жилья и договор участия в долевом строительстве: соотношение понятий

ЖУРАВЛЕВА Анна Арташесовна, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса Юридического института Северо-Кавказского федерального университета, кандидат юридических наук

355000, Россия, г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1А E-mail: ann5128@yandex.ru

В статье проводится анализ правовой природы отдельных видов инвестиционных договоров в сфере строительства. Содержится вывод о том, что все договоры инвестирования строительства жилья можно разделить на две большие группы: договоры участия в долевом строительстве, урегулированные Федеральным законом от 30 декабря 2004 г № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие указанного Закона. Участники последней группы договоров находятся под защитой Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах, исполнении обязательств и недействительности сделок, положений особенной части ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи, строительного подряда и др., а также Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Дан анализ сходств и различий указанных договоров.

Ключевые слова: инвестиционный договор, договор участия в долевом строительстве жилья, инвестирование строительства жилья, виды инвестиционных договоров в строительстве жилья.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

А. А. ZHURAVLEVA, candidate of legal sciences

Law Institute of North-Caucasus Federal University

1А, Pushkin st., Stavropol, Russia, 355000

DOI: 10.12737/20148

Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие. Подобное положение дел, в частности, обусловлено определенной выгодой лица, приобретающего жилое помещение: как известно, стоимость недвижимости на стадии строительства значительно ниже стоимости этой же недвижимости после введения ее в эксплуатацию.

Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии

строительства в отечественном правопорядке опосредуются договорами об инвестировании строительства жилья. Такие договоры могут иметь различные наименования: «о долевом участии в финансировании строительства», «о долевом инвестировании», «о долевом участии в инвестициях в строительство дома», «договор об инвестиционном участии в строительстве» и др.

Однако на практике все эти договоры имеют один и тот же предмет: лицо (инвестор) передает денежные

средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать его инвестору на праве собственности либо долю в праве собственности на соответствующий объект.

В науке и на практике ведутся дискуссии относительно правовой природы подобных договоров: являются ли они особым видом1 гражданско-правовых договоров или могут быть квалифицированы по признакам уже существующих договорных конструкций и рассмотрены как смешанные договоры, либо выступают не более чем поименованным гражданско-правовым договором2, но в сфере строительства жилья (договор купли-продажи будущей вещи, договор строительного подряда, договор простого товарищества, договор возмездного оказания услуг, предварительный договор и т. п.)3.

Полагаем, что более верной является позиция об особом положении таких договоров в гражданском праве, поскольку основной их вид — договор долевого участия в строительстве является предметом регулирования самостоятельного нормативного акта — Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных

1Подробнее см.: Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6; Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4; Козлова Е. Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: дис. … д-ра юрид. наук. М., 2013. С. 165.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

2Подробнее см.: Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.

3Подробнее см.: Муравьев Б. В. Указ. соч.

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ). Данное обстоятельство не позволяет отнести данный договор к непоименованным либо к смешанным договорам исходя из смысла ч. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ.

В то же время следует признать, что наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существует и договорная конструкция договора об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на положении ст. 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Федеральный закон № 39-ФЗ), который позволяет заключать подобного рода договоры в соответствии с положениями ГК РФ (п. 1 ст. 8 Федерального закона № 39-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 1 Федерального закона № 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, которая может осуществляться в рамках различных гражданско-правовых договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных действующим законодательством, в том числе договоров, имеющих смешанный характер.

Таким образом, в отличие от Федерального закона № 214-ФЗ, Федеральный закон № 39-ФЗ фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного рода договоров, отдавая это на откуп ГК РФ4.

4 Единственным нормативным актом, который дает определение родовому понятию «инвестиционный договор» в области строительства, является постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 г. № 505

Так, согласно постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при разрешении споров, возникших из подобного рода договоров, судам в каждом конкретном случае следует руководствоваться положениями о договоре купли-продажи будущей вещи, либо о договоре строительного подряда, либо о договоре простого товарищества или положениями о других поименованных в ГК РФ договорах, в зависимости от условий соответствующей сделки.

Указанное положение дел дало основания многим авторам утверждать, что термин «инвестиционный договор» в строительстве в большей степени отражает экономическую сущность отношений между застройщиком и инвестором (в нашем случае — лицом, приобретающим недвижимость для личных целей). В связи с чем высшая судебная инстанция и подводит регулирование этой договорной конструкции под существующие договоры.

Однако такое положение дел не представляется правильным, поскольку отсутствие надлежащего

«О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче

согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества», которое определя-

ет его как договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т. д.).

правового регулирования прочих инвестиционных договоров в строительстве, кроме договора долевого участия в строительстве, не может быть основанием для отнесения категории «инвестиционный договор» к неюридическим понятиям. Более того, гражданско-правовые договоры так или иначе отражают хозяйственно-экономические процессы, происходящие в обществе, и многие экономические понятия в определенный момент попадают в сферу права (например, «купля-продажа», «лизинг», «кредит» и проч.).

Представляется, что понятие «договор инвестирования строительства» как нельзя лучше отражает экономико-правовую природу соответствующих правоотношений.

Под инвестициями согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В связи с этим соответствующий договор отражает то обстоятельство, что целью инвестора является не просто приобретение на праве собственности объекта недвижимости, но и получение дополнительного полезного эффекта, который характерен именно для инвестиций — приращение стоимости первоначальных вложений. Как известно, в договоре инвестирования строительства жилья это проявляется в превышении стоимости приобретаемого объекта недвижимости на заключительной стадии строительства и после ввода объекта в эксплуатацию над суммой денежных средств (инвестиций), переданных инвестором застройщику на ранних стадиях строительства.

Так, А. В. Майфат к юридическим признакам инвестиционных договоров относит, в частности, особую цель (получение инвестором дохода от вложения средств, в том числе

в виде недвижимого имущества), а также особый источник дохода (только деятельность лица, получившего инвестиции, а не самого инвестора)5. Полагаем, что важным признаком таких договоров является наличие определенного промежутка времени между передачей инвестором инвестируемых денежных средств и получением полезного эффекта (прибыли, имущества, в том числе недвижимого), что в полной мере отражает признаки конструкции подобного рода договоров в строительстве.

Например, в США на рынке недвижимости выделяют так называемую инвестиционную недвижимость (Investment Property), которую приобретают, как правило, не для проживания своей семьи, а в целях получения дополнительного дохода, прибыли от повышения ее стоимости либо минимизации налогообложения. Такая недвижимость делится на три категории: жилая недвижимость для сдачи в аренду, коммерческая недвижимость и недвижимость для перепродажи через некоторое время. Наряду с недвижимостью, которая приобретается в целях инвестирования денежных средств, в США выделяют такой вид жилой недвижимости, который дословно переводится как «второй дом» («Second Home»), которая приобретается в дополнение к имеющемуся жилью в целях проживания там определенное время (в отпуске, в другом географическом местоположении, например, по месту работы, и т. п.)6.

Таким образом, представляется, что в настоящее время все договоры инвестирования строительства жилья по предмету урегулирования отношений между застройщиком и инвестором можно разделить на две группы: договоры долевого участия в строительстве, урегулированные

5См.: Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.

Федеральным законом № 214-ФЗ, и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие норм указанного Закона7.

На практике прочие инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т. п.). В судебной практике это также находит подтверждение. Например, Верховный суд Республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон № 39-ФЗ, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение)8.

В то же время следует отметить, что несмотря на отсутствие самостоятельного нормативно-правового регулирования последней категории договоров, граждане-инвесторы по ним находятся под защитой Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», общих положений ГК РФ о договорах, об исполнении обязательств, о недействительности сделок, а также положений особенной части ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи,

7В данном случае речь идет только об инвестиционных договорах, где на стороне инвестора выступает физическое лицо, приобретающее недвижимость для личных целей. Как известно, в строительстве существуют иные виды инвестиционных договоров, а именно — предпринимательские инвестиционные договоры, которые заключаются между органами публичной власти, например Правительством РФ, и девелопером (юридическим лицом) либо между юридическими лицами — соинвесторами, между соинвесто-рами, так называемые базовые инвестиционные договоры. Но эти договоры не являются предметом рассмотрения настоящей статьи.

8См. подробнее апелляционное определение Верховного суда Республики Калмыкия от 31 июля 2012 г. по делу № 33-515/2012.

строительного подряда и проч., согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, а также рамочного регулирования Федерального закона № 39-ФЗ.

Между тем необходимо отметить, что в теории существует множество различных точек зрения на соотношение договора долевого участия в строительстве с инвестиционным договором: от рассмотрения договора долевого участия как разновидности инвестиционного договора9 до полного отрицания пересечения этих договоров10. Однако представляется, что наличие общих признаков и целей, которые были названы выше, позволяет безоговорочно отнести договор долевого участия в строительстве и договор инвестирования строительства жилья, который заключается не по правилам Федерального закона № 214-ФЗ, к общему типу инвестиционных договоров. Такой вывод также можно сделать исходя из смысла норм ч. 2, 3 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ и абз. 2 ст. 2 Федерального закона № 39-ФЗ, которые фактически предоставляют гражданам и организациям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) индивидуальных объектов недвижимости (жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений

9Подробнее см.: Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

10Подробнее см.: Горбачев С. Г. Указ. соч.

и проч.), а для субъектов предпринимательской деятельности также по строительству многоквартирных домов: либо договор долевого участия в строительстве, либо иной договор инвестирования строительства.

В то же время следует отметить, что несмотря на сходства данные договоры имеют и множество различий.

К основным различиям можно отнести следующие:

1)договор участия в долевом строительстве в отличие от прочих инвестиционных договоров подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);

2)договор участия в долевом строительстве должен включать в себя четкий перечень законодательно установленных существенных условий (п. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ);

3)предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге (ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ);

4)инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством (п. 1 ст. 3, ст. 121, 152 Федерального закона № 214-ФЗ).

Таким образом, инвесторы по договору инвестирования строительства жилья, который заключается в простой письменной форме, в отличие от договора о долевом участии в строительстве, испытывают на себе большее количество рисков в ходе возникновения и исполнения соответствующих договорных обязательств.

Библиографический список

Антипова О. М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.

Горбачев С. Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4.

Дикун А. В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. № 1.

Козлова Е. Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: дис. … д-ра юрид. наук. М., 2013.

Майфат А. В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Муравьев Б. В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. № 6.

Добавить комментарий