Что такое социальный найм жилья

Кaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa

Ecть пpocтoй aлгopитм, кaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa. Oн дeлитcя нa 8 шaгoв.

Шaг №1: oбpaщeниe в жилищный oтдeл мyниципaлитeтa

Oбpaтитecь в мecтный opгaн влacти, кoнкpeтнo — в жилищный oтдeл, и yтoчнитe cпиcoк дoкyмeнтoв, нeoбxoдимый для пoдaчи зaявлeния. Пaкeтoм дoкyмeнтoв вы дoлжны дoкaзaть, чтo нyждaeтecь в coциaльнoм жильe. Cтaндapтный пepeчeнь дoкyмeнтoв включaeт:

дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe личнocть — oбщeгpaждaнcкий пacпopт Poccийcкoй Фeдepaции;

📘 кoпии дoкyмeнтoв, пoдтвepждaющиe личнocти вcex члeнoв ceмьи — cyпpyгoв, дeтeй, poдитeлeй, ecли oни пpoживaют вмecтe c вaми: для дeтeй млaдшe 14 лeт — cвидeтeльcтвa o poждeнии, для лиц cтapшe 14 лeт — пacпopт;

📘 выпиcкy из дoмoвoй книги пo мecтy peгиcтpaции вcex члeнoв ceмьи;

📘 cпpaвкa o нeимeнии y вcex члeнoв ceмьи жилья — ee нyжнo взять в Pocpeecтpe;

📘 cпpaвкa o дoxoдax для вcex тpyдoycтpoeнныx члeнoв ceмьи;

📘 дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe тo, чтo вы мoжeтe пpeтeндoвaть нa выдaчy coциaльнoгo жилья — нaпpимep, cпpaвкa oб инвaлиднocти, дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe aвapийнoe cocтoяниe жилья.

B paзныx peгиoнax cпиcoк дoкyмeнтoв мoжeт вapьиpoвaтьcя. Утoчнитe пepeчeнь в мecтнoм oтдeлeнии влacти.

Шaг №2: oжидaйтe peшeния влacти

3aпoлнитe зaявлeниe, пpилoжитe к нeмy нeoбxoдимыe дoкyмeнты и oжидaйтe peшeния opгaнoв влacти. Cpoк paccмoтpeния oбpaщeния — нe бoльшe мecяцa. B тeчeниe мecяцa вaм oткaжyт в пocтaнoвкe нa yчeт кaк нyждaющeгocя в жильe или пpимyт зaявлeниe. Oбычнo o peшeнии yвeдoмляют пиcьмoм, нo в pядe peгиoнoв мoгyт cвязaтьcя c зaявитeлeм дpyгими cпocoбaми.

Шaг №3: вcтaньтe нa yчeт, пoлyчитe мecтo в oчepeди

Пocлe oдoбpeния вaшeгo зaявлeния мecтный opгaн влacти выдacт зaключeниe, в кoтopoм пocтaнoвит пpизнaть вac нyждaющимcя в жильe. Пocлe этoгo нyжнo вcтaть нa yчeт и пoлyчить cвoe мecтo в oчepeди — дeлaть этo тoжe нyжнo в мecтнoм opгaнe влacти.

Ecли вы oтнocитecь к cтaндapтнoй кaтeгopии гpaждaн, кoтopым пoлoжeнo coциaльнoe жильe, нo нeт ocнoвaний для внeoчepeднoгo пoлyчeния квapтиpы, вы бyдeтe cтoять в oбщeй oчepeди. Для тex, ктo пpeтeндyeт нa внeoчepeднoe пoлyчeниe нeдвижимocти, ecть oтдeльнaя oчepeдь.

Шaг №4: oжидaйтe cвoeй oчepeди

B тeopии тe, ктo дoлжeн пoлyчaть жильe внe oчepeди, пoлyчaют eгo cpaзy. Нa пpaктикe ecть oтдeльнaя oчepeдь для ниx, и кoличecтвo чeлoвeк в нeй кoлeблeтcя oт 10 дo 1000 в зaвиcимocти oт peгиoнa. Cpoки выдaчи coциaльнoгo жилья зaвиcят oт финaнcиpoвaния — чeм бoльшe финaнcиpoвaния выдeляют, тeм быcтpee пpoдвигaeтcя oчepeдь.

Чaщe вceгo пpиxoдитcя cтoять в oчepeди минимyм 2–3 гoдa, чтoбы пoлyчить нeдвижимocть в coциaльный нaйм. Ecли пoдoйдeт вaшa oчepeдь, вac yвeдoмят oб этoм.

Шaг №5: пoлyчитe пиcьмeннoe peшeниe o пpeдocтaвлeнии жилья

B yвeдoмлeнии oбычнo yкaзывaют дaтy или пepиoд, в тeчeниe кoтopoгo нyжнo пoлyчить дoкyмeнты. Пpидитe в мecтный opгaн влacти, пpeдocтaвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты и пoлyчитe пиcьмeннoe peшeниe o пpeдocтaвлeнии жилья. Oнo пoнaдoбитcя для oфopмлeния дoгoвopa apeнды.

Шaг №6: пoдaйтe нyжныe дoкyмeнты для зaключeния дoгoвopa

Нa этoм этaпe нyжнo пpoдyблиpoвaть пaкeт дoкyмeнтoв, кoтopый вы пpeдocтaвляли paнee — пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции, yдocтoвepeния личнocти члeнoв ceмьи и дpyгиe. Утoчнитe пoлный пepeчeнь в мecтнoм oтдeлeнии влacти — oн мoжeт oтличaтьcя в зaвиcимocти oт peгиoнa и ycлoвий пpeдocтaвлeния жилья в coциaльный нaйм.

Шaг №7: зaключитe дoгoвop

Пoдпишитe дoгoвop o coциaльнoм нaймe. Bнимaтeльнo пpoчитaйтe eгo ycлoвия, пocтaвьтe пoдпиcь и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми. Пpocлeдитe, чтoбы пpeдcтaвитeль влacти тoжe пocтaвил cвoю пoдпиcь и гocyдapcтвeннyю пeчaть.

Шaг №8: вceлитecь в жильe и пocтaвьтe нeдвижимocть нa peгиcтpaциoнный yчeт

Oбpaтитecь в Pocpeecтp, чтoбы зaкpeпить зa coбoй пpaвo пpoживaния нa apeндyeмoй тeppитopии. Гocyдapcтвeнный opгaн зapeгиcтpиpyeт дoгoвop apeнды, a вы пoлyчитe пpaвa пoльзoвaния нeдвижимым имyщecтвoм.

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА PREMISES GRANTING UNDER THE SOCIAL HIRING THE SUMMARY

А.В. МАКСИМЕНКО,

кандидат юридических наук (Белгородский юридический институт МВД России)

Аннотация: в работе отмечено, что Жилищный кодекс РФ предусматривает предоставление жилого помещения по договору социального найма двум категориям граждан

-малоимущим и лицам, имеющим специально предусмотренное действующим законодательством право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Ключевые слова: договор социального найма, малоимущие граждане, принятие на учет, жилое помещение, учетная норма, норма предоставления.

Keywords: The social hiring, needy citizens, adoption on the accounting, a premises, registration rate, rate of granting.

Как следует из Конституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с другой — являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Жилищный кодекс РФ гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров социального найма.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договору социального найма предоставляются из государственного или муниципального жилищного фонда следующим категориям граждан:

1)малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда. При этом малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации , с учетом дохода,

приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению;

2)жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях. К таким категориям граждан можно отнести:

-судей военных судов и Военной коллегии ;

-членов семей погибших (умерших) инвалидов Великой Отечественной войны и участников Великой Отечественной войны ;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

-педагогических работников образовательных учреждений ;

-прокуроров и др.

Данным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального

жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями.

Согласно ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются:

-не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченными жилым помещением общей площадью на одного человека менее учётной нормы;

-являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченными общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учётной нормы;

-проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

-являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

При наличии у нанимателя жилого помещения по договору социального найма и (или) членов его семьи, собственника жилого помещения и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, обеспеченность жилыми помещениями определяется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

Принятие на учет граждан, нуждающихся

в жилых помещениях, осуществляется на основании соответствующего заявления гражданина, подписываемого всеми проживающими совместно с ним дееспособными членами семьи.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (документы, подтверждающие состав семьи; решение уполномоченного органа о признании гражданина малоимущим; документы, подтверждающие основания принятия на учет граждан в целях предоставления им жилых помещений по договорам социального найма; иные документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации) .

Г ражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Органы местного самоуправления в течение тридцати рабочих дней рассматривают предоставленные документы и принимают решение о принятии на учёт или об отказе в принятии на учёт. В течение трёх рабочих дней орган местного самоуправления выдаёт или направляет гражданину, подавшему заявление о принятии на учёт, документ, подтверждающий принятое решение. Отказ в принятии на учёт может быть обжалован гражданином в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Граждане считаются принятыми на учёт со дня принятия соответствующего решения органом местного самоуправления.

Право состоять на учёте сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления оснований для снятия с учёта.

Как правило, жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очерёдности исходя из времени принятия таких граждан на учёт. Исключение составляют так называемые внеочередники, т.е. отдельные категории граждан, являющиеся малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, для которых федеральное законодательство предусматривает внеочередное право предоставления жилого помещения по договору социального найма. В частности, вне очереди жилые помещения предоставляются:

ПРАКТИКА.

-лицам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. При применении названного правила возможны два варианта развития социальных связей. В одних случаях для того, чтобы принять решение о необходимости внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма достаточно констатации факта непригодности жилого помещения для проживания. Например, если выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья людей, то вряд ли уместно рассматривать вопрос о ремонте или реконструкции жилого помещения. Гражданам, проживающим в таком жилом помещении, должно предоставляться другое жилье вне очереди (немедленно). Точно так же следует обеспечивать жилыми помещениями граждан, жилище которых в результате стихийного бедствия разрушено, и т.д.

В других случаях, когда жилое помещение признано непригодным для проживания, но установлено, что в результате проведения ремонта или реконструкции можно привести его в соответствие с установленными требованиями, предоставление другого жилья вне очереди не производится ;

-детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приёмных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы. Право на получение жилого помещения возникает у таких лиц независимо от получения ими впоследствии высшего образования или иных обстоятельств, свидетельствующих о том, что дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не лишены социальной защиты со стороны государства. Прекращение попечительства над сиротой является основанием для предоставления ему отдельного жилого помещения на основании договора социального найма, независимо от продолжения обучения этого лица в высшем учебном заведении ;

-гражданам, страдающим тяжёлыми формами хронических заболеваний, при которых

совместное проживание с ними в одной квартире невозможно, и не имеющим иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на внеочередное получение жилой площади, утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» (к ним относятся такие формы хронических заболеваний, как: активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулёза; эпилепсия с частыми припадками и др.).

Гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления, которое является законным основанием для последующего заключения договора социального найма в сроки, указанные в решении.

Вместе с тем, Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным.

Так, решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма может быть признано в судебном порядке недействительным, если будет установлено, что:

а)гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б)нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в)совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

г)имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта

Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ) .

Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться гражданам по месту их жительства, граница предоставления чётко определена в ЖК РФ

-черта соответствующего населенного пункта. Общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилого помещения должна определяться исходя из нормы предоставления на одного человека.

При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.

При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за

Литература

исключением супругов, допускается только с их согласия.

Данная норма отличается от правила, ранее установленного в ст. 41 ЖК РСФСР, согласно которому при предоставлении жилых помещений не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

Согласие лиц разного пола (кроме супругов) на вселение в одну комнату должно быть представлено в письменном виде в орган, осуществляющий предоставление жилого помещения, который должен в обязательном порядке учесть наличие или отсутствие такого документа до момента принятия решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма .

Жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру, либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжёлых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

Таким образом, жилые помещения из состава государственного и муниципального жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, которые подпадают под категорию малоимущих или иных указанных в законе лиц, признанных нуждающимися в жилых помещениях.

1.См.: О порядке признания граждан малоимущими в целях постановки на учёт в качестве

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

нуждающихся в жилых помещениях и предоставления им жилых помещений по договорам социального найма: Закон Белгородской области от 12.10.2006 № 65 (ред. от 21.07.2008) // Белгородские известия. 2006. № 175-176.

2.О военных судах Российской Федерации: Федеральный конституционный закон от 23.06.1999 № 1-ФКЗ (ред. от 07.02.2011) // СЗ РФ. 1999. № 26. Ст. 3170.

3.О ветеранах: Федеральный закон от 12.01.1995 № 5-ФЗ (ред. от 09.12.2010) // СЗ РФ.

1995. № 3. Ст. 168.

4.Об образовании: Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 18.07.2011) // СЗ РФ. 1996.

№ 3. Ст. 150.

5.О прокуратуре Российской Федерации: Федеральный закон от 17.01.1992 № 2202-1 (ред. от 07.02.2011) // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4472.

6.См.: О порядке осуществления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помеще-

ниях, предоставляемых по договорам социального найма: Закон Белгородской области от 10.05.2006. № 39 (ред. от 10.03.2009) // Сборник законов, принятых Белгородской областной Думой в 2006 году. Том XII. 2007.

ПРАКТИКА.

7.Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / В.В. Андропов,

Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало и др. // Под ред. П.В. Крашенинникова. — М., 2010.

8.Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал

2011 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2011) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2011. № 9.

9.Об утверждении Перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невоз-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

можно совместное проживание граждан в одной квартире: Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 // СЗ РФ. 2006. № 25. Ст. 2736.

10.О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.

11.Городов ОА, Губаева А.К., Долгополый М.Н. и др. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) // Под ред. О.А. Городова. — М., 2009.

Информация для нанимателей муниципальных жилых помещений

О приеме от населения платы за пользование жилыми помещениями отделениями УФПС Самарской области филиал ФГУП «Почта России»

Оказание услуг по приему и переводу денежных средств физических лиц за пользование жилыми помещениями муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, и договорам найма жилого помещения муниципального жилищного фонда осуществляется в соответствии с заключенным муниципальным контрактом между администрацией городского округа Тольятти и УФПС Самарской области — филиал ФГУП «Почта России.

Прием от населения платы за пользование жилыми помещениями (найм) будет осуществляться всеми отделениями УФПС Самарской области-филиал ФГУП «Почта России» без взимания комиссии.

По вопросам, связанным с размером платы, размером имеющейся задолженности за социальный наем, нанимателям предлагаем обращаться в отдел по жилищным вопросам департамента по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти по адресу: г. Тольятти, ул. Белорусская, д. 33, каб. 301;

Приемные дни: вторник, среда; с 8.00 до 17.00 час., перерыв с 12.00 до 13.00 час., телефоны для справок: 54-40-35, 54-34-17, 54-40-35, 54-44-43 (доб. 4012).»

Наниматели муниципальных жилых помещений, предоставленных по договору социального найма, обязаны вносить плату:

— за пользование жилым помещением (плата за наем);

— за содержание жилого помещения и коммунальные услуги.

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности и несут солидарную с нанимателем ответственность по внесению платы за наем, содержание жилого помещения и коммунальные услуги (ст. 69 ЖК РФ).

Оплату взносов на капитальный ремонт муниципальных жилых помещений осуществляет администрация городского округа Тольятти.

При включении управляющими организациями в квитанцию на оплату содержания и коммунальных услуг суммы взноса на капитальный ремонт, Вам необходимо обратиться в любое отделение МАУ «МФЦ» для получения выписки из реестра муниципальной собственности городского округа Тольятти на жилое помещение, которую необходимо представить в управляющую организацию.

На основании данной выписки управляющая организация обязана исключить из квитанции сумму взноса на капитальный ремонт. В случае произведенной Вами оплаты за капитальный ремонт управляющая организация обязана сделать перерасчет и возврат денежных средств.

Обращаем особое внимание: передача жилых помещений в собственность граждан оформляется соответствующим договором передачи, заключаемым органами местного самоуправления с гражданином, получающим жилое помещение в собственность (договор приватизации). Право собственности возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

В случае если договор приватизации не зарегистрирован в установленном законом порядке, Вы обязаны производить оплату за пользование жилым помещением (плата за наем).

В случае если договор приватизации зарегистрирован в установленном законом порядке, но Вы получили квитанцию на оплатуза пользование жилым помещением, предлагаем направить копию документа о регистрации права в адрес отдела по жилищным вопросам департамента по управлению муниципальным имуществом администрации либо на электронную почту: shangina.na@tgl.ru.

Для корректного формирования платежных документов просим Вас при осуществлении платы за социальный наем в пунктах приема денежных средств указывать конкретный период оплаты.

Оплата квитанций может быть произведена

Наименование организации

Условия приема платежей

ФГУП «Почта России»

ОПЛАТА БЕЗ КОМИССИИ

ПАО «Сбербанк России»

Взимается комиссия согласно тарифам финансово-кредитной организации и МАУ «МФЦ»

ОТДЕЛЕНИЯ МФЦ (ул. Автостроителей, д.5,

ул. Юбилейная, д.4, ул. Мира, д.84, ул. Ярославская, д.35)

Другие финансово — кредитные организации

По тарифам финансово — кредитной организации

О мерах к нанимателям жилых помещений, имеющим задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Обращаем Ваше внимание на обязательное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги! В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (статья 90) в случае невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение
более 6 месяцев, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Граждане могут быть выселены в помещения, жилая площадь которых составляет 6 кв.м на каждого человека; в помещения, расположенные в зданиях бывших общежитий.

Настоятельно рекомендуем горожанам своевременно вносить плату за содержание, ремонт и коммунальные услуги, не допускать образования задолженности, а в случае её возникновения принимать меры к её незамедлительному погашению и досудебному урегулированию вопросов по оплате.

©

тН

О

(N

УДК 347.254Н.Н. Далбаева

ББК 67.404.212.47

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЕГО ВИДЫ: ПРОБЛЕМЫ СООТНОШЕНИЯ

Рассматривается одно из правовых оснований пользования жилым помещением — договора найма жилого помещения и его разновидностей (социального, коммерческого и найма специализированных жилых помещений). Путем сопоставления видов договоров найма жилого помещения выявляются отличия в их правовом регулировании и определяется место в системе юридических фактов, порождающих право на жилое помещение. Особое внимание уделяется новеллам жилищного законодательства и проблемам в правоприменительной деятельности при осуществлении гражданами права пользования жилыми помещениями по договорам найма, а также предлагаются адекватные пути их решения.

Ключевые слова: договор найма жилого помещения, наниматель, социальный найм, коммерческий найм, специализированное жилое помещение, право на жилое помещение.

N.N. Dalbaeva

LIVING QUARTERS TENANCY CONTRACT AND ITS KINDS: CORRELATION PROBLEMS

KS г

€і’

н51

На

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ОЙ»

%<s ^ 1

5s 1

^ П £

S Еґ І

8s!

о

ЕнО а

£яЦ

ИО І See

н

н

о

н

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

со

Н

Проблемы соотношения договоров социального и коммерческого найма детально разработаны в науке жилищного права. Вряд ли можно найти какую-либо работу, посвященную вопросам правового регулирования жилищных отношений, написанную после введения в действие Гражданского Кодекса РФ (далее — ГК РФ) , в которой бы в той или иной степени не разрабатывались эти проблемы .

Нет сомнения в том, что договор социального найма, как и договор коммерческого найма, являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения. Однако Е.В. Трушин отмечает, что не следует гипертрофировать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» — в договоре социального найма. Договор найма в юридической литературе и в законодательстве стал называться «коммерческим», исходя из того, что основной целью договора найма в отличие от договора социального найма является получение собственни-

© Н.Н. Далбаева, 2010

%

соком жилого помещения прибыли от сдачи его внаем. Сейчас из главы

ГК РФ «Наем жилого помещения», вытекает, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.е. закон не считает это ком© |мерческой деятельностью .

^МнениеЕ.В. Трушина можно подвергнуть критике, поскольку сда-

5^чу в наем жилого помещения собственником по договору коммерческого

найма никак нельзя считать обязанностью, что противоречит принципам гражданского законодательства, именно с целью извлечения прибыли, а не иной целью собственник осуществляет сдачу жилого помещения в коммерческий наем, так как это следует из названия самого договора.

Во-первых, что касается предмета сравниваемых договоров, то следует отметить, прежде всего, что предоставляемое по договору найма жилое помещение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему (это недвижимое имущество, изолированность, пригодность помещения для постоянного проживания) . Предмет договора социального найма, помимо вышеперечисленных требований, должен отвечать требованиям благоустроенности и норме предоставления. При этом ст. 63 Жилищного Кодекса РФ (далее — ЖК РФ) называет жилое помещение именно предметом, а не объектом договора, как это сделано в ст. 673 ГК РФ. Естественно возникает вопрос, зачем, если речь идет об одних и тех же вещах, использовать неодинаковую терминологию? Причины такого расхождения основаны, скорее, на теоретических канонах .

Подход, используемый ЖК РФ, противоречит учению о предмете обязательства. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно воздержаться от их совершения). Как отмечал, Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…» §ЦЦ¥. Предметом договора найма жилого помещения являются

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

;действия наймодателя по предоставлению во владение и пользование на-

нимателя жилого помещения. Объектом такого договора является жи-ой §лое помещение, как материальное благо, по поводу которого возникли

^1правоотношения между сторонами. Поэтому ст. 63 ЖК РФ должна на-

рЙ!зываться: «объект договора социального найма жилого помещения», а

О»!не предмет.

в ^ 1Во-вторых, общим элементом договоров социального и коммерческо-

|го найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей

взначение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жи-

йо 1лых помещений должны заключаться в письменной форме, если иное не

к®Эпредусмотрено законом.

В-третьих, проанализируем договоры по такому признаку, как срок. В соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого по-23мещения является бессрочным. Напротив, договор коммерческого найма

жилого помещения заключается на срок не более пяти лет, а если он не установлен сторонами, то договор считается заключенным на пять лет.

Представляется, что идея бессрочности правоотношений по договору социального найма соответствует самой цели установления этого института, т.е. обеспечение жилыми помещениями малоимущих граждан. Вряд ли стоит ограничивать права нанимателей социального жилья ус-

Нтановлением срока договора и обременять их хождением по инстанциям для возобновления договора.

О

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

н

тН

О

«К1

2нё ЯЧ г

МнЗ|

нйе

н5і

ОЙ»

^ 1

5к 1

^ Л £ ё§| ь Е

» V I

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

8Н! й§ о

ЕнО а

£мі|

МО I £И4

нее

И

н

н

о

н

м

со

Н

Считаем необходимым высказать ещё ряд суждений, относящихся к договору найма жилого помещения. Существуют такие договоры в жилищном праве, которые не могут быть отнесены ни к договору социального найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идёт о договоре найма специализированного жилого помещения.

Понятие специализированного жилого помещения впервые появилось в законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» , согласно которому к таким жилым помещениям относились общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. В дальнейшем к числу специализированных были отнесены также жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, заложенное в обеспечение возврата жилищного кредита или целевого займа.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Таким образом, специализированными жилыми помещениями являлись помещения, которые предоставлялись гражданам при наличии соответствующих оснований для временного проживания. Однако в законодательстве отсутствовало единое правовое регулирование режима этих жилых помещений до принятия ЖК РФ. При этом ни Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (далее — ЖК РСФСР) , ни закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» не относили к специализированным жилым помещениям служебное жилье, хотя, по сути, оно также предназначалось для проживания в течение определенного периода времени, и режим его использования был близок к режиму специализированного жилья. В частности, договор найма этих жилых помещений исключал сдачу в поднаем, замену нанимателя, обмен жилыми помещениями и др. Его правовой режим определялся гл. 3 ЖК РСФСР. Отсутствие в ЖК РСФСР норм о договоре найма специализированного жилья объясняется тем, что понятие «специализированное жилое помещение» было введено в уже действующий Кодекс. Кроме того, на момент принятия ЖК РСФСР существовал единый договор найма жилого помещения, и вполне достаточно было установить лишь его особенности применительно к определенному виду жилых помещений, как это и было сделано (ст. 106, 108.3 ЖК РСФСР). С появлением в ГК РФ гл. 35, регулирующей отношения так называемого коммерческого найма и выделением договора социального найма, возникла проблема с определением норм, подлежащих применению к отношениям по временному пользованию специализированными жилыми помещениями. Ведь, исходя из закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», специализированный характер жилое помещение приобретало в силу специальных оснований и условий его предоставления независимо от формы собственности на него.

Таким образом, безусловное распространение норм о социальном найме на все специализированные жилые помещения стало нецелесообразным. Указанные проблемы были учтены при разработке и принятии ЖК РФ. В нем специализированные жилые помещения объединены понятием «специализированный жилищный фонд». В соответствии со ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам гл. 9 Кодекса жилых помещений государственного

%

СОи муниципального жилищных фондов. К специализированному жилищ-

ному фонду новый ЖК РФ относит служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, © |жилые помещения в домах системы социального обслуживания населе-

^ния, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных

5^переселенцев, беженцев, жилые помещения для социальной защиты от-

дельных категорий граждан.

Важным нововведением является то, что ЖК РФ не включает в специализированный жилищный фонд частные жилые помещения, даже если они используются по аналогичному предназначению, например, для проживания сотрудников организации в период работы в ней.

Казалось бы, такое ограничение применения норм ЖК РФ о специализированном жилом помещении снижает уровень социальных гарантий для лиц, получающих такие жилые помещения в частном жилищном фонде. Ведь отношения временного пользования жилым помещением частного фонда в связи с трудовой деятельностью, учебой и др. будут опосредоваться нормами о найме жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), а при безвозмездном характере отношений сторон — нормами о ссуде (гл. 36 ГК РФ). Однако в период действия ЖК РСФСР была обнаружена неэффективность распространения положений о служебных и специализированных жилых помещениях на частный жилищный фонд. Случаев включения частных жилых помещений в специализированный жилищный фонд практически не наблюдалось .

Итак, основанием пользования специализированными жилыми помещениями является заключение договора найма специализированного жилого помещения (ст. 99-103 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения не может рассматриваться как разновидность социального найма, поскольку имеется ряд отличий. Так, для получения жилья по договору социального §ЦЦ¥найма необходимо наличие таких условий, как признание гражданина

;малоимущим, что не требуется для предоставления специализированно-

го жилья по договору найма; разные требования к объекту, т.е. жилому ой §помещению; различный объем прав у нанимателей; временный характер

^ ^ |действия договора, а также разные последствия расторжения договора.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

^ |Кроме того, договор найма специализированного жилого помещения

1имеет много общего с договором социального найма, а именно: оба зав ^ |ключаются на основании решения о его предоставлении; жилые помеще-

|ния, предоставляемые по договору найма, относятся к государственному

ви муниципальному жилищному фонду; форма договоров — письменная;

нанимателем по договорам выступает гражданин; одинаковые основана!ния расторжения договоров (ст. 83, 101 ЖК РФ).

Таким образом, несмотря на некоторое сходство, договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельным основанием пользования жилыми помещениями наряду с такими договорами, как социальный и коммерческий найм.

Н

Н

О

н

Список использованной литературы

^4″1. Алексеева О.А. Жилищное правоотношение социального найма: дис. …

ИЧканд. юрид. наук / О.А. Алексеева. — Екатеринбург, 2006.

2.Ведомости Верховного Совета РСФСР. — 1983. — № 26. — Ст. 883.

Н3. Гражданский Кодекс РФ: ч. 2 от 26 янв. 1996 г. (в ред. от 14 июля 2008 г.) // СЗ РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

о

тН

О

(N

2нё ЯЧ г

н5і

ОЙ»

%<s ^ 1

5к 1

«Л* ё§| h Е

» V I

8s! Й§ о

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ЕнО а

£мц

МО I £И4

нее

К

н

н

о

н

со

Н

4.Гущина Т.Н. Становление правового регулирования имущественного найма жилого помещения / Т.Н. Гущина // Семейное и жилищное право. — 2005. — № 2. — С. 14-17.

5.Жилищный кодекс РФ от 29 янв. 2004 г. № 188 (в ред. от 13 мая 2008 г.) // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (Ч. I). — Ст. 14.

6.Касаткина Ю.О. Наем жилья по российскому дореволюционному гражданскому праву / Ю.О. Касаткина // Жилищное право. — 2004. — № 3. — С. 92-99.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

7.Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве / Ю.О. Касаткина // Законодательство. —

2004.— № 4. — С. 17-28.

8.Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере / О.В. Кириченко // Современное право. — 2007. — № 7. — С. 24-35.

9.Кириченко О.В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещения / О.В. Кириченко // Современное право. — 2007. — № 6. — С. 18-23.

10.Макаров О. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства / О. Макаров, Н. Дерюга // Российская юстиция. — 1998. — № 9.

11.Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. / Д.И. Мейер. — по 8-му изд., испр. и доп., 1902. — Ч. 2. — М.: Статут, 1997. — (Сер. «Классика российской цивилистики»).

12.Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики / О.Б. Новикова // Российская судья. — 2007. — № 2. — С.22-25.

13.Об основах федеральной жилищной политики: закон РФ от 24 дек. 1992 г. № 4218-1 (в ред. от 22 авг. 2004 г.) // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. — 1993. — № 3. — Ст. 99.

14.Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Е.В. Попова. — Волгоград, 2004.

15.Свит Ю.П. Договор найма специализированного жилого помещения / Ю.П. Свит // Жилищное право. — 2005. — № 3.

16.Трушин Е.В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства / Е.В. Трушин // Жилищное право. — 2000. — № 3.

17.Ярыгина А.В. Найм жилья / А.В. Ярыгина // Жилищное право. — 2002. — № 1. — С. 22-27.

Bibliography (transliterated)

1.Alekseeva O.A. Zhilishchnoe pravootnoshenie sotsial’nogo naima: dis. … kand. yurid. nauk / O.A. Alekseeva. — Ekaterinburg, 2006.

2.Vedomosti Verkhovnogo Soveta RSFSR. — 1983. — № 26. — St. 883.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3.Grazhdanskii Kodeks RF: ch. 2 ot 26 yanv. 1996 g. (v red. ot 14 iyulya 2008 g.) // SZ RF. — 1996. — № 5. — St. 410.

2005.— № 2. — S. 14-17.

5.Zhilishchnyi kodeks RF ot 29 yanv. 2004 g. № 188 (v red. ot 13 maya 2008 g.) // SZ RF. — 2005. — № 1 (Ch. I). — St. 14.

о

тН

О

(N

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

14.Popova E.V. Dogovor naima zhilogo pomeshcheniya: avtoref. dis. … kand. yurid. nauk / E.V. Popova. — Volgograd, 2004.

15.Svit Yu.P. Dogovor naima spetsializirovannogo zhilogo pomeshcheniya / Yu.P. Svit // Zhilishchnoe pravo. — 2005. — № 3.

17.Yarygina A.V. Naim zhil’ya / A.V. Yarygina // Zhilishchnoe pravo. — 2002. — № 1. — S. 22-27.

Информация об авторе

Далбаева Наталья Николаевна — кандидат юридических наук, доцент, кафедра гражданского права и процесса, Байкальский государственный университет экономики и права, г. Иркутск, e-mail: nat-dalbaeva@yandex.ru.

2нё ЯЧ г

н51

Ой»

%<s ^ 1

5s 1

«Л*

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Добавить комментарий