Аренда с правом выкупа

Содержание

Договор аренды с последующим выкупом: правовая природа

Договор аренды с последующим выкупом неоднороден:

  • его основное содержание составляют положения об аренде;
  • в части выкупа имущества используются некоторые конструкции из договора купли-продажи.

В юридической науке существует мнение, что договор аренды с последующим выкупом — это своеобразный вид аренды и элементов сделки по продаже в нем нет. Однако вся правоприменительная и судебная практика исходит из точки зрения о смешанной природе этого договора.

Следует учесть, что есть основные положения об аренде, а есть специальные, которые учитывают особенности разновидностей арендных сделок (§ 2, 6 гл. 34 ГК РФ) или передаваемого имущества (§ 3–5 гл. 34 ГК РФ). Их применение зависит от объекта аренды в конкретном договоре (ст. 625 ГК РФ).

В отношении условий о выкупе имущества предписано использовать нормы, содержащие требования:

  • к составлению договора купли-продажи (п. 2 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66, апелляционное определение Омского областного суда от 13.01.2016 по делу № 33-175/16);
  • возникновению права собственности (п. 8 постановления пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).

Договор аренды с последующим выкупом: общие положения

Есть норма (п. 1 ст. 624 ГК РФ), согласно которой объект аренды переходит к арендатору в том случае, если он выплатил его полную стоимость, предусмотренную договором (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.11.2020 № Ф07-10388/2020).

Если стороны сразу не предусмотрели возможность выкупа имущества, они могут сделать это и позже, заключив дополнительное соглашение (п. 2 ст. 624 ГК РФ) в пределах срока аренды, однако соглашение необходимо зарегистрировать в Росреестре (Постановление Девятого ААС от 13.06.2018 № 09АП-22117/2018-ГК).

Установлен законодательный запрет на выкуп некоторого имущества, например:

  • в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ;
  • ст. 5 ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» от 23.08.1996 № 127-ФЗ.

При оплате в полном объеме стоимости имущества арендатору больше не нужно вносить арендные платежи (Постановление Первого ААС от 02.04.2019 по делу № А43-27801/2018), а право собственности на выкупленное имущество возникает на основе договора купли-продажи (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Стороны также вправе самостоятельно установить, когда прекращается обязательство по внесению платы за имущество арендодателю (п. 5 постановления № 73). Исключение составляет только 1 объект аренды — участок земли (п. 7 постановления № 73).

Важно! Выкупать имущество или нет — это выбор арендатора. Понуждение к выполнению договорных условий о выкупе не основано на законе. Арендатор вправе выкупить в том числе не все имущество, а часть его, если такое имущество можно обособить от прочих объектов аренды (Постановление Девятнадцатого ААС от 25.06.2014 по делу № А14-3887/2013 ).

Договор аренды с последующим выкупом: основные условия

При составлении образца договора аренды с последующим выкупом важно обратить внимание на следующие моменты:

  • в нем обязательно должны быть указаны исчерпывающие характеристики объекта, передаваемого арендатору-покупателю (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
  • договор должен быть обязательно составлен в письменной форме при сроке заключения от 1 года, а если арендатором и/или арендодателем является юридическое лицо, то независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
  • если передается недвижимость и период действия договора превышает 1 год, такой договор необходимо зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ).

Желательно прописать, когда именно арендатор становится собственником — до истечения периода действия договора или после (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу № А39-3686/2011). Очень часто возникают споры в связи с нежеланием арендодателя (продавца) оформлять в Росреестре переход права собственности к арендатору (покупателю), так что эти условия должны быть оговорены максимально подробно (постановление АС Дальневосточного округа от 14.07.2015 № Ф03-2514/15 по делу № А51-27514/13).

В отношении цены покупки должно быть указание:

  • включает арендная плата выкупную цену или нет;
  • фиксируется выкупная цена или нет;
  • подлежит ли цена индексации (определение ВС РФ от 23.11.2015 № 302-ЭС15-14546 по делу № А10-5070/14).

Лицо, имеющее право выкупа имущества, находящегося в публичной собственности, вправе оспорить кадастровую стоимость этого имущества. Подробнее читайте об этом в подборке судебной практики, сделанной КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его беслпатно .

Договор аренды с последующим выкупом: дополнительные условия

Арендатору при заключении договора аренды с последующим выкупом стоит убедиться, что лицо, передающее объект аренды, владеет или уполномочено распоряжаться им. Иначе такая сделка не порождает правовых последствий (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 14.10.2015 по делу № 33-9679/15).

Если стороны решили, что объект аренды необходимо застраховать, условия страхования также следует прописать в договоре.

Важно! Всем известно, что период действия не является для договора аренды с последующим выкупом общеобязательным условием. Однако его все же стоит предусмотреть. По договорам на неопределенный срок часто возникают споры, поскольку стороны по-разному толкуют исполнение обязательств (апелляционное определение Мосгорсуда от 08.12.2014 по делу № 33-45541).

Все остальные условия договора соответствуют стандартным условиям арендного договора.

Образец договора аренды с последующим выкупом размещен здесь: Договор аренды с последующим выкупом — образец. С помощью этого документа можно самостоятельно составить индивидуальный договор, подходящий для конкретной ситуации и объекта аренды.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Если предметом договора является аренда и выкуп нежилого помещения, условия внесения арендных платежей перестают действовать после оплаты стоимости выкупаемого имущества, но не позднее оформления перехода права собственности, независимо от того, был сам договор аренды зарегистрирован или нет (п. 6 постановления № 73).

Есть еще 1 нюанс выкупа нежилого помещения: арендатор становится собственником выкупленной недвижимости с момента его оформления в установленном порядке (используются конструкции договора купли-продажи), обязательства арендатора прекращаются (арендную плату он больше не платит). Однако стороны вправе согласовать иные условия (п. 8 постановления № 73).

В договоре аренды с правом выкупа нежилого помещения необходимо прописать его характеристики в соответствии с технической и кадастровой документацией (техническим паспортом БТИ, включающим экспликацию и поэтажный план, а также кадастровым паспортом).

Кроме того, к особенностям договора аренды с правом выкупа нежилого помещения можно отнести следующее:

  • Эти соглашения регистрируются по правилам аренды зданий и сооружений (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), хотя формально к таковым не принадлежат (информационное письмо президиума ВАС РФ «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53).
  • Если запись об аренде в ЕГРП (с 01.01.2017 – ЕГРН, согласно новому ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ) сохранилась после оформления права собственности арендатором, это не означает, что арендные отношения продолжаются. Стороны также могут включить в соглашение иные условия. Исключением является выкуп имущества в соответствии с правилами, установленными ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» от 22.07.2008 № 159-ФЗ, согласно которым запрещается обязывать арендатора оплачивать аренду после выкупа имущества (п. 6 постановления № 73).
  • Арендатору стоит помнить, что не стоит вносить улучшения до выкупа имущества, если это не согласовано с собственником помещения и/или компетентными органами, иначе договор может быть расторгнут (постановление 16-го арбитражного апелляционного суда от 13.01.2016 № 16АП-4769/15 по делу № А63-102/14, апелляционное определение Воронежского областного суда от 08.10.2015 по делу № 33-5203/15).

***

Договор аренды с правом последующего выкупа — специфический вид арендного договора. Будучи смешанным по своей структуре, он иногда вызывает трудности при составлении. Однако, используя образец договора аренды с последующим выкупом, размещенный выше, и учитывая все особенности, предусмотренные законодательством, каждый юрист, даже начинающий, справится с оформлением такого договора.

– Аренда жилого помещения с последующим выкупом – как проходит эта операция? Что для этого нужно? Кто готов продавать квартиры на таких условиях? В течение какого срока нужно выкупить?

imageAfrica Studio/Fotolia

Отвечает ведущий юрист по жилищным вопросом Юридической компании «Юристо» Владимир Константинов:

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода. Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены. Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Аренда с выкупом: как избежать проблем после заключения сделки?

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в пилотном режиме запускает новый финансовый инструмент «аренда с выкупом». Данная программа подразумевает возможность приобретения жилья в рассрочку без первого взноса. Однако данная схема является менее выгодным финансовым инструментом, чем, например, ипотека, и более рискованной. Тем не менее для тех, кто не имеет возможности оформить кредит в банке или не располагает денежными средствами для первоначального взноса, такая программа может стать спасением. О том, какие риски могут подстерегать покупателя недвижимости по схеме «аренда с выкупом», рассказывает адвокат Олег Сухов ().
По меткому выражению одного практикующего риелтора, «аренда квартиры с выкупом встречается в Москве не чаще королевских пингвинов в Гималаях». Причину такой исключительной редкости следует искать как в специфике рынка недвижимости, так и в самом договоре аренды с выкупом. Подобная сделка является своеобразным гибридом найма и купли-продажи в рассрочку. Многие юристы ошибочно отождествляют этот контракт с лизингом, забывая, что в данном случае арендатор получает во владение и пользование жилье отнюдь не для предпринимательских целей, а для проживания.
«Практикующие юристы и риелторы очень неохотно используют такие сделки в своей деятельности, предпочитая ту же ипотеку или куплю-продажу с рассрочкой. Тем более что аренда с выкупом не имеет сложившихся правил делового оборота, а также, что еще неприятнее, прозрачных механизмов формирования цены. Все это и превращает аренду с выкупом в экзотический вид договора. Дело доходит даже до того, что некоторые специалисты советуют при составлении договора аренды с выкупом «взять за исходный любой договор найма/аренды, сменить в нем «шапку» на «договор найма с последующим выкупом»», изменить текст договора на свое усмотрение и обязательно убрать срок найма, сделав договор бессрочным», — комментирует Олег Сухов.
На первый взгляд, выглядит забавно, не так ли? На самом деле ничего смешного. Там, где речь идет о больших деньгах и недвижимости, должны быть понятные и точные правила игры, а также общепринятые формы документов. А их, к сожалению, нет.
Какие риски несет договор аренды с выкупом для сторон?
Самая главная опасность для участников подобной сделки состоит в их зависимости от поведения цен на рынке жилья. Цены выросли — убытки несет продавец, снизились — покупатель. Дело в том, что, заключая договор, ни одна из сторон не сможет точно предугадать, станет ли эта сделка выгодной для каждой из них. Получается своеобразная русская рулетка. В рыночных условиях, когда стоимость жилья в любой момент может измениться в ту или иную сторону, угадать цену практически невозможно. Тем более на годы вперед.
«Конечно, чтобы минимизировать зависимость от рынка, покупатель и продавец вправе договориться, что ежемесячные платежи будут индексироваться исходя из уровня инфляции. Так тоже может быть. Однако в любом случае и размер платежей, и порядок их расчета в зависимости от инфляции (если он предусмотрен) и особенно итоговая цена квартиры должны быть прописаны в договоре четко и однозначно. Это, как ни крути, существенные условия соглашения, — говорит Олег Сухов. — В связи с этим встает вопрос: а могут ли стороны изменить размер платежей, цену квартиры или порядок расчета, если произойдет сильное падение или взрывной рост цен на недвижимость? Ответ однозначный — нет. Такова и судебная практика. Поэтому в конце срока действия договора либо продавец будет проклинать все на свете, видя, как ползет вверх цена на его квартиру, либо покупатель примется стенать о том, что купил втридорога то, что мог бы приобрести гораздо дешевле».
Аренда с выкупом имеет ряд недостатков
Такой вариант приобретения недвижимости имеет целый ряд недостатков.
В частности, «головной болью» для покупателя является тот факт, что, оплачивая аренду и внося выкупные платежи, он не становится владельцем квартиры (в отличие от ипотеки) до тех пор, пока полностью не расплатиться за жилище. А если, допустим, он перестанет платить, то возникнет существенная опасность того, что продавец расторгнет договор и человек просто потеряет и уже уплаченные деньги, и недвижимость. Поэтому арендатор чисто психологически чувствует себя неуютно и постоянно ощущает тревогу, опасаясь остаться без квартиры. С этой точки зрения ипотека, конечно, лучше.
Следующая опасность для покупателя заключается в том, что продавец, как собственник, может заложить недвижимость в банке, и в случае каких-либо проблем кредитная организация легко «наложит лапу» на жилище, полностью игнорируя интересы арендатора. С другой стороны, если покупатель пропишется в квартире, то проблемы возникнут уже у продавца, который не сможет распоряжаться собственностью без согласия зарегистрированных в ней лиц: взять под нее тот же кредит или оформить ссуду. Получается, что недвижимость как бы выводится из гражданского оборота.
Поэтому соблюсти баланс интересов в данной сделке практически невозможно. Кто-то обязательно будет в «минусе». На сегодняшний день чаще всего проигрывает покупатель, потому что стороны указывают в договоре условие об удорожании в виде годового процента на уровне инфляционной ставки или даже выше нее. Ко всем прочим «радостям», покупатель вносит фактически два платежа: арендный и выкупной. В итоге квартира для него обходится гораздо дороже, чем если бы он приобрел ее по обычному договору купли-продажи или даже оформил ипотечный кредит.
Как избежать проблем
«Так как избежать проблем при подписании договора аренды с выкупом? Скажу сразу — избавиться от них полностью не удастся. Можно только минимизировать, — комментирует адвокат Олег Сухов. — И советы сторонам в этом случае будут прямо противоположными. Продавцу можно посоветовать внести в договор положения об индексации размера платежей и стоимости жилья в зависимости от роста цен на недвижимость (ставку удорожания), возможность ежегодного увеличения арендной платы, а также не регистрировать арендодателя в квартире до момента полного ее выкупа, но в то же время обязать покупателя проживать в ней. Покупателю, наоборот, рекомендуется добиваться неизменяемой выкупной цены, минимальной индексации размера арендных платежей, возможности досрочного выкупа квартиры, а также регистрации в ней с момента подписания договора. Желательно внести в документ прямой запрет собственнику на сделки с жильем без согласия на то арендатора. Но самый главный совет, который подойдет обеим сторонам: пригласить адвоката. Повторюсь ещё раз: аренда с выкупом — это настолько специфический и редкий вид сделки, что заниматься ее сопровождением должны только профессионалы, которые смогут отстоять права клиентов и минимизировать все риски», — заключает Олег Сухов.
Аутсорсинг пресс-службы обеспечивает «Красное Слово»

Количество показов:

ДОГОВОР АРЕНДЫ

г.
«» 2021 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование следующее имущество: . Итого в аренду передается указанное имущество на сумму рублей.

2.Арендатору передаются закрепленные за государственным предприятием средства образованных на нем фондов в полном объеме по состоянию на .

Имущество передается во временное пользование с согласия его собственника, что подтверждается

3.Арендатору передаются числящиеся за ним на момент передачи запасы сырья, материалов, незавершенное производство и готовая продукция.

4.Указанное имущество будет использоваться для .

5.Имущество считается переданным в аренду с момента подписания акта приема-передачи имущества в аренду.

6.Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме рублей в год, включая все необходимые налоги. Перечисление арендных платежей внутри хозяйственного года производится ежеквартально равными долями (не позднее 10-го числа второго месяца следующего квартала) на расчетный счет Арендодателя. За просрочку платежей на срок более месяца Арендатор уплачивает штраф в размере % суммы очередного платежа.

7.Размера арендной платы могут изменяться по соглашению сторон раз в . Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых в централизованном порядке цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством.

8.На основные средства, приобретенные за счет средств Арендатора, амортизационные отчисления не производятся.

9.Арендодатель обязуется передать Арендатору фонда и лимиты на продукцию, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение государственного заказа. Арендодатель сдает имущество в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В случае уклонения от передачи сданного имущества настоящий договор прекращает действие.

10.Арендатор обязуется:

  • использовать арендованное имущество по его прямому назначению с целью решения стоящих перед ним задач;
  • содержать имущество в полной исправности;
  • своевременно производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств.

11.Арендатор несет ответственность за порчу арендуемых средств производства.

12.Если Арендатор по окончании действия договора возвращает имущество в состоянии хуже полученного им по настоящему договору, то он возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.

13.Изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия возможны только по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

14.Арендованное имущество может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.

15.За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, изменение и расторжение договора в одностороннем порядке виновная сторона возмещает причиненные убытки, в том числе и упущенную выгоду (помимо предусмотренных настоящим договором штрафных санкций), в соответствии с действующим законодательством.

16.Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.

17.Споры, вытекающие из настоящего договора аренды, рассматриваются в суде по месту нахождения Арендодателя. .

18.Срок аренды устанавливается на лет.

19.Имущество переходит в собственность Арендатора, если он внес Арендодателю всю причитающуюся ему арендную плату со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также внес Арендодателю арендные платежи с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

20.Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющий одинаковую юридическую силу.

ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________
Арендатор _________________

Ещё год назад в Санкт-Петербурге три известных банка кредитовали лизинговые операции с жильем по ставкам от 12 до 25% годовых. Чуть раньше аренду с правом выкупа пытались сделать общенациональной программой, тестируя в ряде регионов.

Однако тогда аренда с правом выкупа оказывалась на треть дороже традиционной ипотеки. К тому же размытость юридических формулировок сделки вызывала к нему недоверие со стороны арендаторов-покупателей и банков. Как итог: вместо рынка существует мозаика предложений отдельных граждан, где очевидная выгода теплится лишь благодаря случаю.

Однако, рядом с готовым жильем давно и успешно функционирует рынок аренды земельных участков. И основывается он на переходе в частную собственность муниципальной и федеральной земли. Рассмотрим детально выгоды этих двух сегментов аренды с правом выкупа.

Жилье: аренда с правом выкупа

В данном случае максимальную выгоду можно извлечь из общения с гражданами, для которых продажа недвижимости нужна, но не принципиальна в обозримом будущем. В случае слабого спроса на их недвижимость такие домовладельцы пытаются ее сдать, а по возможности и продать за счет аренды. Они предпочитают такой метод продаж предоставлению скидок или расходам на массированную рекламную компанию. При стечении ряда обстоятельств такие предложения могут быть действительно выгодными.

Упомянутые локации
Приморский район
Локация
158 объектов

Например, в Приморском районе, на Ланском шоссе за 10 тыс. руб. сдается комната в двухкомнатной квартире, которую можно выкупить на определенных условиях. С учетом того, что владелица жилья с весны по осень живет на даче, вы получаете по цене комнаты двушку на полгода. Причем владелица не против сдать и вторую комнату, но уже на условиях аренды с правом выкупа.

«Сдам комнату для одной женщины в пешей доступности от метро. Собственник проживает в квартире, летний сезон хозяйка живет на даче. Сдается только для одного человека. Произведен косметический ремонт, установлены стеклопакеты, на полу ламинат. В комнате имеется тахта, платяной шкаф, стол, тумба под ТВ. КУ включены в стоимость. Возможна сдача 2-х комнат с последующим выкупом всей квартиры»,- уточняет домовладелица.

При этом она не выступает против субаренды, что дает возможность, пригласив второго арендатора, оплачивать за счет него либо собственное проживание, либо выкуп квартиры.

Упомянутые локации
Волховский район ЛО
Локация
11 объектов

Еще одним интересным вариантом может оказаться аренда с правом выкупа маргинально дешевых объектов. Их низкая цена снижает финансовые риски и повышает эффективность сделки, если вы оплатите её досрочно. Например, в Волховском районе на 84 км Мурманского шоссе продается дача стоимостью в 410 тыс. руб. Владелец готов сдать ее в аренду с правом выкупа и даже немного поторговаться. Для людей желающих за минимальную цену получить дачный участок в течении года-двух это удобный вариант.

«Продаю участок 6 соток + 3 сотки зеленая зона, имеются 3 яблони, сливы, вишни, два кедра; кусты: малины, смородины, сирени. Участок последний на линии (чужие не ходят) соседи хорошие. Дом 6 на 6 с верандой 3 на 9, 1994 года постройки, 2-й этаж частично требует внутренний отделки. Туалет в доме. Также на участке имеется небольшая банька и сарай. Колонка общественная пять минут пешком. До магазина тоже 5 минут. До карьера, где можно купаться — 7 минут пешком. Место уютное, спокойное, до станции «106 км» полчаса пешком. Дача продаётся по договору аренды с правом выкупа»,- отмечает продавец.

На фото - объявление о продаже дома с правом выкупа

В подавляющем большинстве случаев аренда жилья с правом выкупа существенных материальных выгод не дает. А вот риски перехода арендованного жилья в руки арендатора-покупателя содержит. Это же касается и возврата уплаченных за жилье средств в случае отказа владельца реализовать сдаваемую квартиру.

Хотя этот вид покупки жилья и доступен лицам без средств на авансовый платеж, с плохой кредитной историей или низким доходом, риски и переплата сводят его инвестиционную привлекательность на нет.

Земельные участки: аренда с правом выкупа

Аренда земли у государства с последующем выкупом — на порядок более прогнозируема и выгодна, чем такие же сделки с жильём. Здесь четко прописано законодательство, а также система ценообразования. Ведь участки у государства выкупаются на основании кадастровой стоимости. А она меняется раз в пять лет и отнюдь не близка к рыночным ценам. К тому же сам закон о сдаче земли с правом выкупа ограничивает суммарный размер арендных платежей кадастровой стоимостью, а в ряде случаев даже прямо предписывает выкуп надела лишь в процентах от общей цены. То есть землю можно выкупить по цене от 2,5% до 80% от кадастровой стоимости.

Кстати минимальная ставка выкупа применима для юридических лиц выкупающих раздельные участки, выделенные для создания дачного домохозяйства. Что делает аренду земли с правом выкупа привлекательной для небедных дачников. Также по сравнительно низкой ставке в 60% могут выкупить земельные наделы те, кто построил недвижимость на земельных участках.

Справедливости ради стоит отметить, что выделение муниципальных или государственных земель в аренду с правом выкупа предусматривает в отдельных случаях проведение аукционов. Эта схема торгов является инструментом повышения цены надела. Однако существует ряд эффективных методов избежать аукционов и получить землю без конкурса. Благо арендовать земельный надел может любой гражданин РФ. Главное чтобы выбранный для этого участок можно было передать в частную собственность согласно закону и этому не препятствовало целевое назначение самого надела. Например, в аренду с правом выкупа не передаются земли лесного и водного фонда, общего использования, заповедников и т.д.

Аренда земельного участка с правом выкупа требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае, поэтому лучше не игнорировать помощь юристов. Но и выгод от такой сделки можно получить немало.

Например, в 100 км. от Петербурга в г. Волхов реализуется участок под ИЖС с подведенными коммуникациями и асфальтовым подъездом. Цена надела в 9 соток составляет лишь 119 тыс. руб. Причем владелец готов торговаться.

Упомянутые локации
Волхов
Локация
4 объекта

«Продаю отличный участок в черте г. Волхов на правах аренды от города, с правом дальнейшего выкупа. Причина продажи — нет времени им заниматься. Хорошее месторасположение, 400 метров до реки. До участка асфальт, проведено электричество. Подойдет для строительства дома или коттеджа. На участок имеется 2 въезда с обеих улиц. В ближайшее время подведут газ. Готов предложить самую низкую цену. Если найдете ниже, звоните, договоримся»,- комментирует землевладелец.

Участок с коммуникациями даже для Волхова за 100 тыс. руб. является очень дешевым предложением. Надел в частной собственности за такие средства не купить. Цена на участки ИЖС в городской черте Волхова стартует от 200 тыс. руб.

Развитие аренды с правом выкупа будет зависеть от выхода из тени арендного жилья. Как только крупный капитал начнет массово сдавать недвижимость в аренду, он сможет пролоббировать принятие законов содействующих развитию аренды с правом выкупа. Тогда этот способ получения жилья сможет на равных конкурировать с ипотекой.

Статья по данной теме6 мая 2020

Квартиры с тремя выходами, террасы удваивающие площадь, чердаки и подвалы без согласований, земельные участки и веранды. Все это история развития недвижимости в Санкт-Петербурге.

Добавить комментарий