2к оценка

А. Основные факты и выводы

  • Общая информация, идентифицирующаяобъект

  • Результаты оценки примененных подходов

  • Итоговая стоимость

Б. Задание на оценку

В. Сведения о заказчике и об оценщике

Г. Допущения и ограничительные условия,использованные при проведении оценки

Д. Применяемые стандарты оценочнойдеятельности

Е. Описание объекта оценки с приведениемссылок на документы

Ж. Анализ рынка объекта оценки, другихвнешних факторов

З. Описание процесса оценки

И. Согласование результатов.

Основные этапы сравнительного подхода при оценке объекта недвижимости

  1. Подробное исследование рынка, наосновании которого выбираются основныеценообразующие факторы, и собираетсяподробная информация об объектах-аналогах

  2. Определение единицы сравнения

  3. Проведение корректировки цен продажпо сопоставимым объектам в соответствиис имеющимися между ними различиями

  4. Согласование скорректированных цен иопределение стоимости оцениваемогообъекта. Приведение ряда показателейстоимости сравнимых объектов к одномуили к диапазону рыночной стоимостиисследуемого объекта.

Методы и техники сравнительного подхода

Техника качественного сравнения.

Условия:

  1. Число элементов сравнения превышаетколичество объектов-аналогов

  2. Невозможно количественно измеритьвеличину корректировки, поэтомуопределяется только направлениекорректировки (вниз или вверх)

  3. Влияние каждой корректировки настоимость одинаково

  4. Аналоги должны быть как можно ближе кобъекту оценки

Техника компенсационных корректировок:

  1. Техника предусматривает внесениепоправки в цену сделки с объектоманалогом, имеющим некоторый недостатокв сравнении с объектом оценки

  2. Поправка равна расчетной прибавке кцене, обеспечивающей «компенсацию»недостатка

  3. Возможные компенсации:

    • Обременение объекта-аналога договоромаренды

    • Обременение земельного участкасервитутом

    • Условие финансирования

    • Особые нерыночные условия

Техника парных сравнений.

Условия:

  1. Наличие информации об объектах-аналогах,отличающихся только одним элементомсравнения (пара объектов)

  2. Количество объектов-аналогов должнобыть больше элементов сравнения на 1

  3. При абсолютных корректировках всегдаполучается одинаковая скорректированнаястоимость по всем объектам аналогам

  4. При относительных корректировкахнеобходим этап согласования, т.к.скорректированная стоимость по аналогамотлична

Техника факторного анализа.

Условия:

  1. Количество объектов-аналогов намногобольше, чем элементов сравнения

  2. Корреляционная связь (проявляется всреднем при массовом наблюдении)

  3. Возможность определения значимогокоэффициента корреляции между стоимостьюи элементом сравнения

  4. Установление регрессионной зависимости

Затратный подход к оценке недвижимости, методы определения новой стоимости замещения (воспроизводство)

Метод капитализа­циииздержек предусматриваетопределение рыночной стоимости Voобъекта как будущейстоимости FVчастей Ej(1<j<k)затрат (издержек), рассредоточенных поkпериодам, предшество­вавшимдате оценки (продолжительность периодапринимается равной одному кварталу).При оценке объекта с новымиулучшения­ми выражениедля рыночной стоимости можно записатьв виде:

,

.

Обозначения:

Ej- денежная сумма,выплаченная девелопером в порядкеком­пенсации основных и прочих(проектных, строительных и эксплуа­тационных)издержек j-гопериода, «приписанная» к концу этогопериода — при типичном для рынкастроительных услуг графике платежейпо периодам, предусматриваемым подряднымидоговорами;

Eb*- издержкина создание улучшений;

Ed,Eid- прямыеи косвенные издержки на созданиеулучшений;

Ead- дополнительныерасходы, понесенные девелопером впери­од от момента приемки-передачиготового объекта до момента продажиили до начала полномасштабной доходнойэксплуатации соответственно;

Eo- «стартовые»издержки (j=0),включающие в себя затраты Elна приобретение правазастройки земельного участка и авансовыеплатежи Eaподрядчикам (Eo=El+Ea);

Yocq– типичная для рынкаобщая квартальная(«q»-quarter)норма отдачи накапитал, вло­женный в новое строительство.

Оценка рыночной стоимостиобъ­екта с новыми улучшениямиобеспечивает учет и «приходящуюся» наиздержки прибыль предпринимателя (общуюприбыль девелопера и кредитора), равнуюEb*Pr*

Vo=El+Eb*+Prof*=El+Eb*(1+Pr*).

Величина Prof*прибыли предпринимателя(девелопера) как дохода на вложенныйкапитал определяется не только величинойиздержек на создание улучшений, но такжеи величиной расходов на приобретениеправа застройки земли. Однако правоиспользова­ния этой прибыли принадлежитисключительно девелоперу, запла­тившемуза право застройки рыночно обоснованнуюцену. Расчетная величина прибыли можетбыть получена девелопером только впериод экономической жизни улучшений,обращаясь в ноль одно­временно сутилизацией улучшений. Именно поэтомуздесь коэффициент прибыли предпринимателяPr*отнесена не к полной сумме издержекпроекта, а только к величине затрат насоздание улучшений.

Сложнее формируется модельметода капитализации издержек приоценке объекта, бывшего в употреблении.Здесь учитывается то, что при эксплуатацииготового объекта собственник регулярнополучает доход Io,»очищенный» от всехоперационных расходов, но включающийв себя предстоящие платежи по кредиту.В составе этого дохода непременноимеются две части, одна из которых(«амортизационная») Iofобеспечивает возвратсобственного и заемного капитала, авторая Ion– доход на собственныйи заемный капитал. Видно, что доход Ionкомпенсирует (возвращает) частьиздержек на созданиеобъекта, доход на капитал Iofобеспечивает собственни­ку (и кредитору)объекта получение части полагающейсяему (и кредитору) прибыли предпринимателя.Следовательно, рыночную стоимостьбывшего в эксплуатации объекта можноопределить как:

.

Рассмотренный методкапитализации издержек целесообразноиспользовать для расчета рыночнойстоимости только что построен­ногообъекта или объекта, бывшего в доходнойэксплуатации не более 10 лет. При большихсроках функционирования объектапредпочтение отдается затратному,предусматривающему определение стоимостиобъекта путем суммирования подлежащихкомпенсации (реальныхи вмененных)издержек на приобретениеземли и созда­ние улучшений, с учетомприбыли предпринимателя и потерьстоимости, связанных с износом иустареванием.

Отчет об оценке объекта оценки – это итоговый документ, который составляется независимым специалистом-оценщиком по результатам проведенной им оценки объекта оценки независимо от того, оценка какого вида была проведена – рыночная, кадастровая, инвестиционная или ликвидационная – и содержит его профессиональное обоснованное суждение относительно стоимости оцениваемого объекта. Отчет должен соответствовать законодательству РФ, федеральным стандартам оценки, а также правилам и стандартам оценки, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, проводивший работу. Необходимость соответствия нормативным правовым актам важна для придания отчету об оценке доказательственного значения в гражданском/арбитражном процессе.

Форма и содержание отчета об оценке

Основные требования к форме и содержанию такого документа как отчет об оценке установлены ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) и Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – Федеральный стандарт оценки). Согласно их положениям отчет об оценке составляется в письменной форме на бумажном носителе и/или в форме электронного документа, пронумеровывается постранично и удостоверяется подписью/усиленной квалифицированной электронной подписью и печатью оценщика/организации. Информация в нем содержащаяся, как правило, оказывает существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта, а потому должна отвечать требованию существенности и важности с точки зрения оценщика, подтверждаться им и трактоваться однозначно, не вводя в заблуждение заказчика или третьих лиц (пользователей отчета об оценке).

Что обязательно должно быть указано в отчете об оценке объекта оценки?

  1. номер отчета и дата его составления;
  2. основание для проведения оценки (задание на оценку) и ее цель;
  3. конкретное описание объекта оценки;
  4. сведения о заказчике и специалисте, проводившем оценку (их идентификационные данные и информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков (для последнего));
  5. стандарты оценки, которые были применены и описание процесса оценки в соответствии с ними;
  6. указание на принятые допущения;
  7. анализ всех факторов, оказывающих влияние на определение стоимости оцениваемого объекта;
  8. основные выводы и факты, в которых приводится итоговая величина стоимости объекта оценки, и процедура их согласования на основе анализа полученных результатов (раздел III Федерального стандарта оценки);
  9. перечень документов, использованных оценщиком в целях установления количественных и качественных характеристик объекта (ст. 11 Закона об оценке).

Допустимо, что отчет об оценке, проводимой для специальных целей и определенных видов объектов оценки, может иметь некоторые отступленияот приведенного выше стандарта, если иное установлено соответствующими федеральными стандартами, которые дополняют приведенную информацию в отчете оценщика.

Отчет об оценке как доказательство

Отчет об оценке, как уже было отмечено ранее, имеет доказательственное значение и используется лицом в процессе судебного разбирательства для цели обоснования выбранной расчетной величины, по которой оценивается определенное имущество, а также убытки, причиненные владельцу его повреждением (например, оценка стоимости восстановительного ремонта транспортного средства, поврежденного в результате ДТП).

Отчет об оценке объекта оценки может быть применен в качестве средства доказывания в суде/арбитражном суде при условии, что он отвечает вышеприведенным требованиям. Особую ценность, в данном случае, представляет информация об итоговой величине стоимости объекта оценки, которая признается достоверной и рекомендуется к учету при совершении сделки с объектом оценки (ст. 12 Закона об оценке). Суд/арбитражный суд оценивает ее в соответствии с процессуальными нормами (ст. 67 ГПК РФ; ст. 71 АПК РФ). Как и любое другое доказательство отчет об оценке объекта оценки не имеет заранее установленной силы, следовательно, обязательна проверка содержащихся в нем сведений на достоверность (неподложность результатов), допустимость (им подтверждаются определенные обстоятельства дела) и относимость (сведения в нем содержащиеся имеют непосредственное отношение к делу и имеют существенное значение для разрешения спора)(гл. 6 ГПК РФ; гл. 7 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства сторонами в качестве доказательства может быть также представлено экспертное заключение на отчёт об оценке, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков, в целом схожее с отчетом об оценке, но с определенными отличительными особенностями. Во-первых, приоритет при оценке доказательств обычно отдается экспертному заключению, из чего следует, что отчет об оценке имеет меньшее доказательственное значение по сравнению с ним. Второе отличие заключается в роли эксперта и оценщика в судебном процессе – последний не имеет процессуального статуса и не предупреждается об уголовной ответственности за дачу ложной информации. Наконец, экспертное заключение может быть дано на отчет об оценке после проведения экспертизы сведений, содержащихся в нем, что также свидетельствует о его более важном значении как доказательства (См. Постановление ФАС ВСО от 24.01.2013 по делу № А33-16693/2010).

Как оспорить отчет об оценке?

Для определения возможности и порядка оспаривания отчета об оценке объекта оценки прежде всего необходимо выяснить, имеет ли информация, содержащаяся в нем, а именно – величина стоимости объекта оценки, – обязательное значение или же носит рекомендательный характер. В первом случае, согласно мнению Президиума ВАС РФ, изложенному в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспорить определенную величину стоимости объекта можно посредством подачи отдельного иска, или представлением возражения в ходе судебного процесса при условии, что обязательность такой величины для сторон сделки предусмотрена законом (например, при оплате акций в уставном капитале акционерного общества имуществом в неденежной форме (п. 3 ст. 34 ФЗ от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах») или в случае выкупа акций (п. 3 ст. 75 ФЗ от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»)). Если же привлечение независимого оценщика обязательно, однако определенная им величина стоимости объекта оценки не установлена как обязательная для сторон сделки, она, соответственно, признается рекомендательной и не может быть оспорена посредством предъявления отдельного иска.

В случае, когда отчет об оценке не соответствует необходимым требованиям, подразумевается недостоверным или же имеется иной отчет об оценке этого же объекта, но с иным результатом, он может быть оспорен в самостоятельном порядке с заявлением требования о признании его недействительным. Спор о достоверности приведенной в отчете величины стоимости объекта оценки рассматривается, в зависимости от подведомственности, судом общей юрисдикции или арбитражным судом (последним – когда спор касается осуществления сторонами предпринимательской или иной экономической деятельности).

При подаче искового заявления об оспаривании отчета об оценке объекта оценки следует также помнить, что величина, указанная в нем, имеет доказательственное значение только в течение шести месяцев с даты составления отчета об оценке (п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).

Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является составлениеотчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности,во многом зависит успех или неудача проделанной работы.

При написании отчета об оценке бизнеса перед оценщиком стоят следующие основныезадачи:

  • изложить логику анализа;
  • зафиксировать все важные моменты оценки;
  • подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторитьанализ и прийти к заключению, которое сделал оценщик.

Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований.

Обратите внимание! Для восприятия информации пользователями отчет должен быть логичен, хорошоструктурирован, достаточно подробен, а также он должен содержать необходимуюинформацию, подтверждаемую документами. Нельзя отягощать отчет несущественнымиданными.

Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: основана напринципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, вструктуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, всамостоятельный раздел может быть выделен анализ данных попредприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическаяситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы.Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором даетсяхарактеристика предприятия (фирмы).

Содержание отчета должно иметь:

  • описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес;
  • перечень юридических прав и ограничений, связанных с даннойсобственностью;
  • описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.

Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосноватьиспользование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату, когда былапроизведена оценка.

Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, тоих необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительногоили частичного отчета.

Важный момент отчета — обоснование выбора тех или иных методов оценки.

Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуетсяподтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемомобъекте и величине его рыночной стоимости.

Немаловажным для отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводившихоценку, и текста, свидетельствующего об их согласии с результатами.

Это важно. Если кто-либо из оценщиков, принимавших участие в работе, не согласен снекоторыми или всеми выводами отчета, то он должен включить в него свое личноемнение по тем или иным вопросам оценки.

Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многомзависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиковотчета. Так, отчет для инвестора отличается от отчета для кредитора или дляналогового инспектора. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемогопредприятия. Если пользователями отчета будут лица, которые не знакомы спредприятием, то обязательно подробное описание последнего. Если же отчетпредназначен для работников фирмы, то подробное описание не обязательно.

Основные разделы отчета следующие (см. таблицу):

1. Введение.

2. Общеэкономический раздел.

3. Краткая характеристика отрасли.

4. Краткая характеристика предприятия (фирмы).

5. Анализ финансового состояния.

6. Методы оценки.

7. Выводы и приложения.

8. Общее заключение по оценке.

Основные разделы и содержание отчета об оценке

Раздел

Суть информации

Введение

  • Излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации;
  • дается краткое описание предприятия и его капитала;
  • уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки;
  • приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.

Во введении кратко излагаются методы оценки

При изложении задания отмечаются:

  • оценочная компания и группа, кем она была нанята;
  • дата, на которую действительна оценка, и цель оценки.

После описания задания целесообразно разместить обобщенный список источников информации. Он может включать финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям-аналогам и т. д. Обязательно должны быть сведения о том, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком

Общеэкономический раздел

Приводятся лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия

Эти данные могут быть и в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел не выделяется

Краткая характеристика отрасли

В разделе приводится информация об отрасли, конкуренции и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов

Данный раздел должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем. Особое внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос

Краткая характеристика предприятия (фирмы)

Основные вопросы, рассматриваемые в разделе: предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия

Необходимо отметить, когда была создана оцениваемая компания, какие изменения (например, в названии, месторасположении, направлениях деятельности) произошли, какое имущество находится в собственности предприятия, а какое арендуется и на каких условиях. Приводятся также данные о площади, занимаемой каждым производственным объектом. Если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в их капитале и т. д.

В этом разделе раскрывается группа вопросов, касающихся текущей деятельности компании.

Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия

Анализ финансового состояния предприятия

Содержит информацию для всех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного

В разделе анализируются бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах деятельности предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. Если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то это отражается в отчете. Очень важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно разместить в заключении по данному разделу

Методы оценки

Начинается раздел с обоснования выбора тех или иных методов. Излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия

Как правило, здесь показатели стоимости, полученные разными подходами, сводятся в табличную форму, им придается определенный вес, и на этой основе выносится заключение о величине стоимости

Выводы и приложения

В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин

Содержатся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета

К наиболее распространенным недостаткам отчета об оценке относят следующие:

  • в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовалоценщик для оценки данного предприятия;
  • использование профессиональных терминов без их разъяснения илиприведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например таких, какставка капитализации или денежный поток.

Недопустимо принятие противоречивого отчета (отчет, в котором различныеразделы находятся между собой в противоречии). Наиболее часто встречающийсянедостаток, который объективен для России, — неправильный отбор информации попредприятиям-аналогам. Связано это, прежде всего, с малым количествомдостоверной информации по рыночным сделкам.

Рассмотрим учебный (сокращенный) пример оценки торгово-экспортной фирмы»Х».

ОЦЕНКА ТОРГОВО-ЭКСПОРТНОЙ ФИРМЫ «Х»,

расположенной по адресу: г. Москва, ул. Красногвардейская, д. 15, стр. 5.

Подготовлена для г-на Иванова И. И., Президента фирмы «Х»

Отчет по оценке составлен компанией «XXX»

1. Введение

Описание задания. Оценочная компания «XXX» получила заказ от инвестора наопределение реальной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 стопроцентнойдоли владения в торгово-экспортной фирме «Х», работающей в отрасли лесопереработкии расположенной по адресу: г. Москва, ул. Красногвардейская, д. 15, стр. 5.

В ходе оценки использовалась информация о финансовом положениипредприятия за 2009–2012 гг.

Финансовая документация прошла проверку, которая была осуществлена фирмой»Аудит-консалтинг». При оценке использовались контракты и договоры фирмы, а такжеинформация об аналогичных фирмах в России. Предполагалось, что с моментаполучения последней информации не произошли события, которые могли бысущественно изменить рыночную стоимость предприятия.

Результаты оценки, по мнению компании «XXX», будут использованыинвестором в переговорах для достижения взаимовыгодных соглашений. Итоги анализане могут быть использованы другими лицами или в других целях.

Оценка рыночной стоимости предприятия основывалась на условиистопроцентного владения капиталом торгово-экспортной фирмы «Х», то есть была определенарыночная стоимость контрольной доли участия в капитале предприятия.

Контрольный пакет позволяет влиять на выбор членов администрации иопределять размер их заработка, приобретать и продавать активы предприятия,определять стратегию и тактику предприятия. Стоимость 1 % капитала,представляющего меньшую (контрольную) долю, как правило, будет меньше стоимости1 % капитала, представляющего контрольную долю.

При определении обоснованной рыночной стоимости учитывались:

  • текущее состояние и перспективы развития отрасли;
  • результаты предшествующей деятельности фирмы;
  • текущее финансово-экономическое положение фирмы;
  • прогнозные оценки будущих доходов и денежных поступлений фирмы.

Для оценки торгово-экспортной фирмы «Х» использовались три метода: методдисконтированных денежных потоков, метод сделок и метод стоимости чистыхактивов.

Процедура оценки. Работа проводилась по следующим направлениям:

1. Изучение документов, предоставленных администрациейторгово-экспортной фирмы «Х», которые воспринимались как достоверные и точноотражающие финансово-экономическое состояние предприятия. Эти материалы включалигодовые и квартальные финансовые отчеты предприятия, инвентарные спискиимущества и схемы расположения ведущих объектов; данные по выпускаемойпродукции, по потребителям и поставщикам предприятия, а также краткосрочныепрогнозы администрации о будущей деятельности предприятия.

2. Посещение торгово-экспортной фирмы «Х» и осмотр ее основных фондов.

3. Анализ финансово-экономического положения фирмы за 2009–2012 гг. наоснове представленной бухгалтерской документации.

4. Анализ денежных потоков с учетом прогнозных данных о доходах, расходахи инвестициях, рассчитанных на базе сложившихся тенденций в деятельности фирмы,а также ожиданий администрации относительно перспектив ее развития. Прогнозныеоценки были обсуждены с управляющими оцениваемой фирмы — управляющие прогнозыодобрили.

5. Сбор сведений о сделках, включающих куплю-продажу или слияние предприятий,аналогичных оцениваемому, и расчет соответствующих мультипликаторов дляопределения рыночной стоимости торгово-экспортной фирмы «Х».

6. Анализ и оценка активов и обязательств торгово-экспортной фирмы «Х» длярасчета чистой стоимости активов.

2. Краткая характеристика отрасли

Оцениваемая фирма принадлежит к лесоперерабатывающей отрасли.

Лесопереработка базируется на недорогом и относительно легковозобновляемом сырье, причем процесс возобновления часто не сопряжен с большимизатратами. Длительность рабочего периода в лесоводстве не является препятствиемдля инвестора, поскольку действующая в рыночной экономике долгосрочная тенденцияк постепенному росту цен на лесобумажные товары возмещает ему потери, связанныес омертвлением средств, вложенных на начальном этапе производственного цикла.Поэтому лесной рынок представляется достаточно надежной, емкой ипривлекательной сферой приложения усилий потенциального экспортера.

Мировой лесной рынок делится на несколько региональных секций. Они различаютсяпо уровню лесообеспеченности, требованиям к качеству и ассортименту, поторговой практике, уровню цен. Ведущими региональными рынками являютсясевероамериканский, тихоокеанский и европейский.

Североамериканский рынок высокомонополизирован, поставки часто осуществляютсяпо внутрифирменным каналам между различными филиалами американских фирм вКанаде и канадских фирм в США. От российских поставщиков он отгорожен высокимитаможенными барьерами.

Тихоокеанский рынок — остродефицитный. Основные покупатели — Япония, Китай,Гонконг, Сингапур. Он очень привлекателен для российских экспортеров,расположенных в Сибири и на Дальнем Востоке.

Европейский рынок характеризуется средней лесообеспеченностью.

На мировом рынке обычно применяется система скидок и надбавок к ценампри поставке фанеры, отличающейся ординарным качеством. Например, используютсянадбавки за спецификацию по заказу покупателя за поставку партии до 50 м3.

Проведенный анализ оцениваемой фирмы с российскими фирмами-аналогами позволилсделать вывод о том, что данная фирма занимает среднее положение в отрасли потаким показателям, как объем продаж, структура капитала, рентабельность продаж,оборачиваемость и т. д.

3. Краткая характеристика фирмы

Торгово-экспортная фирма «Х» является акционерным обществом закрытого типа(создана в 1992 г.).

В собственности фирмы находится отдельно стоящее здание общей площадью 700м2. Часть здания после капитального ремонта предполагается сдавать в аренду,часть — использовать в качестве офиса. Капитальные вложения на ремонт составятприблизительно 160 тыс. долл. в течение двух лет. Фирма арендует складскиепомещения, имеет два автопогрузчика и десять компьютеров.

Товар. Он представлен в виде двух наименований: фанеры идревесноволокнистой плиты (ДВП). Экспорт ДВП составляет около 33 % в общем объемереализации, а доля фанеры — соответственно 67 %. Фанера представлена более чем 80наименованиями различных форматов, толщины, вида склейки и других специфическиххарактеристик. Как правило, эта фанера выполнена по экспортному ГОСТу, подобныеже изделия пользуются большим спросом в странах Западной Европы.

Сбыт и распределение. Крупнейшими рынками сбыта товара выступают Францияи Италия. С конца 1995 г. фирма стала работать на российском рынке. Основныеоптовые покупатели фанеры и ДВП — крупные и средние предприятия по производствумебели, упаковочной тары, строительные фирмы. Общее число покупателей — около 20.С большинством из них заключены соответствующие контракты. Транспортировкаосуществляется автомобильным и морским транспортом. Поскольку один автомобильвмещает приблизительно около 40 м3 фанеры, то это позволяет завоевать рынок мелкихфирм — потребителей фанеры. Фирма сотрудничает с такими крупными транспортировщиками,как PKS (Польша), Zust Ambrozett (Австрия), Могу etex (Франция) и др. Большиепартии товара отправляются морским транспортом из портов Новороссийска иСанкт-Петербурга.

Поставщики. Фирма закупает фанеру и ДВП примерно у 15 поставщиков.Среди них — Пермский деревообрабатывающий комбинат (ДОК) и Пермский древесно-стружечныйкомбинат (ДСК), Великоустюжский фанерный комбинат (ФК), Верхне-СинячихинскийФК, Оржеский ДОК и др. Поскольку большинство из перечисленных комбинатов внастоящий момент переживает кризис неплатежей, то фирме приходится работать сними на условиях предоплаты, для чего приходится брать краткосрочные кредиты в банке.

Персонал. Штат фирмы — 15 человек. В соответствии с российскимзаконодательством фирма имеет статус малого предприятия.

Управление. Оно на фирме во многом зависит от решений одного человека —высококвалифицированного менеджера. Компетентными специалистами являются такжебухгалтер и коммерческий директор.

Выводы. Предприятие выпускает продукцию, которая пользуется спросом нарынке. Клиентура широко диверсифицирована, основные клиенты расположены вРоссии и за рубежом. Предприятие имеет большую сеть поставщиков, чтообеспечивает ритмичность его работы. Управление фирмой достаточно квалифицированное.

4. Анализ финансового состояния

Анализ финансового состояния предприятия включает анализ бухгалтерских балансови отчетов о финансовых результатах деятельности оцениваемой фирмы за прошедшиепериоды в целях выявления тенденций в ее деятельности и определения основныхфинансовых показателей. Данные показатели сравниваются с соответствующимипоказателями аналогичных предприятий, функционирующих в той же отрасли, чтопозволяет оценить относительное финансовое положение данной фирмы.

Финансовый анализ раскрывает истинное положение предприятия и степень финансовыхрисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют напрогнозирование доходов и расходов предприятия, определение ставки дисконта,применяемой в методе дисконтированных денежных потоков, величинумультипликатора, используемого в методе сделок.

5. Общее заключение по оценке

Для определения рыночной стоимости капитала торгово-экспортной фирмы «Х»были использованы три метода: дисконтированных денежных потоков, стоимостичистых активов и сделок. Данные методы основывались на оценке собственногокапитала фирмы на 01.01.2012 без учета влияния внешнего инвестора.

Для получения итоговой величины рыночной стоимости фирмы были проанализированыпреимущества и недостатки использованных методов.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет учесть перспективы развитияфирмы. Однако во многом эти прогнозы умозрительны. Этот метод в наибольшейстепени отражает интересы инвестора.

Метод стоимости чистых активов базируется на рыночной стоимостиреальных активов предприятия, однако не отражает будущие доходы бизнеса.

Метод сделок является единственным методом, учитывающим ситуацию нарынке. Недостатки данного метода:

  • проблема степени сравнимости оцениваемой фирмы и предприятий-аналогов;
  • необходимость внесения корректировок, так как не может быть двухабсолютно идентичных фирм.

На основе фактов, анализа и прогноза, приведенных в отчете, по мнению специалистовкомпании «XXX», рыночная стоимость 100 % владения собственным капиталомторгово-экспортной фирмы «X» посостоянию на 01.01.2012 составляет от 350 млн руб. до 400 млн руб.

Этот интервал не включает стоимость земли, поскольку 01.01.2012 фирмане имела права собственности на землю, занимаемую ее зданием, но имелаисключительное право на ее использование.

Ограничивающие условия отчета и сделанные в нем допущения

1. Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и соответствуетуказанным в нем целям.

2. Оценочная компания не несет ответственности за обстоятельстваюридического характера, связанные с оцениваемым объектом недвижимости, иисходит из того, что он не является предметом залога или объектом судебногоиска.

3. Компания исходит из того, что сведения, представленные ей исодержащиеся в настоящем отчете, получены из источников, заслуживающих доверия.

4. Компания предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов,влияющих на объект оценки.

5. Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчетеисключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

6. Ни заказчик, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем этопредусмотрено договором на оценку.

7. Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить оценщикаот всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из риска третьихлиц к оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета,кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что возникшиеубытки, потери и задолженности явились результатом мошенничества, халатностиили умышленно неправомочных действий со стороны оценщика в процессе выполненияработ по оценке.

8. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи спроведением данной оценки, он должен явиться только по официальному вызовусуда.

9. Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данномуотчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключениемслучаев, оговариваемых отдельными договорами.

10. Мнение оценщиков относительно стоимости объекта действительнотолько на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности заизменение социальных, экономических, физических факторов и изменения местного илифедерального законодательства, которые могут произойти после этой даты и повлиятьна стоимость объекта.

11. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения остоимости и данные об оценщиках, принимавших участие в работе, и фирме, вкоторой они работают) не могут быть предоставлены заказчиком для использованияв целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью и другим мотивам безпредварительного письменного разрешения оценщика.

12. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиковотносительно стоимости.

Добавить комментарий