Управление арендными отношениями

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к статье 606 Гражданского Кодекса РФ

1. В ст. 606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В комментируемой норме следует обратить внимание на то, что понятия «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием проживания в них граждан, обычно работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды (п. 2 ст. 671 ГК).

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

По своему характеру данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным.

2. В ч. 2 ст.

Управление арендными отношениями в коммерческой недвижимости

606 воспроизводится норма ч. 2 п. 1 ст. 85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

3. В связи с тем что объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом. Так, согласно ст. 295 ГК государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать объекты недвижимости в аренду лишь с согласия собственника (уполномоченного государством органа). Типовой устав акционерного общества открытого типа, утв. Указом Президента РФ от 01.07.92 N 721 (Ведомости РФ, 1992, N 28, ст. 1657), на основе которого утверждались уставы обществ, созданных в процессе приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10% стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этого требования влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК.

Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

Екатерина Анненкова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению ИА «Клерк.Ру»

Возникновение сложностей налогового учета сделок с недвижимостью связано с тем, что право собственности на объекты недвижимости, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав (ЕГРП) в соответствии с положениями ст. 131 ГК РФ.

При этом в соответствии с п.2 ст.8 Гражданского кодекса, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Моментом регистрации прав на недвижимость является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП (п.3 ст.2 закона 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация прав на недвижимость порой занимает несколько месяцев. Перед бухгалтером может возникнуть непростая задача обоснованного принятия решения о моментах начисления и уплаты налогов.
Нужно ли начислять и уплачивать налоги с объектов недвижимости, право собственности, на которые еще не перешло компании в соответствии с положениями ГК РФ?

Операционные результаты 2017

В какой момент сделки купли-продажи недвижимости собственник может прекратить платить налог на имущество и должен уплатить НДС и налог на прибыль?

Для облегчения решения этих задач, в нашей статье мы постараемся осветить разные подходы к этим вопросам, а так же возможные последствия того или иного выбора, сделанного налогоплательщиком.
Налог на прибыль при сделках купли-продажи недвижимости

Для продавца

Для целей налогового учета по налогу на прибыль, в соответствии со ст.249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от реализации за вычетом НДС и акцизов (п.1 ст.248 НК РФ).
В соответствии с п.3 ст.271 Налогового кодекса, при методе начисления датой признания доходов от реализации признается дата реализации, независимо от фактического поступления денежных средств на счет продавца.
При этом, согласно п.1 ст.39 НК РФ, реализацией признается передача на права собственности на реализуемый объект.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с п.1 ст.551 Гражданского кодекса.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами в соответствии с п.2 ст.551 ГК РФ.
Право собственности у покупателя имущества в случаях, когда продажа имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).
Соответственно, из прямого прочтения положений Гражданского и Налогового кодекса следует, что доход для целей налога на прибыль признается в момент государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Вроде бы, все достаточно ясно и понятно. Однако, позиция налоговых органов, Минфина и даже некоторые решения судов содержат иную точку зрения.

Так, например, в Минфин в своем Письме от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, делает следующий вывод:
• Исходя из положений п.1 ст. 271 Налогового кодекса, доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества и (или) имущественных прав (метод начисления).
• Таким образом, считаем, что у организации — продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вне зависимости от даты регистрации указанных прав.
Этой же позиции придерживался ВАС РФ в своем Определении от 22.01.2010г. №ВАС-18173/09:
• Суд, отклоняя утверждение компании о том, что налоговая база для исчисления налога на прибыль возникла у него только после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, указал, что в целях исчисления и уплаты налога на прибыль моментом реализации имущества является егофактическая передача.
Необходимо отметить, что есть решения суда, которые поддерживают налогоплательщиков, декларирующих доходы от реализации недвижимости на дату государственной регистрации перехода права собственности.
Ведь в соответствии с действующим законодательством, пока не состоялась государственная регистрация права, собственником остается продавец, не смотря на то, что акт приема-передачи имущества уже подписан.

Такую позицию содержит, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 22.07.2008г. NА65-26844/07:
• Суд с учетом положений гражданского законодательства, а именно ст. 8 и ст. 223 ГК РФ, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ сделал обоснованный вывод о том, что доход от продажи объектов недвижимости признается таковым на момент перехода права собственности на здание, то есть на дату регистрации права собственности покупателя на здание, в связи с чем и выручка от реализации недвижимости облагается налогом на прибыль после осуществления государственной регистрации данного объекта вне зависимости от получения денежных средств от приобретателя до либо после совершения сделки.
Проанализировав различные подходы к определению момента признания доходов для целей налога на прибыль при реализации недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы:
• Более безопасной позицией является признание доходов от реализации недвижимого имущества на дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
• Признавая доходы от реализации на дату государственной регистрации права собственности в ЕГРП, налогоплательщик должен осознавать налоговые риски и быть готов к тому, что свою позицию ему придется отстаивать в суде.

Для покупателя

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо зарегистрировать право собственности в соответствии с действующим законодательством. Расходы по таким объектам, при последующей реализации, нужно учитывать в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Если же объект недвижимости приобретается организацией для собственных нужд и рассматривается, как амортизируемое имущество, то налогоплательщик должен руководствоваться ст.256-259 Налогового кодекса. В соответствии с п.1 ст. 258 НК РФ, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Это означает, что амортизировать для целей налогового учета приобретенный объект недвижимого имущества можно только с 1го числа месяца, следующего за месяцем, которым датирована расписка регистрирующего органа о получении документов для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

НДС при купле-продаже недвижимости

Реализация объектов недвижимого имущества является облагаемой НДС операцией согласно ст.146 НК РФ.
Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 Налогового кодекса, является наиболее ранняя из следующих дат:
• День отгрузки (передачи) товаров;
• День оплаты (в том числе частичной).
При этом, в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности в целях настоящей главы приравнивается к его отгрузке (п.3 ст.167 НК РФ).
Как уже упоминалось в предыдущем разделе, право собственности у покупателя имущества, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (п.2. ст.223 ГК РФ).
Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП.

Письмо Минфина от 07.02.2011г. №03-03-06/1/78, содержит такой же подход:
• Пунктом 3 статьи 167 Налогового кодекса установлено, что в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 Кодекса приравнивается к его отгрузке.
• Таким образом, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат:
o дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности,
o или день его оплаты (частичной оплаты).
• При этом на основании пункта 14 статьи 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.
Налоговые органы при проведении выездных проверок могут придерживаться иной точки зрения.

Однако их претензии налогоплательщик с большой вероятностью сможет оспорить в суде. Арбитражная практика на сегодняшний день поддерживает налогоплательщика.
Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 01.10.2010г. №КА-А40/11546-10 по Делу №А40-7248/10-115-86 указано следующее:
• Так как объектом купли-продажи были нежилые помещения в здании, которые не транспортируются и не отгружаются, продавец обоснованно определил момент налоговой базы — на дату перехода права собственности (свидетельства о регистрации права собственности), и датировал счет-фактуру именно этой датой.
Аналогичной позиции придерживался суд в Постановлении ФАС Поволжского округа от 02.02.2010г. №А12-11515/2009:
• Таким образом, датой реализации в этом случае считается дата, с которой законодатель связывает переход права собственности на товары.
• В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
• Из приведенных норм следует, что моментом определения налоговой базы по НДС в отношении недвижимого имущества является дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Как видно из вышеизложенного, признание налогоплательщиком для целей НДС реализации недвижимого имущества в момент государственной регистрации не противоречит позиции Минфина и арбитражной практике.
Соответственно, выставляя счет-фактуру на реализацию имущества датой государственной регистрации, организация не нарушает требований действующего законодательства.

Покупатель недвижимости, получив счет-фактуру от продавца и документ о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, сразу же может предъявить входящий НДС к вычету в соответствии со ст.171 Налогового кодекса.
Налог на имуществе при покупке и продаже недвижимости
В соответствии с п.1 ст.374 НК РФ, объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

У покупателя

С 2011 года объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве ОС с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п.52 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС, Приказ Минфина от 13.10.2003г. №91н).
При этом должны соблюдаться требования п.4 ПБУ 6/01, в соответствии с которым актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:
• объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
• объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
• организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
• объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, в 2011 году объекты недвижимости включаются в состав ОС на основании акта приемки-передачи ОС, за исключением случаев, когда недвижимость не пригодна к эксплуатации. С этого момента имущество попадает в налогооблагаемую базу по налогу на имущество.
Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость, не является основанием для исключения такой недвижимости из налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

У продавца

В соответствии с п.32 ПБУ 6/01, стоимость объекта ОС, который выбывает, в том числе, в случае продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета.
Передача организацией объекта ОС в собственность других лиц оформляется актом приемки-передачи основных средств.
На основании указанного акта производится соответствующая запись в инвентарной карточке переданного объекта ОС, которая прилагается к акту приемки-передачи основных средств. Об изъятии инвентарной карточки на выбывший объект ОС делается отметка в документе, открываемом по местонахождению объекта (п.81 Методических указаний по бухгалтерскому учету ОС).

Таким образом, организация-продавец списывает объекты продаваемой недвижимости в момент оформления акта приемки-передачи ОС и перестает включать эти объекты в налоговую базу по налогу на имущество. Такой подход не противоречит разъяснениям Минфина. Так, в Письме от 23.03.2011г. №07-02-10/20 указано:
• Аналогично организации, принимающей объект к бухгалтерскому учету, организация, передающая объект недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, должна списать его с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации прав собственности.
• Доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов ОС отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся. Доходы и расходы от списания объектов ОС с бухгалтерского учета подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов.
• Если момент списания с бухгалтерского учета объекта недвижимости, права собственности на который подлежат государственной регистрации, не совпадает с моментом признания доходов и расходов от выбытия объекта основных средств (когда указанные доходы и расходы признаются в момент государственной регистрации перехода права собственности), то для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»).

Изменения в законодательстве, введенные Приказом Минфина от 24.12.2010 №186н в соответствии с которыми документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости, перестали быть обязательным условием для перевода объекта в состав ОС, повлекли за собой следующие изменения:
• Покупатель объекта недвижимости с 2011 года заплатит больше налога на имущество, так как раньше примет объект на учет в качестве ОС.
• Продавец недвижимости с 2011 года налог на имущество будет платить в меньшем объеме, так как проданные объекты ОС будут сразу же исключаться из состава налогооблагаемой базы по налогу на имущество.

ЧИТАТЬ ДРУГИЕ СТАТЬИ

оставить заявку

Управление арендными отношениями

    Федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Кавказское территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации является некоммерческой организацией, созданной для выполнения работ, оказания услуг, в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации в сфере учета, управления и распоряжения, а также контроля над использованием и сохранностью имущества Вооруженных Сил Российской Федерации.

    Учредителем Учреждения является Российская Федерация. Функции и полномочия учредителя в отношении Учреждения осуществляет Министерство обороны Российской Федерации.

    Учреждение осуществляет свою деятельность в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий Министерства обороны Российской Федерации в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации.

    Основной целью деятельности Учреждения является осуществление в Вооруженных Силах Российской Федерации решения и выполнение задач по организации учета, контроля за использованием и сохранностью имущества Вооруженных Сил Российской Федерации, а также управлению и распоряжению имуществом Вооруженных Сил Российской Федерации по решениям (заданиям) Министерства обороны Российской Федерации и (или) директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации.

    Учреждение осуществляет свою деятельность в отношении имущества Вооруженных Сил Российской Федерации на территории следующих регионов Южного военного окурга:

       Республика Адыгея
       Республика Дагестан
       Республика Ингушетия 
       Кабардино — Балкарская Республика
       Республика Калмыкия
       Карачаево — Черкесская Республика
       Республика Северная Осетия — Алания
       Чеченская Республика
       Краснодарский Край
       Ставропольский Край
       Астраханская область
       Волгоградская облсать
       Ростовская область

Основные виды деятельности Учреждения

  • проведение инвентаризации имущества Вооруженных Сил Российской Федерации;
  • формирование предложений по использованию имущества Вооруженных Сил Российской Федерации;
  • ведение учета имущества Вооруженных Сил Российской Федерации;
  • осуществление в установленном порядке действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации, выступление в суде в отношении имущества, закрепленного за Учреждением, истцом, ответчиком и заинтересованным лицом;
  • осуществление действий по оформлению и государственной регистрации прав на недвижимое имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, получению кадастровых паспортов и иных документов;
  • осуществление действий по внесению и исключению из реестра федерального имущества движимого и недвижимого имущества закрепленного собственником за Учреждением;
  • формирование документов для принятия Министром обороны Российской Федерации и (или) директором Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации решений по вопросам управления, распоряжения и контроля за использованием и сохранностью имущества Вооруженных Сил Российской Федерации;
  • проведение по решениям (заданиям) Министра обороны Российской Федерации и (или) директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации и (или) руководителя Учреждения в установленном порядке проверки использования по назначению и сохранности имущества Вооруженных Сил Российской Федерации;
  • составление и утверждение актов проверок использования по назначению и сохранности имущества Вооруженных Сил Российской Федерации, а также предоставление их в Департамент имущественных отношений Министерства обороны;
  • осуществление контроля за сроками устранения выявленных в ходе проверок нарушений;
  • содействие в проведении оценки имущества Вооруженных Сил Российской Федерации;
  • выступление по решениям (заданиям) Министра обороны Российской Федерации и (или) директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации организатором конкурсов и аукционов;
  • разработка и утверждение документации о проведении конкурсов и аукционов по согласованию с Департаментом имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации и иными заинтересованными органами военного управления;
  • осуществление контроля за исполнением условий и обязательств по заключенным договорам;
  • проведение мероприятий по комплектованию, хранению, учету и использованию архивных документов, образовавшихся в процессе деятельности Учреждения;
  • осуществление в установленном порядке расквартирование войск (сил) и организацию учета объектов военной и социальной инфраструктур в Вооруженных Силах Российской Федерации, земель, лесов, вод и других природных ресурсов, предоставленных в пользование Вооруженным Силам Российской Федерации.

Содержание:

Введение

В странах с развитой рыночной экономикой удельный вес государственной собственности в структуре основных производственных сил страны достаточно высок (это, например, транспорт и связь, атомная энергетика, военно-промышленный комплекс и многое другое). В собственности государства сосредоточены немалые материальные резервы в виде запасов продовольствия, топлива и других средств жизнеобеспечения на случай чрезвычайных обстоятельств. Сохранение в собственности государства значительного числа объектов производственного, социально-культурного и иного назначения объясняется двумя факторами. Во-первых, каждое государство должно думать о своей безопасности, и не только военной, но также экологической, санитарно-эпидемиологической, продовольственной и т.д. Во-вторых, государство выполняет широкий круг социальных функций, призванных обеспечить достаточный прожиточный минимум населения и поддержку существующей власти со стороны избирателей, среди которых немало обездоленных. В советский период наше государство взвалило на себя непосильное экономическое бремя и являлось единым собственником всего государственного имущества. Поэтому вся государственная собственность принадлежала на праве собственности единому собственнику — государству. В связи с расширением прав регионов и государственных предприятий, а также с нарастанием центробежных тенденций была выдвинута идея о многоуровневом характере государственной собственности.

Многоуровневый характер государственной собственности и круг ее субъектов и объектов определены в Конституции РФ и в Гражданском законодательстве. Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность, принадлежащую Российской Федерации, и собственность, принадлежащую субъектам Федерации: республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области и автономным округам. Государственная собственность характеризуется единством имущественного фонда в пределах того субъекта, которому она принадлежит. Одним из наиболее важных в процессе управления государственной собственностью является решение задачи должного управления объектами недвижимости, в частности, с целью пополнения бюджета от передачи в аренду административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в собственности государства. Российскому законодательству давно известен институт аренды, регулирующий правоотношения сторон по передаче имущества собственником во временное владение и пользование или во временное пользование другому лицу. Данный институт относится к сфере гражданского законодательства, урегулирован ГК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами. Действующий ГК РФ главенствующее положение отдает термину "аренда", не отказавшись тем не менее от термина "имущественный наем".

1. Понятие аренды государственной собственности

Передача в аренду объектов государственной собственности выступает в качестве одной из форм ее управления (распоряжения). Возникающие при этом отношения являются гражданско-правовыми, представляющими собой обязательство из договора аренды. Договору аренды отводится значительная роль в регулировании имущественных отношений. Заключаемый на началах добровольности и полного равноправия сторон, он позволяет достичь баланса между интересами арендодателя-государства и арендатора — частного собственника. Сохраняя целевое использование публичного имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Одним из первых реальных путей выхода российской экономики из кризиса в 1991 г. явилось движение по переводу предприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствливания собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в то же время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника. Так, в самом начале экономических реформ в связи с разграничением предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов появились новые собственники имущества на региональном уровне — например, субъект Федерации Орловская область. Необходимо было адекватно и оперативно отреагировать на этот факт. Поэтому в связи с изменением арендодателя и в целях эффективного регулирования арендных отношений и увеличения поступлений доходов в бюджет области в 1992 г. было утверждено Временное положение о порядке сдачи в аренду основных средств государственных предприятий, учреждений, организаций.[1] Позднее были утверждены Положение о сдаче в аренду областного недвижимого имущества и методика определения величины арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и отдельными нежилыми помещениями, находящимися в государственной собственности области.

Аренда государственной собственности и управление арендными отношениями (стр. 1 из 5)

Впервые было осуществлено так называемое "зонирование" территории области, установлен коэффициент территориальной зоны.

Предусматривалась упрощенная процедура оформления документов при сдаче в аренду государственного имущества области субъектам малого предпринимательства; применение льготного коэффициента вида деятельности для субъектов малого предпринимательства, производство собственной продукции которых составляет не менее 75% общего объема реализуемых ими товаров и услуг. Но в условиях значительной инфляции возникает постоянная необходимость индексировать размер годовой арендной платы за один квадратный метр сдаваемой в аренду площади. Нормативно-правовое решение данного вопроса находится в ежегодном принятии соответствующих нормативных правовых актов области. Таким образом, была не только осуществлена индексация размеров арендной платы, но и установлена минимальная величина годовой арендной платы за один квадратный метр сдаваемой в аренду общей нежилой площади в размере минимальной оплаты труда. В тоже время государственные учреждения, финансируемые за счет средств областного бюджета, размещались в зданиях (нежилых помещениях) областной собственности, на праве безвозмездного пользования, в соответствии с договором, заключаемым комитетом по управлению имуществом области.

Договор аренды — один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Это самосовершенствующийся механизм. Еще в 1989 г. исследователи отмечали, что аренда как механизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны. В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданского правового регулирования, остается организация управления государственным имуществом в новых, изменившихся социально-экономических условиях, и наиболее приемлемый способ его использования — договор аренды государственного имущества. Расширение практики аренды, повышение эффективности использования требуют более тщательного урегулирования этих отношений.

В рамках Национального плана противодействия коррупции, утвержденного Президентом Российской Федерации 31 июля 2008 г., был введен комплекс мер, направленных на улучшение государственного управления в социально-экономической сфере, включающих в себя регламентацию использования государственного и муниципального имущества, а также передачи прав на использование такого имущества. Федеральным законом от 30 июня 2008 г. N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" гл. 4 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" была дополнена ст. 17.1, регулирующей особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.[2],[3] В эту статью неоднократно вносились изменения и дополнения, что порождало и до сих пор порождает многочисленные трудности при применении ее норм на практике. В соответствии с первоначальной редакцией ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" начиная со 2 июля 2008 г. заключение договоров аренды вне зависимости от того, закреплено ли данное имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными унитарными предприятиями и бюджетными учреждениями либо составляет казну, могло быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Однако применение вновь введенной нормы было сопряжено с рядом трудностей. Во-первых, Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступил в силу со дня его официального опубликования, тем самым не дав времени на адаптацию участникам гражданского оборота к обновленному законодательству. Для сравнения: Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" вступил в силу с 1 января 2006 г., т.е. по истечении более 5 месяцев с момента подписания Президентом РФ. Во-вторых, первоначальная редакция ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" содержала весьма ограниченный перечень случаев, позволяющих заключать договоры аренды без проведения торгов. Так, право на заключение договоров аренды имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, предоставлялось без проведения торгов лишь на основании: 1) актов Президента РФ, решений Правительства РФ; 2) решения суда, вступившего в законную силу; 3) федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом. В-третьих, разъяснялось, что заключение после 2 июля 2008 г. дополнительных соглашений по ранее заключенным договорам, расширяющих предмет договора, продление после вышеуказанной даты ранее заключенных договоров, является нарушением действующего законодательства. Все вышеназванные обстоятельства способствовали созданию ситуации, при которой арендаторы продолжали использовать имущество, несмотря на истечение сроков действия договоров аренды, при этом не внося арендную плату (из-за отсутствия надлежаще оформленного договора). Арендодатели вынуждены были взыскивать в судебном порядке неуплаченные суммы в качестве неосновательного обогащения арендаторов.


Участие агента в расчетах по договору: бухгалтерский и налоговый учет

Согласно п.1 ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Используемый при этом термин "с участием в расчетах" означает, что в обязанность агента помимо заключения соответствующего договора с покупателем (если принципал продает товар) или с продавцом (если принципал покупает товар) входит также обеспечение расчетов с продавцом, покупателем. Денежные средства, связанные с выполнением агентского договора (выручка от продажи товара или средства на его покупку), поступают на расчетный счет (или в кассу) агента.

Операции по продаже товара

Товар, переданный агенту принципалом для продажи, представляет собой собственность последнего. Поэтому выручка от продажи товара (несмотря на то что товар покупателю отгружает агент) является доходом принципала. У принципала как в бухгалтерском, так и в налоговом учете доход от реализации товара признается в сумме, указанной в договоре, заключенном агентом с покупателем, включая вознаграждение агента.

При признании доходов и расходов методом начисления выручка от реализации у принципала определяется на дату перехода права собственности на товар от принципала к покупателю (пп.1 п.1 ст.167 НК РФ и п.3 ст.271 НК РФ). При кассовом методе дата реализации определяется как дата поступления денежных средств на расчетный счет (в кассу) агента (пп.1 п.2 ст.167 НК РФ и п.2 ст.273 НК РФ). Рассматриваемые даты принципал определяет из отчета агента.

У агента как в бухгалтерском, так и в налоговом учете доходом является величина агентского вознаграждения.

Если принципал является ежемесячным плательщиком НДС либо плательщиком налога на прибыль, исчисляющим ежемесячные авансовые платежи исходя из фактически полученной прибыли, то агент должен отчитываться перед принципалом о выполнении своих обязательств по агентскому договору ежемесячно. При передаче товара агенту принципал выписывает счет-фактуру на товар на имя агента в двух экземплярах. Один экземпляр принципал передает агенту, второй оставляет у себя и регистрирует в книге продаж в зависимости от учетной политики: на дату передачи агентом товара покупателю (при учетной политике "по отгрузке") или на дату поступления оплаты проданного товара на расчетный счет (в кассу) агента (при учетной политике "по оплате").

Получив от принципала счет-фактуру, агент хранит его в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. При продаже товара агент выписывает счет-фактуру в двух экземплярах. Один экземпляр он передает покупателю, второй подшивает в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

Отчитавшись перед принципалом, агент выставляет ему счет-фактуру на сумму своего агентского вознаграждения. Этот счет-фактура регистрируется в установленном порядке у агента в книге продаж, у принципала — в книге покупок.

Пример 1. Между ООО "Альфа" (принципал) и ЗАО "Бета" (агент) заключен агентский договор с участием в расчетах, в соответствии с которым принципал поручил агенту реализовать свой товар за 236 000 руб. (в том числе НДС — 36 000 руб.). ЗАО "Бета" удерживает агентское вознаграждение после утверждения принципалом отчета об исполнении агентского поручения в размере 10% стоимости товара, переданного покупателю. Агент отчитывается перед принципалом ежемесячно. Принципал передал товар агенту 30 мая. Себестоимость товара — 160 000 руб. Для целей исчисления НДС ООО "Альфа" приняло учетную политику "по оплате", ЗАО "Бета" — "по отгрузке". ЗАО "Бета" в качестве продавца заключило договор купли-продажи с покупателем. По договору купли-продажи денежные средства за товар покупатель перечисляет на расчетный счет ЗАО "Бета". 25 июня ЗАО "Бета" отгрузило товар покупателю. Денежные средства за товар поступили на расчетный счет ЗАО "Бета" 5 июля. Расходы, связанные с выполнением поручения принципала, составили 16 000 руб. Выручка за реализованный товар за минусом удержанного агентского вознаграждения перечислена принципалу 30 июля.

В бухгалтерском учете принципала произведены следующие записи:

30 мая:

Дебет 45, Кредит 41 — 160 000 руб. — передан товар агенту.

25 июня:

Дебет 44, Кредит 76, субсчет "Расчеты с агентом по агентскому вознаграждению" — 20 000 руб. — начислено агентское вознаграждение без НДС,

Дебет 19, Кредит 76, субсчет "Расчеты с агентом по агентскому вознаграждению" — 3600 руб. — отражен НДС с агентского вознаграждения,

Дебет 62, Кредит 90-1 — 236 000 руб. — отражена выручка от продажи товара,

Дебет 90-2, Кредит 45 — 160 000 руб. — списана себестоимость проданного товара,

Дебет 90-2, Кредит 44 — 20 000 руб. — списано вознаграждение агента,

Дебет 90-3, Кредит 76, субсчет "Расчеты по НДС" — 36 000 руб. — начислен НДС с выручки от продажи товара.

5 июля:

Дебет 76, субсчет "Расчеты с агентом за товары", Кредит 62 — 236 000 руб. — отражено погашение задолженности покупателя за товар,

Дебет 76, субсчет "Расчеты по НДС", Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС" — 36 000 руб. — начислен к уплате в бюджет НДС с выручки от продажи товара,

Дебет 76, субсчет "Расчеты с агентом по агентскому вознаграждению", Кредит 76, субсчет "Расчеты с агентом за товары" — 23 600 руб. — отражено погашение задолженности перед агентом за агентское вознаграждение,

Дебет 68, субсчет "Расчеты по НДС", Кредит 19 — 3600 руб. — принята к вычету сумма НДС с агентского вознаграждения.

30 июля:

Дебет 51, Кредит 76, субсчет "Расчеты с агентом за реализуемые товары" — 212 400 руб. (236 000 — 23 600) — получены денежные средства за товар от агента.

В бухгалтерском учете агента произведены следующие записи.

30 мая:

Дебет 004 — 236 000 руб. — оприходован товар, поступивший от принципала.

25 июня:

Кредит 004 — 236 000 руб. — передан товар покупателю,

Дебет 62, Кредит 90-1 — 23 600 руб. — начислено агентское вознаграждение,

Дебет 90-2, Кредит 44 — 16 000 руб. — списаны на себестоимость услуг расходы по выполнению поручения принципала,

Дебет 90-3, Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС" — 3600 руб. — начислен НДС с агентского вознаграждения.

5 июля:

Дебет 51, Кредит 76, субсчет "Расчеты с принципалом" — 236 000 руб. — поступила на расчетный счет агента выручка от продажи товара,

Дебет 76, субсчет "Расчеты с принципалом", Кредит 62 — 23 600 руб. — зачтена оплата за выполнение агентского поручения.

30 июля:

Дебет 76, субсчет "Расчеты с принципалом", Кредит 51 — 212 400 руб. — перечислена принципалу полученная выручка за минусом агентского вознаграждения.

Поскольку агентский договор заключается и исполняется за счет и в пользу принципала, то именно принципалу принадлежат товар, являющийся предметом заключенного агентом в интересах принципала договора, а также все суммы, полученные по такому договору агентом. Поэтому, если агент получает на свой расчетный счет (в кассу) денежные средства от покупателя в порядке предварительной оплаты товара, такие суммы авансовых платежей должны облагаться НДС у принципала, причем с учетом агентского вознаграждения.

Операции по приобретению имущества

Приобретаемое имущество (основные средства, сырье, товары и т.п.) отражается в бухгалтерском учете принципала по соответствующим счетам (08 "Вложения во внеоборотные активы", 10 "Материалы", 41 "Товары") с момента перехода права собственности от продавца к принципалу вне зависимости от того, поступило ли это имущество на склад принципала или пока находится на складе у агента, в пути. До момента поступления имущества на склад принципала оно учитывается на субсчетах "Товары в пути", "Имущество, находящееся на ответственном хранении у агента" соответствующих счетов. Приобретаемое имущество принимается к учету исходя из фактических затрат принципала на его приобретение, включая сумму агентского вознаграждения.

При приобретении имущества принципал обычно перечисляет агенту аванс. Учет авансов, выданных принципалом, ведется на счете 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсчет "Расчеты по авансам, выданным агенту". При получении такого аванса от принципала у агента в налоговую базу по НДС включается только сумма агентского вознаграждения, полученная в порядке предварительной оплаты. Суммы, полученные для приобретения имущества, в налоговую базу не включаются.

Основанием для вычета НДС по приобретенному через агента имуществу у принципала является счет-фактура, выставленный продавцом имущества на имя принципала (если агент приобретает товар от имени принципала). Если же агент приобретает имущество от своего имени и счет-фактура выставлен продавцом на имя агента, то основанием для вычета НДС у принципала является счет-фактура, полученный от агента. Этот счет-фактуру агент выписывает на основании счета-фактуры, полученного от продавца. Оба счета-фактуры у агента в книге покупок и книге продаж не регистрируются.

Пример 2. Между ООО "Альфа" (принципал) и ЗАО "Бета" (агент) заключен агентский договор, в соответствии с которым принципал поручил агенту приобрести оборудование на сумму 118 000 руб. (в том числе НДС — 18 000 руб.). Принципал имеет право удержать агентское вознаграждение за оказанную услугу на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС — 1800 руб.) после утверждения принципалом отчета агента об исполнении поручения.

Принципал перечислил агенту аванс на покупку оборудования 25 мая. ЗАО "Бета" в качестве покупателя заключило договор на поставку оборудования с поставщиком. Договором предусмотрена предварительная оплата оборудования, которая была осуществлена 1 июня. Расходы, связанные с выполнением поручения принципала, составили 6000 руб. Оборудование получено на склад агента 15 июня, на склад принципала — 15 июля. Агент отчитался перед принципалом 20 июля. 30 июля оборудование принято на учет в составе основных средств.

В бухгалтерском учете принципала произведены следующие записи:

25 мая:

Дебет 60, субсчет "Расчеты по авансам, выданным агенту", Кредит 51 — 129 800 руб. — перечислены денежные средства агенту на приобретение оборудования.

1 июня:

Дебет 60, субсчет "Расчеты с поставщиками в порядке предварительной оплаты", Кредит 76, субсчет "Расчеты с агентом за приобретаемое оборудование" — 118 000 руб. — перечислен аванс поставщику оборудования,

Дебет 76, субсчет "Расчеты с агентом за приобретаемое оборудование", Кредит 60, субсчет "Расчеты по авансам, выданным агенту" — 118 000 руб. — зачтена сумма перечисленного аванса поставщику оборудования.

15 июня:

Дебет 08, субсчет "Оборудование, находящееся у агента на ответственном хранении", Кредит 60 — 100 000 руб. — отражена стоимость оборудования, полученного на склад агента,

Дебет 19, Кредит 60 — 18 000 руб. — отражен НДС по приобретенному оборудованию,

Дебет 60, Кредит 60, субсчет "Расчеты с поставщиками в порядке предварительной оплаты" — 118 000 руб. — зачтена задолженность поставщику оборудования.

15 июля:

Дебет 08, Кредит 08, субсчет "Оборудование, находящееся у агента на ответственном хранении" — 100 000 руб. — отражена стоимость оборудования, полученного на склад принципала.

20 июля:

Дебет 08, Кредит 76, субсчет "Расчеты с агентом по агентскому вознаграждению" — 10 000 руб. — учтено агентское вознаграждение без НДС,

Дебет 19, Кредит 76, субсчет "Расчеты с агентом по агентскому вознаграждению" — 1800 руб. — отражен НДС по агентскому вознаграждению,

Дебет 76, субсчет "Расчеты с агентом по агентскому вознаграждению", Кредит 60, субсчет "Расчеты по авансам, выданным агенту" — 11 800 руб.

— отражено погашение задолженности перед агентом за агентское вознаграждение.

30 июля:

Дебет 01, Кредит 08 — 110 000 руб. — включена стоимость оборудования в состав основных средств,

Дебет 68, Кредит 19 — 19 800 руб. — принят к вычету НДС со стоимости оборудования и агентского вознаграждения.

В бухгалтерском учете агента произведены следующие записи:

25 мая:

Дебет 51, Кредит 76, субсчет "Расчеты с принципалом" — 129 800 руб. — получены денежные средства в качестве аванса на покупку оборудования и вознаграждение агента,

Дебет 76, субсчет "Расчеты с принципалом", Кредит 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным" — 11 800 руб. — отражено агентское вознаграждение, полученное в качестве аванса,

Дебет 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным", Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС" — 1800 руб. — начислен НДС, причитающийся к уплате в бюджет.

1 июня:

Дебет 60, Кредит 51 — 118 000 руб. — перечислено поставщику за оборудование.

15 июня:

Дебет 004 — 118 000 руб. — оприходовано оборудование, поступившее от поставщика,

Дебет 76, субсчет "Расчеты с принципалом", Кредит 60 — 118 000 руб. — списаны средства принципала, истраченные на покупку оборудования.

15 июля:

Кредит 004 — 118 000 руб. — снято с забалансового учета оборудование, переданное принципалу.

20 июля:

Дебет 62, Кредит 90-1 — 11 800 руб. — начислено агентское вознаграждение,

Дебет 90-2, Кредит 44 — 6000 руб.

Управление арендными отношениями торговых центров

— списаны на себестоимость услуг расходы по выполнению поручения принципала,

Дебет 90-3, Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС" — 1800 руб. — начислен НДС по агентскому вознаграждению,

Дебет 68, Кредит 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным" — 1800 руб. — списан НДС, начисленный ранее с аванса,

Дебет 62, субсчет "Расчеты по авансам полученным", Кредит 62 — 11 800 руб. — зачтена оплата агентского вознаграждения, полученная в качестве аванса.

А.Матиташвили

Ведущий консультант

департамента аудиторских услуг

ЗАО "БДО Юникон"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *