Договор аренды не зарегистрирован последствия

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Существенным условием договора аренды является его предмет. Таким образом, если не будет четко идентифицирован предмет аренды (передаваемый в аренду объект), то такой договор не может быть признан заключенным.

Предметом договора аренды может быть только вещь, определенная индивидуальными признаками. Этот признак предмета договора вытекает из существа арендного правоотношения, предполагающего срочное владение и пользование (или только пользование) предметом и возврат его арендодателю по истечении срока договора. Именно по этой причине в п. 3 указанной статьи включено требование к описанию предмета договора: стороны должны четко указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Если речь идет об аренде целого здания или иного единого комплекса недвижимого имущества, то в этом случае достаточно указания на его адрес и площадь. Если предметом аренды становится часть здания (например, определенная его территория, одна или несколько комнат и т.д.), следует обратить внимание на то, является ли арендуемая часть отдельным объектом права или включается в общую площадь здания. В первом случае для идентификации достаточно указать адрес объекта и его кадастровый номер. Во втором случае не обойтись без выписки из технического паспорта, включающей экспликацию и поэтажный план помещений. Копию плана в данном случае целесообразно оформить приложением к договору, отметив на нем арендуемую площадь.  При сдаче в аренду здания, сооружения, помещения в них или части помещений к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, обязательным приложением являются кадастровые паспорта здания, сооружения и помещения, с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения при этом регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Кадастровый паспорт как документ, наиболее полно, а главное — достоверно определяющий уникальные пространственные и иные характеристики недвижимой вещи, представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости (ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Несогласованность предмета договора аренды может повлечь для сторон различные негативные последствия, в частности доначисление налогов и налоговые санкции.

Так, предприниматель был привлечен к ответственности за то, что, применяя специальный налоговый режим, исчислял и уплачивал налог с площади, не соответствующей условиям договора (Постановление Арбитражного суда УО от 20.05.2016 N Ф09-3964/16), что, по мнению налоговых органов и суда, является необоснованным получением налоговой выгоды.

В то же время суды, в отличие от налоговых органов, склонны считать фактическое использование арендованных помещений поводом для отнесения соответствующих затрат к расходам при расчете налога на прибыль при использовании хозяйствующим субъектом общей системы налогообложения (Постановление ФАС МО от 06.03.2014 по делу N А41-18838/13).

При этом, разрешая споры, касающиеся непосредственно сторон договора, суды более категоричны. Если предмет договора не определен ни в его тексте, ни в акте приема-передачи, договор признается незаключенным, а арендатор, хоть и начавший использовать имущество, становится обязанным освободить занимаемое помещение (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 11.09.2014 по делу N 33-5241/2014).

Однако следует иметь в виду следующее: согласно пункту 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г.

N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

 

Понравилось? Поделись с друзьями

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты.

Если договор аренды земельного участка не зарегистрирован

Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство. Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг). Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста

В последнее время продолжает формироваться судебная практика касательно признания незарегистрированного договора аренды заключенным1.

Вопросы регистрации договора аренды недвижимости

Кроме этого, с 01 июня 2015 года положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), касающиеся определения момента заключения договора, претерпели изменения. Согласно измененному пункту 3 статьи  433 ГК РФ  договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.  Следовательно, договоры аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности для непосредственно сторон договора, несмотря на следующие положения относительно государственной регистрации:

  • пункт 1 статьи 164 ГК РФ «В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации»;
  • пункт 2 статьи 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
  • пункт 2 статьи 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Изменения не являются абсолютно новыми, поскольку формирование судебной практики относительно вопроса обязательности inter partes незарегистрированных договоров началось с постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Согласно пункту 14 данного постановления  если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды, в том числе о размере арендной платы, собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны  осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора.

Обязательность для сторон такого условия договора как его срок неоднократно было подтверждено судами: так, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания установленного соглашением срока пользования арендатор вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон, а соответственно требовать возврата помещения возможно только после его истечения (пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее – Информационное письмо № 165), постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06 августа 2015 года № Ф10-2597/2015).

В то же время, несмотря на то что, государственная регистрация договора не влияет на заключенность договора, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

  • к таким отношениям не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ, то есть арендатор не сможет ссылаться на сохранение договора при изменении собственника (пункт 4 Информационного письма № 165);
  • арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ) (Определение ВАС РФ от 27 августа 2013 года № ВАС-11154/13);
  • возобновление договора аренды на неопределенный срок, могут возникнуть только из заключенного договора аренды (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04 августа 2015 года № 13АП-13821/2015);
  • при получении разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права арендатора земельного участка не возникли (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года № 17АП-7454/2015-ГК, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2015).

Кроме вышеперечисленного, следует отметить, что если условиями договора аренды на одну из сторон возложена обязанность по организации государственной регистрации договора, то неисполнение такой обязанности является основанием для расторжения договора (Определение Верховного Суда РФ от 25 марта 2015 года № 301-ЭС14-7672, Определение Верховного Суда РФ от 12 мая 2015 года № 305-ЭС15-4247).

В заключение следует отметить общее изменение подхода законодателя к вопросам регистрации обременений как применительно к рассмотренной выше аренде, так и к ипотеке. Такой подход соответствует сложившейся в последние несколько лет судебной практике, согласно которой даже при отсутствии государственной регистрации договора отношения между сторонами регулируются указанным договором.

_____

1Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2015 года № 04АП-2643/2015, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2015 года № 17АП-7454/2015-ГК, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 июля 2015 года № 11АП-7421/2015, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 июля 2015 года № Ф06-9151/2011.

.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *