Возмещение электроэнергии по договору аренды

От выбора конкретного способа расчетов по арендной плате и сопутствующим платежам зависят налоговые последствия для арендатора. Рассмотрим, правомерны ли вычеты по НДС при арендной плате?

Арендатор по договору аренды вносит регулярные платежи за пользование имуществом. Они складываются из арендной платы, а также из компенсации расходов собственника на оплату услуг поставщиков электроэнергии и коммунальных ресурсов, оплате его затрат на обеспечение уборки и охраны общей территории, на которой располагается арендуемое имущество, иных расходов (эксплуатационных расходов).
По договоренности такие расходы могут входить в состав арендной платы или оплачиваться отдельно на основании перевыставляемых собственником счетов от поставщиков энергии и коммунальных ресурсов. От выбора конкретного способа расчетов по арендной плате и сопутствующим платежам зависят налоговые последствия для арендатора.

Вариант 1. Если платежи за энергию и коммунальные ресурсы заложены собственником в состав арендной платы, то денежные средства к нему от арендатора поступают единым потоком без выделения в составе общей суммы отдельных платежей. В такой ситуации сумма арендной платы при исчислении базы по налогу на прибыль учитывается в составе доходов у арендодателя и в составе расходов у арендатора. Если арендодатель является плательщиком НДС, то соответствующую сумму налога по счету-фактуре арендатор принимает к вычету.
Свои затраты на оплату коммунальных ресурсов и энергии арендодатель относит на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль, и принимает к вычету НДС по счетам-фактурам, выставляемым ему поставщиками коммунальных ресурсов и энергии.

Такая модель работы выгодна арендодателю при условии, что при расчете арендной платы он учел максимально возможный объем потребления арендатором коммунальных ресурсов и энергии с тем, чтобы получать достаточную выручку. Эта модель применяется также в ситуации, когда бизнес разделен на две компании, принадлежащие одним и тем же владельцам (например, производство и реализация продукции).

Вариант 2. Суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника, поскольку они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.
Денежные средства, перечисляемые арендатором в пользу арендодателя в качестве компенсации затрат самого арендодателя на оплату энергии и коммунальных ресурсов, не учитываются арендодателем при исчислении базы по налогу на прибыль.

Такие суммы не являются его доходом, поскольку он их отправляет поставщикам, и не относятся к расходам, так как никаких затрат он сам не несет, оплачивая услуги своих контрагентов за счет денег, получаемых от арендаторов.

Использование второго варианта расчетов сопряжено с риском возникновения спора арендатора с налоговой инспекцией по вопросу предоставления вычетов по НДС в части платежей за коммунальные ресурсы и энергию.
Проблема заключается в том, что арендодатель в отношениях с поставщиками коммунальных ресурсов и энергии выступает в качестве абонента, приобретая их для обслуживания принадлежащего ему объекта недвижимости. Перевыставляя счета своим арендаторам пропорционально занимаемым площадям, он не выступает в качестве продавца, а арендаторы не являются покупателями. Поскольку в такой ситуации операции по энергоснабжению, осуществленные не энергоснабжающей организацией, не являются объектом обложения НДС, у арендатора отсутствует право на применение налогового вычета и счета-фактуры на оплату энергии арендатором выставляться не могут. Кроме того, арендатор не имеет счета-фактуры от энергоснабжающей организации, которая оказывает соответствующие услуги не ему, а арендодателю, что исключает возможность принятия НДС к вычету.
Такая позиция поддерживается контролирующими органами и арбитражной практикой.
В Письме Минфина России от 24.03.2007 N 03-07-15/39 указано, что по коммунальным услугам счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится. Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов арендодателя по оплате указанных услуг, объекта обложения НДС не возникает. В связи с отсутствием соответствующих счетов-фактур суммы налога по вышеуказанным услугам в рассматриваемом случае к вычету у арендатора не принимаются.
Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2008 N Ф04-5318/2008(10782-А46-40) по делу N А46-10952/2007 установлено следующее. По смыслу ст. 146, п. 3 ст. 168 НК РФ, ст. 539 ГК РФ операции по поставке арендодателем арендатору электроэнергии и коммунальных услуг не относятся к операциям по реализации товаров, подлежащих обложению НДС, следовательно, счета-фактуры в данном случае выставляться не должны.
Определением ВАС РФ от 29.01.2008 N 18186/07 по делу N А36-2553/2006 также установлено, что, поскольку операции по поставке арендодателем арендатору коммунальных ресурсов не относятся к операциям по реализации товаров, подлежащих обложению НДС, следовательно, у арендатора отсутствует право на использование налогового вычета по НДС.
В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26.11.2008 N Ф04-7334/2008(16680-А46-34) по делу N А46-6194/2008 также отражено, что поскольку сумма возмещения коммунальных расходов не образует объекта обложения НДС, то и правила о возмещении этого налога к ней не могут применяться, поэтому арендатор не вправе включать в состав налоговых вычетов суммы НДС, уплаченные арендодателю в составе суммы компенсации затрат по оплате электроэнергии.
В ситуации, рассмотренной в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2008 N Ф04-5231/2008(10532-А03-25), арендодатель не осуществлял реализацию электроэнергии, выручки от этой операции не имел, сумма возмещения расходов на электроэнергию не является объектом обложения НДС, арендатор не вправе включать в состав налоговых вычетов суммы НДС, уплаченные по указанным счетам-фактурам.
Между тем в судебной практике можно встретить и принципиально другой подход. Гражданским законодательством не запрещено перевыставление абонентом (арендодателем) счетов на оплату коммунальных услуг (арендатору), в связи с чем арендатор вправе принять к вычету НДС по коммунальным услугам, выделенный в счетах-фактурах арендодателя.
Суды, придерживающиеся данного подхода, принимают во внимание, что оказание таких услуг обусловлено наличием арендных отношений между собственником и арендатором, которые условиями договора аренды определили, что одним из факторов формирования размера арендной платы являются затраты арендодателя на обеспечение арендуемого имущества коммунальными ресурсами и энергией. При таком механизме исчисления арендной платы вся сумма (как постоянная ее часть, так и переменная, эквивалентная сумме коммунальных платежей) является оплатой арендодателю услуги по предоставлению в аренду нежилых помещений.
В связи с этим арендатор вправе применить вычет по НДС со стоимости коммунальных услуг на основании выставленного ему арендодателем счета-фактуры (Постановления ФАС Московского округа от 01.09.2009 N КА-А40/8581-09 по делу N А40-2804/09-75-10, Северо-Кавказского округа от 11.06.2009 по делу N А53-18515/2008-С5-27, Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-10444/08-С2 по делу N А50-7538/2008-А11 и др.).
Второй подход к решению данной проблемы также разделяет Президиум ВАС РФ, правовые позиции которого являются системообразующими для всей судебной практики, в том числе и по налоговым спорам до момента их пересмотра.
Как указал Президиум ВАС РФ в Постановлении от 25.02.2009 N 12664/08 по делу N А76-24215/2007-42-106, коммунальные услуги были потреблены непосредственно организацией, их оплата осуществлена на основании счетов-фактур, выставленных арендодателем, в которых отдельной строкой выделены суммы НДС, что налоговой инспекцией не оспаривается.
Выставление счетов-фактур на оплату данных услуг арендодателем арендатору (налогоплательщику) не противоречит закону, поэтому в данном случае следует считать, что арендатор выполнил все установленные ст. ст. 171 — 172 НК РФ условия для применения вычетов по НДС.
Без обеспечения объекта аренды коммунальными ресурсами и энергией арендатор не мог реализовать право аренды, необходимое ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором (в данном случае обществом) и арендодателем за названные услуги значения не имеет.
По нашему мнению, суды, придерживающиеся первой позиции, исключающей право арендатора на использование налогового вычета по НДС в случае перевыставления арендодателем арендатору счетов на оплату энергии и коммунальных ресурсов, не учитывают следующее.
Статья 171 НК РФ предусматривает, что вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику и уплаченные им при приобретении товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в отношении товаров (работ, услуг), приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения.
Согласно ст. 172 НК РФ налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), документов, подтверждающих фактическую уплату сумм налога. При этом вычетам подлежат суммы налога, которые предъявлены налогоплательщику и уплачены им при приобретении товаров, после принятия на учет указанных товаров и при наличии соответствующих первичных документов.
Энергоснабжающие предприятия не могут заключать договоры на электроснабжение с арендатором производственных зданий и помещений в том случае, если этому арендатору вместе со зданием или помещением в пользование не перешла вся присоединенная к поставщику энергопотребляющая сеть, а также в том случае, если договор аренды заключен на неопределенный или относительно короткий срок.
Собственники (владельцы) производственных зданий и помещений при сдаче этих зданий и помещений (или их частей) в аренду не вправе потребовать от энергоснабжающих предприятий и арендаторов заключения между ними прямых договоров на поставку электроэнергии в арендованные здания и помещения.
Возмещение арендатором арендодателю в составе арендной платы или сверх нее стоимости потребленной арендатором электроэнергии, поставленной энергоснабжающими организациями, вытекает из отношений аренды и не является условием договора энергоснабжения, требующим наличия у арендодателя лицензии на право оказания услуг по поставке электроэнергии. Платежи арендатора по возмещению арендодателю стоимости потребленной арендатором электроэнергии, поставленной энергоснабжающими организациями, доходом арендодателя не являются. При этом оплата арендодателем стоимости потребленной арендатором электроэнергии в адрес энергоснабжающего предприятия не является расходом арендодателя.
Арендодатель обязан перевыставлять от своего имени арендатору счета на возмещение стоимости потребленной арендатором электроэнергии, фактически поставленной арендатору энергоснабжающими организациями. При этом арендатор имеет право на основании счетов арендодателя учитывать для целей налогообложения прибыли стоимость возмещенных арендодателю, но фактически полученных от энергоснабжающих организаций и потребленных самим арендатором коммунальных услуг.
Арендодатель обязан перевыставлять от своего имени арендатору счета-фактуры на возмещение стоимости потребленной арендатором электроэнергии, фактически поставленной арендатору энергоснабжающими организациями. При этом арендатор имеет право применять вычет по НДС на основании таких перевыставленных арендодателем счетов-фактур (Постановление ФАС Поволжского округа от 28.10.2008 по делу N А55-1169/2008).

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 22 декабря 1995 г., с изменениями и дополнениями по состоянию на 23 июля 2013 г. // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».
2. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть вторая [принят Государственной Думой 19 июля 2000 г., N 117-ФЗ, по состоянию на 23 июля 2013 г. // Справочно-правовая система «КонсультантПлюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Нередко при аренде жилых помещений арендодатели отказываются включать в стоимость арендной платы по договору расходы на коммунальные услуги, в том числе на электроэнергию. На данные расходы оформляются отдельно выставленные счет.

В статье рассмотрен вопрос о том, правомерно ли оформление счетов-фактур в данном случаи и может ли арендатор принять к вычету налог на добавленную стоимость (НДС) по расходам на электроэнергию.

Счет-фактура

В соответствии с п.

3 статьи 168 Налогового кодекса (НК) при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее 5 календарных дней, считая со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг) или со дня передачи имущественных прав.

Счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия покупателем предъявленных продавцом товаров (работ, услуг), имущественных прав сумм налога к вычету в порядке, предусмотренном настоящей главой. Кроме продавца счет-фактуру могут выставить комиссионер и агент, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг), имущественных прав от своего имени.

Соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на электроэнергию

Согласно п. 22 Информационного письма Президиум ВАС РФ от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

Согласно статье 539 Гражданского кодекса (ГК) сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.

Соглашение на постребление электроэнергии участники аренды могут назвать договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав при этом основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором.

Арендодатель в рамках такого соглашения не выступает ни в роли продавца, ни в роли комиссионера, агента, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг) от своего имени.

Арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации.

Значит, относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии в рассматриваемом случае к операциям по реализации товаров для целей НДС оснований не имеется. В связи с этим данные операции объектом налогообложения НДС не являются и, соответственно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются (Письмо Минфина от 3 марта 2006 г. №03-04-15/52).

На основании норм статьи 170 НК суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). В связи с этим по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором.

Учитывая, что арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии и поэтому не имеет счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, права на вычет налога на добавленную стоимость, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает.

Счета-фактуры, оформляемые арендодателем

Данный вопрос рассмотрен в Письме Минфина от 6 сентября 2005 г.

№07-05-06/234.

В соответствии с п. 3 статьи 168 НК счета-фактуры выставляются при реализации товаров (работ, услуг). В связи с этим если согласно договору на оказание услуг по предоставлению в аренду помещений расходы арендодателя по оплате электроэнергии не включаются в стоимость арендой платы, а перечисляются арендатором в порядке компенсации расходов арендодателя по оплате электроэнергии с НДС, то счета-фактуры по электроэнергии арендодателем арендаторам не выставляются.

Что касается регистрации арендодателем в книге покупок счетов-фактур по электроэнергии, полученных от энергоснабжающей организации, то на основании п.

7 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг продаж и книг покупок при расчетах по НДС (утверждены Постановлением Правительства от 2 декабря 2000 г. №914), покупатели ведут книгу покупок, предназначенную для регистрации счетов-фактур, выставленных продавцами, в целях определения суммы налога, предъявляемой к вычету (возмещению) в установленном порядке.

Поэтому в данной ситуации одним из возможных вариантов регистрации арендодателем указанных счетов-фактур в книге покупок может быть их регистрация без учета сумм по электроэнергии, потребленной арендатором.

Отсюда вывод: при включении коммунальных расходов в сумму арендной платы либо на основании дополнительного соглашения к договору аренды перевыставление коммунальных платежей приравнивается к арендной плате; в данном случаи арендодатель выставляет счет-фактуру и арендатор принимает НДС к вычету.

Если договор аренды предусматривает две части арендной платы: фиксированную (основную) и переменную (дополнительную), арендная плата облагается НДС со всей суммы.

Переменная часть складывается, в частности, из суммы коммунальных платежей.

При этом согласно Письму Минфина от 19 сентября 2006 г. №03-06-01-04/175 арендодатель выставляет счет-фактуру арендатору и на сумму переменной части.

Счет-фактура, выставленный на имя комиссионера (агента)

Согласно п. 5 Письма МНС от 21 мая 2001 г. №ВГ-6-03/404 если счет — фактура выставлен продавцом на имя комиссионера (агента), то основанием у комитента (принципала) для принятия НДС к вычету является счет — фактура, полученный от посредника.

Счет — фактура выставляется посредником комитенту, принципалу с отражением показателей из счета — фактуры, выставленного продавцом посреднику. Оба счета — фактуры у посредника в книге покупок и книге продаж не регистрируются.

Комиссионер и агент могут указать сумму посреднического вознаграждения в одном счете — фактуре со стоимостью товаров (работ, услуг) отдельными строками с указанием соответствующих сумм НДС.

При реализации посредником от своего имени одному покупателю товаров (работ, услуг) комитента, принципала одновременно с реализацией собственных товаров (работ, услуг) данному покупателю посредник может выставить единый счет — фактуру на указанные товары (работы, услуги).

Субаренда

Согласно статье 545 ГК абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.

В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии. В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным статьей 523 ГК.

Таким образом, согласно ГК при наличии соответствующих условий в договоре между абонентом и снабжающей организацией арендодатель (абонент) может передавать субарендатору расходы по оплате коммунальных платежей.

В соответствии с Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 22 декабря 2005 г. N А56-37483/04 если в договорах с энергоснабжающими организациями инспекцией не установлено отсутствие таких условий, то не запрещено перевыставление абонентом (арендатором) счетов на оплату коммунальных услуг субабоненту (субарендатору).

Более того, согласно п. 2 статьи 528 ГК к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства.

Внимание! Все выводы, приведенные в данной статье, относятся не только к расходам по электроэнергии, но также и к иным видам коммунальных услуг.

Как рассчитать затраты на энергоресурсы при аренде

Цена энергоресурсов — самый острый вопрос при аренде

До кризиса 2014 года моя знакомая планировала открыть собственное пищевое производство. В бизнес-план она заложила годовой резерв на оплату аренды производственного помещения, но забыла сделать такой же резерв на оплату энергоресурсов: воды, электричества и отопления — которые были обязательными для ее конвейера восточных сладостей. В результате, в первый год она с трудом выходила из минуса, потому что энергоресурсы стоили столько же, сколько аренда помещения.

Оплата энергоресурсов – это возмещение стоимости потребленных арендатором услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, потребленной электроэнергии, газоснабжения, услуг телефонной связи, иногда плата за уборку помещений и вывоз мусора.

В производстве энергоресурсы могут составлять сумму даже большую, чем арендная плата за помещение – это при аренде небольших производственных цехов. Крупные арендаторы производственных площадей на оплату энергоресурсов тратят меньше, до 60 процентов. При аренде склада потребление ресурсов значительно ниже, чем при аренде производства, поэтому затраты на них будут около пятнадцати процентов. В ритейле коммунальные платежи составляют 25-35 процентов от арендной платы, в крупных заведениях общественного питания даже до пятидесяти процентов.

Поэтому второй по важности вопрос к потенциальному арендодателю при аренде производственного помещения, после арендной ставки, должен быть о том, каков размер и порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей.

Коммунальные платежи с точки зрения арендодателя

Сейчас на рынке существует три принципа условий по оплате энергоресурсов при аренде индустриально-складских помещений:

  1. Так называемый triple net, когда озвучиваемая арендная ставка не включает НДС, коммунальные и эксплуатационные платежи, то есть арендатор будет отдельно платить за все виды потребленных энергоресурсов;
  2. Второй вариант не имеет особого термина. В это случае, ставка включает НДС и эксплуатационные расходы, а коммунальные платежи арендатор платит по фактическому потреблению;
  3. Третий вариант – самый популярный при аренде на территории бывших заводов, когда в ставку включены все расходы (НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи) за исключением электричества.

Бывают случаи, когда арендатор не использует ресурсы арендодателя и договаривается с поставщиками самостоятельно и ведет расчеты напрямую. Такая схема используется в  исключительных случаях, как правило, когда нужен большой объем какого-то ресурса. Например, большой промышленной прачечной нужен пар в таких объемах, что парогенератор не справится. Тогда строят паровую котельную, которая работает на газовом топливе. Свободных газовых лимитов у арендодателя нет, но есть инфраструктура. Тогда арендатор образается в структуру «Газпрома», получает лимиты на свою организацию и ведет расчеты по лимитам и потреблению сам. Повторю, это исключительные сейчас случаи. Даже крупные новые индустриальные парки, специализирующиеся на формате built-to-suit, не приветствуют самостоятельные договоренности арендаторов по снабжению энергоресурсами. Все стараются обеспечить клиента водой, электричеством, теплом, выступая посредником между арендатором и поставщиком ресурсов.

Важно отметить, что при аренде офиса все коммунальные платежи включены в ставку. Так, «Восков Технопарк» предлагает офисные помещения по ставке 480 рублей за 1 кв.м без НДС, все включено. За отопление, воду и канализацию платить отдельно не придется.

Как рассчитать затраты воды

Вариант 1. Если для производственных нужд вода не требуется, значит, в расчет берем только бытовые нормативы: помыть руки, принять душ, вода в санузле. Для этого подойдет расчет по СНИПам. Формула выглядит так. Р – оплата водопотребления без НДС.

Р = Q × Р воды + Q × Р канал. + (Q × Р воды + Q × Р канал.) × Z%

Где Q – расход воды в месяц, Р воды – цена 1 метра кубического воды от монополиста, Р канал. – стоимость 1 кубического метра водоотведения от монополиста и Z – коэффициент арендодателя за содержание сетей.

Расход воды Q – зависит от числа работников (N чел.), количества рабочих дней в месяце (N дней) и количества душевых кабин. Из СНИПов берем расход воды на 1 чел. в смену: (М чел. – 0.025 м³) и расход воды на 1 душ в смену (М душ – 0,5 м³).

Формула расчета расхода воды такая:

 Q = N чел. × N дней × М чел. + N душ × N дней × М душ

Для наглядности — гипотетическая ситуация. На производстве работают 5 человек в смену с 8 до 17 только по рабочим дням (то есть считаем 20 смен в месяц), площадь, которую они арендуют – 150 кв.м, есть одна душевая кабина, туалет, раковина в санузле, раковина на кухне. Питьевая вода в расчете не участвует, так как питьевую воду закупают в бутылях для кулера. Цена кубометра воды 25 рублей, стоимость кубометра сброса в канализацию 29 рублей. Z — коэффициент арендодателя, является коммерческой тайной, поэтому для расчетов берем сильно завышенный — 700%

Расчет для гипотетической ситуации будет такой:

Q = 5 × 20 × 0,025 + 1 × 20 × 0,5 = 13 м³

Р = 13 × 25 + 13 × 29 + (13 × 25 + 13 × 29) × 700% = 5616 рублей в месяц без учета НДС.

Такой же принцип расчета будет при аренде складского помещения. Вы просто учитываете бытовые нормативы потребления исходя из количества работников склада.

Вариант 2. При использовании в производственном процессе вода служит в качестве среды, поглощающей различные нерастворимые и растворимые примеси. Важно знать объем водопотребления оборудованием или процессом в час и количество часов работы в месяц. Например, в небольшой прачечной (размером производственного цеха до 45 кв.м.) расход воды в среднем 1,5 м³/час. Объем стока равен объему потребления. Месячное водопотребление будет считаться по формуле

1,5 м³ × 12 час × кол-во рабочих дней × тариф × НДС

Вариант 3. Если вода используется для охлаждения произведенных продуктов, и при этом с ними не контактирует, а лишь нагревается и практически не загрязняется, то лучшим решением будет закупать воду с определенной периодичностью и отказаться от оплаты промышленного потребления воды у арендодателя. Стоимость подвоза воды варьируется в СПб и Ленинградской области, но часто существенно выгоднее тарифов.

Как рассчитать затраты на водоотведение

При промышленном водопотреблении, согласно по нормативам, нужно составлять его баланс с водоотведением. Водоотведение равно водопотреблению. И водоотведение при большом потреблении воды — тоже оплачивается в составе коммунальных услуг, причем тариф за кубометр даже выше потребления.

Обязательно обговорите с арендодателем условия по лимитам водоотведения. Как правило, у «Водоканала» есть штрафы за превышение лимитов сброса воды. И важно прописать в договоре аренды, каким образом арендатор несет ответственность за «переливы», будут ли перевыставляться штрафы арендодателем арендатору.

Как рассчитать цену на электричество

В производственных и в складских помещениях расчёты потребление электричества и его оплаты производится исходя из двойной системы расчетов, когда тариф состоит из двух частей: электрическая мощность и реальное потребление.

Примерно посчитаем цену электричества для прачечной из раздела про водопотребление. Установочная электрическая мощность всего оборудования – 200 кВт. 12-ти часовой рабочий день. «Нажгут», предположим, 48 000 кВт/час за месяц.

Первая часть – установленная мощность – обозначим буквой А. Оборудование используется не на полную мощность по техпаспорту, максимально до 150 кВт. Расчет:

А = 150 × тариф монополиста на мощность. Тариф – коммерческая тайна, поэтому считаем примерно 2000 рублей за кВт. А = 150 × 2000 = 300 000 рублей.

Вторая часть – реальное потребление – обозначим В. Расчет: В = 48 000 × тариф монополиста за кВт/час. Тариф и тут считаем примерно, 2 рубля за кВт/час. В = 48 000 × 2 = 96 000 рублей.

Так же арендодатель в счет на оплату электричества включает оплату содержания электросетей и соответственно, тариф, по которому платит арендатор за электричество больше тарифа, по которому арендодатель закупает ту же электроэнергию у энергосбытовой организации. Как правило, это коэффициент в процентах. Для расчетов берем сильно завышенный — 96%. Это будет третья часть расчетов, обозначим буквой С и считаем по формуле: С = В × 96%. Для рассматриваемой прачечной расчет такой: С = 96 000 + 96% = 92 160 рублей.

Итак, Все складывается и умножается на НДС (1,18): 300 000 + 96 000 + 92 160 = 488 000 рублей + НДС = 504 748 рублей.

Электричество – самый дорогой ресурс на рынке недвижимости.

В складских помещениях расчёты потребление электричества и его оплаты производятся по двухставочному тарифу, как в производственных помещениях.

Как рассчитать размер оплаты за отопление

В небольших помещениях отопление часто входит в арендную ставку. Если Ваш арендодатель требует оплату отопления отдельно, то существует два варианта. Расчет по нормативам и по счетчику.

Расчет по нормативам – это не самый выгодный способ, но часто в офисных и маленьких помещениях нет технической возможности установить счетчик, и тогда прибегают к формуле, расшифрованной ниже. Важно знать площадь помещения, высоту потолков, чтобы посчитать объем помещения.

Далее, формула тепловой нагрузки с учетом стандартных колебаний температур:

Q = V × 1,08 × 0,5 × (18° — (-26°)) / 1000000 Гкал/ч 

После рассчитываем расход теплоэнергии за отопительный период при средней температуре отопительного периода (-1,9°С):

W  = Q × 24 часа  × 220дней × (18°-(-1,9°)) / (18°-(-26°))

А далее умножаем полученное количество Гкал на тариф арендодателя.

Рассмотрим на примере: помещение 100 кв.м. высота потолков 5 м. Объем помещения 500 м³:

Q = 0.0119 Гкал/ч

W  = 26,944 Гкал в год

Гипотетический тариф будет 1200 рублей. Тогда годовые затраты на отопление будут 32 333 рубля при использовании отопления без счетчика.

Однако, важно помнить, что всегда выгодней оплачивать отопление со счетчиком, особенно если помещение – цех. Существуют различные марки счетчиков, в них стоят датчики измерения температуры, давления и массы воды на прямых и обратных трубопроводах, и потом тепловычислитель производит расчет. Потребление тепла может определяться в кВт или Гкал. Оплата считается умножением Гкал или кВт на тариф арендодателя.

Как не ошибиться в расчетах

Для написания этой статьи мне потребовалась консультация экономиста компании, которая специализируется на работе с энергоресурсами. Подобными предварительными расчетами не стоит пренебрегать. Часто на кону рентабельность предприятия. Либо нужно иметь в штате или на подряде такого консультанта, чтобы грамотно посчитать будущие затраты. Либо в ходе переговоров об аренде помещения предоставить арендодателю технические характеристики оборудования, график работы и численность штата, чтобы специалисты арендодателя посчитали его для вас индивидуально.

«Восков технопарк» при обсуждении условий аренды включает такие расчеты в основной документ.

Анна Куценко
«Восков Технопарк»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *